湖南省衡阳市中级人民法院
民事判决书
（2010）衡中法民一终字第X号
上诉人（原审原告、反诉被告）周某某，女，X年X月X日出生。
委托代理人李军，湖南业达律师事务所律师。
委托代理人易茂松，湖南业达律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）衡阳名城地产置业有限公司，住所地衡阳市华新开发区解放大道X号。
法定代表人谢某某，该公司总经理。
委托代理人王丹平，湖南君杰律师事务所律师。
上诉人周某某因与被上诉人衡阳名城地产置业有限公司（以下简称名城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省衡阳市蒸湘区人民法院（2009）衡蒸民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院2010年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于同年1月27日公开开庭审理了本案。上诉人周某某及其委托代理人李军、易茂松，被上诉人名城公司的委托代理人王丹平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明，被告名城公司由“衡阳名城物业有限公司”变更而来。1997年3月7日，原告周某某与被告名城公司（即名城物业有限公司）签订《衡阳市商品房购销合同》，约定：原告购买被告开发的解放大道X号“名城公寓”CX号门面及CKX号车库，总面积59平方米，总价款x元。当日，周某某交付购房款x元。后因被告建房规划变更，原告所购门面面积增加而车库不复存在，被告开发的“名城公寓”改名为“名城大厦”，门面编号亦改为X号。2006年10月11日，双方经协商一致，废除之前的《衡阳市商品房购销合同》，重新签订《衡阳市商品房买卖合同》，约定：原告预购被告开发的位于衡阳市华新开发区解放大道X号“名城大厦”X号门面，面积60.9平方米，价格x.53元；原告原支付的x元抵付该门面x元价款，原告在2006年11月15日前付清房款90%即x.48元，余款在房屋交付前付清；原告逾期30日付款，被告有权解除合同，同时原告按房价的10%支付违约金；被告在2007年9月30日前将验收合格的门面交付给原告，并在合同生效之日起30日内到衡阳市房地产管理局申请登记备案。合同签订后，原告未按约定交付房款，被告未按约定申请备案，双方也没有达成新的协议。2007年9月11日，被告依据原告在合同上填写的地址以特快专递的方式将《解除合同通知书》送达给原告，同月19日，原告向衡阳仲裁委员会申请仲裁，请求确认原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》有效，要求被告履行合同登记备案手续并交付门面及提供办理房产证的有关手续。被告提出反仲裁请求，要求解除双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》，由原告承担违约金。仲裁过程中，原告得知其预购的X号门面已变更为X号，于同年9月20日通过衡阳仲裁委员会申请原审法院查封了X号门面。同年10月11日，原告将x元以购房款的名义交付于衡阳市石鼓区公证处予以提存。次日，该公证处通知被告领取提存款，被告认为已通知原告解除合同，故未领取。2008年1月8日，衡阳仲裁委员会作出（2007）衡仲裁字第X号裁决书，裁决：一、原、被告于2006年10月11日签订的《衡阳市商品房买卖合同》有效；二、原、被告于2006年10月11日签订的《衡阳市商品房买卖合同》自本裁决作出之日解除，被告退还原告已付购房款x元；三、驳回原告其他仲裁请求；四、驳回被告其他反仲裁请求。原告不服该仲裁裁决，于2008年2月22日向衡阳市中级人民法院提出申请，请求撤销该仲裁裁决。衡阳市中级人民法院于2009年2月21日作出（2008）衡中法民三初字第X号民事裁定，撤销衡阳市仲裁委（2007）衡仲裁字第X号裁决。2009年4月17日，原告提起诉讼，请求确认原、被告双方签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效，原告为名城大厦X号门面的所有权人，判令被告办理合同登记备案手续。被告亦提起反诉，请求确认被告解除合同的行为有效，并判令原告按合同约定支付违约金x.95元。
