上诉人（原审原告）王某乙，男，生于X年X月X日，汉族，商洛市中心医院退休职工。

委托代理人杜安生、王某丙，系陕西秦南律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）陈某，女，生于X年X月X日，汉族，商洛市中心医院职工。

上诉人王某乙因买卖合同纠纷一案，不服商州区人民法院（2011）商区法民二初字第x号民事判决，提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王某乙及其委托代理人杜安生、王某丙和被上诉人陈某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审认定，原被告均系商洛市中心医院职工，原告已退休，被告在岗。1982年，商洛市中心医院安排原告与妻子刘某一居住在本单位家属院，参加第一次房改时该房以户主刘某一的名义向单位交了房款。2000年3月8日，原告王某乙与刘某一协议离婚，协议约定房屋归刘某一所有。商洛市中心医院二次房改时，对第一次房改房重新分配，原告王某乙分配的房屋为×号楼×单元×楼×号，刘某一符合集资条件购买了新房，王某乙、刘某一原共同居住的×号楼×单元×楼×号房屋分配给本单位职工刘晓欣，原告王某乙与刘晓欣商议并经单位同意调换房屋，原告王某乙仍居住在×号楼×单元×楼×号，单位未收王某乙房款，亦未退刘某一所交房款。2008年10月，王某乙与被告陈某协商将×号楼×单元×楼×号出售给被告陈某，并出具了刘某一和刘某二同意的条据。书面房屋买卖协议价款为5万元，被告陈某实际支付原告王某乙购房款6.6万元。同年10月8日，双方在《房屋买卖协议》上签名，对买卖行为进行了确认，原告王某乙将房屋交付被告陈某居住。2010年2月12日，刘某一向本院起诉，要求确认买卖协议无效，2010年5月14日，本院作出（2010）商区法民二初字第x号民事判决书，驳回刘某一的诉讼请求，刘某一不服一审判决提起上诉，商洛市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。2010年12月6日，原告王某乙向本院提起诉讼。同时查明，商洛市中心医院分配给职工的房改房均未办理房产证等房产证明文件，房产证等手续正在市房管部门审批中。

原审认为，原被告均是完全民事行为能力人，在协商一致的基础上，自愿签订房屋买卖协议，是双方真实意思表示。原告所出售的房屋为商洛市中心医院分配并经单位同意调换取得的带产权的住房，产权不存在任何争议，只是未经商洛市中心医院统一办理产权证。合同签订后，被告已全面履行了给付房款的义务，原告亦已将房屋实际交付被告使用长达三年之久，合同成立且已履行。原告出售房屋时，与刘某一已经离异，其向被告陈某出具了女儿刘某二同意出售房屋的条据，该条据为书证，系原始证据，应予采信，故买卖行为不损害刘某一和刘某二的合法利益。对出售的房屋，原告虽未取得房产所有权证书，但该房屋买卖行为未违反法律效力性强制性规定，且不损害国家利益和社会公共利益，《房屋买卖协议》为有效协议，对双方均具有约束力，故原告的主张不能成立，对其诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，判决：驳回原告王某乙的诉讼请求，案件受理费200元，由原告王某乙负担。

上诉人王某乙上诉称：1、原审判决认定事实缺乏依据。第二次房改时因我无钱交纳单位分配给我的房屋购房款，经与女儿刘某二商议由其母亲刘某一代交，房屋归刘某二所有。2008年我将该房屋卖给陈某时，给其出具的刘某一和刘某二的“说明”条据系我篡改添加，但一审法院却以我在卖房时拼凑的条据认定买卖关系有效。2、原审认定买卖关系有效违反法律规定，所出卖的房屋不属我一人所有，我只有居住权没有所有权，无权出卖，买卖关系依法应为无效。3、出卖的房屋至今没有房屋产权证书，依法不能出售。为此，王某乙上诉请求：依法撤销商州区人民法院（2011）商区法民二初字第x号民事判决书，重新判决认定上诉人与被上诉人之间的房屋买卖关系无效；本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。

被上诉人陈某答辩称，一审认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。

经二审查明的基本事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。

上述事实，经当事人举证、质证，有以下证据证实：1、房屋买卖协议；2、2008年10月4日王某乙署名收条一张；3、商洛市中心医院x收款收据一张；4、离婚协议；5、2010年1月26日商洛市中心医院证明；6、商洛市中心医院财务科证明一份；7、商州区人民法院（2010）商区法民二初字第x号民事判决和本院（2010）商中民二终字第X号民事判决；8、一、二审庭审笔录及当事人陈某在卷佐证。

本院认为，房改房是享受国家房改优惠政策购得的公有住房，具有福利补助性和政策优惠性的双重属性，购房主体一般仅限于售房单位的职工，每个家庭只能享受一次。1998年国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》规定，从1998年下半年起出售现有公有住房原则上实行成本价，职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场。上诉人王某乙于2008年10月出售给陈某的房屋，属商洛市中心医院2002年第二次房改时分给上诉人的公有住房，登记在上诉人名下，产权是特定的、明确的，王某乙有权处分。上诉人的女儿刘某二当时并非该医院职工，不享有分配公有住房的条件，本身对该争议房屋不享有产权。上诉人与其女刘某二对该房屋产权的“约定”以及刘某二是否同意上诉人出卖房屋，不能对抗第三人。上诉人提供的刘某一与刘某二署名的“说明”，对上诉人与陈某签订房屋买卖协议并不产生影响。上诉人还提出，协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》未依法登记领取权属证书不得转让和建设部第六十九号令的相关规定，双方的买卖协议“违反法律、行政法规的强制性规定”，应属无效。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条规定，“强制性规定”是指效力性强制性规定，而非管理性强制性规定。房地产管理法的上述规定应属管理性质，建设部六十九号令也属部颁规定，一审法院认为该房屋买卖协议未违反法律效力性强制性规定是正确的。况且，《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变某、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”从维护合同的稳定和交易安全出发，本案双方当事人签订的房屋买卖协议所约定的内容不违反法律的强制性规定，也不损害国家和社会公共利益，是双方当事人的真实意思表示，应予有效。上诉人的上诉理由依法不能成立，一审认定事实清楚，处理正确，但案由确定不够准确，应当定为房屋买卖合同纠纷更为妥当，依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（二）第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款一项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费200元，由上诉人王某乙负担。

本判决为终审判决。

审判长张乐平

审判员鱼晓军

代理审判员王某乙武

二O一一年九月十九日

书记员王某乙