另查明，名城大厦系被告于2003年3月开始兴建，2005年，被告取得名城大厦预售许可证，2006年5月26日，被告办理了名城大厦负一层至四层房屋在建工程抵押登记，上述抵押现已解除。2008年8月，名城大厦通过竣工验收。
还查明，名城大厦X号门面已由案外人孔长湘购买，并办理了产权登记。原审法院依法向原告进行释明，告知其可变更诉讼请求，但原告未变更。
原判认为：原、被告签订的《衡阳市商品房买卖合同》是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，双方均认可该合同的效力，且被告已取得了商品房预售许可资格，故该合同合法有效，原、被告应全面履行合同；根据法律规定，交付房款为商品房买卖合同的主要义务，按时办理备案登记为次要义务，依据合同约定，原告应当在2006年11月15日前支付90%的购房款，即x.48元，原告不能以被告未按时办理备案登记为由延期付款，而原告直至2007年10月11日才将x元交由公证机关提存，原告已构成严重违约，该提存行为不具有法律效力，而被告也没有按约定在合同签订后30日内办理备案登记手续，双方均存在违约行为，原告未按照约定支付房款，应负本案主要责任，被告未按约定办理备案登记手续，应负本案次要责任。原告如果是在签订合同后知晓该房屋已设定抵押而行使不安抗辩权，根据《中华人民共和国合同法》第六十九条之规定，应及时通知被告，原告没有履行及时通知被告的义务，其提出行使不安抗辩权的理由不能成立，被告解除合同的条件已成就，其通知原告解除合同的行为合法。鉴于被告也存在违约行为，且原告违约未给其造成损失，其要求原告支付违约金的反诉请求不予支持；从签订合同至今，原告从未对诉争门面占有、使用，被告也没有为原告办理相关登记，且该门面已由他人购买，并取得产权，原告要求确认其为诉争门面所有权人并责令被告办理备案手续的诉讼请求无法律依据，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十九条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百二十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十五条第一款、第七十四条之规定，判决如下：一、原告周某某与被告衡阳名城地产置业有限公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》合法有效；二、被告衡阳名城地产置业有限公司于2007年9月11日通知原告周某某解除合同的行为合法有效；三、驳回原告周某某其他诉讼请求；四、驳回被告衡阳名城地产置业有限公司其他诉讼请求。本案本诉受理费2870元，邮政专递费100元，反诉受理费1540元，合计4510元，由原告周某某负担2970元，被告衡阳名城地产置业有限公司负担1540元。
宣判后，原审原告周某某不服，向本院提起上诉称：原审将上诉人主张的X号门面认定为X号门面错误；原审认定X号门面已被案外人孔长湘购买并办理了产权登记，证据不足；原审认定上诉人公证提存行为违法无法律依据；原审认定商品房买卖合同中付款义务为主要义务，办理登记备案义务为次要义务于法无据；被上诉人一直未办理合同备案手续，上诉人不付款系行使先履行抗辩权，而非不安抗辩权，也无需通知被上诉人；被上诉人从未通知上诉人付款，也未协助上诉人交款，没有履行通知和协助的义务；原审错误认定合同解除条件已成就、解除合同的通知已送达；签订合同时，被上诉人未将诉争房屋已抵押的事实告知上诉人，一房二卖、恶意违约，应给予惩罚性约束；原审未依法对诉争房产继续查封，案外人孔长湘对诉争房产已获准产权登记，原审未追加其为第三人参加诉讼，程序违法。请求撤销原判，发回重审。
被上诉人名城公司答辩称：原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
在本院指定的举证期限内，被上诉人未提供新的证据，上诉人提供了8份证据：1、原审开庭笔录第八页，证明被上诉人在庭审中对诉争房产被查封是明知的，被上诉人在诉讼期间处置诉争房产违法，原审未对诉争房产续查封，违法不作为；2、被上诉人与孔长湘签订的《商品房买卖合同》，证明被上诉人与孔长湘恶意串通，编造该合同在2008年1月18日签订的事实，孔长湘不属于善意购买人；3、原审开庭笔录第六页，证明被上诉人与孔长湘签订的合同不是双方真实意思表示，孔长湘不是善意购买人；4、衡阳市产权监理处房屋所有权登记资料，证明孔长湘与被上诉人的合同是2009年9月22日才签订，2009年9月27日申请产权登记，原审法院未采取续保手续，使物权旁落；5、衡阳市蒸湘区人民法院（2007）衡蒸执字第X号民事裁定书，证实原审法院在2007年9月20日对诉争房屋进行查封，查封期限至2009年9月20日止；6、财产保全申请书与增加诉讼请求申请书，证实上诉人于2009年9月17日向原审法院提出续查封申请，并增加诉讼请求，原审法院未办理相关手续；7、吕某某的证言，证实2009年9月17日，上诉人向一审法院递交财产保全申请，一审法官未依法办理续保手续，态度粗暴；8、彭某某的证言，证实被上诉人未提供孔长湘的合同及收据，提供的复印件未经质证，不能作为定案依据，双方同意对原件进行质证后，原审并未进行质证，径行判决，程序违法。经审查，上诉人提供的证据1、3系原审开庭笔录，不属于本案二审证据范围，应由人民法院依职权审查，证据5上诉人在原审中已提供，并已质证，不属于二审中的新证据。
经庭审质证，被上诉人认为：证据2、4的真实性无异议，但对其证明目的、关联性有异议；证据6不能达到上诉人的证明目的；证据7的证人吕某某与上诉人系邻居关系，证据8的证人彭某某系上诉人一审代理人，二证人与上诉人之间有利害关系，故对上述证据的证明效力及证明目的有异议。本院经审查认为，证据2的真实性被上诉人无异议，其真实性本院予以确认；证据6系财产保全申请及增加诉讼请求申请书，但上诉人不能证明已将上述文书提交原审法院，故对该证据不予采信；证据4、7反映原审法院未对诉争房产续查封，本案中，当事人对诉讼保全程序提出异议应另案处理，不属于本案二审审理范围，故对证据4、7不予审查；证据8的证人系上诉人一审代理人，其不具备证人身份，本院对该证据不予采信。
经审理查明，原判认定基本事实清楚，证据充分，本院予以确认。
另查明，本案诉争门面已由名城大厦X号变更为X号，原判将诉争门面表述为X号不当，应予纠正。
本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”因此，交付标的物并转移标的物的所有权系出卖人的基本义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条之规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。”因此，支付价款为买受人的基本义务。上诉人周某某与被上诉人名城公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》中，对于买卖双方的义务作出了约定，即：周某某在2006年11月15日前付清房款90%即x.48元，名城公司在2007年9月30日前将验收合格的门面交付给原告，并在合同生效之日起30日内到衡阳市房地产管理局申请登记备案。因此，周某某支付购房款、名城公司交付房屋为双方的基本义务，名城公司办理预售合同登记备案为次要义务。周某某上诉提出原审认定办理登记备案义务为次要义务于法无据的理由不能成立，本院不予采纳；本案中，根据合同约定，周某某、名城公司的基本义务有先后履行顺序，支付购房款为先义务，交付房屋为后义务。虽然名城公司未进行预售登记备案，但该义务系合同的次要义务，在无证据证实名城公司在合同签订后丧失或可能丧失履行交房义务的前提下，周某某拒不履行支付房款的主要义务，已违反了合同约定；在商品房建设过程中，因投入资金大,建设周某长,在目前房地产融资渠道不畅的情况下,国家允许房地产开发企业以银行抵押贷款的形式进行融资，银行抵押贷款成为房地产开发企业的主要资金来源之一。名城公司在诉争门面预售之前，已办理了抵押贷款，该抵押行为虽对周某某取得诉争门面所有权构成一定风险，但该门面系商业用房，周某某购买亦存在一定的投资风险，周某某如认为存在不能获得该门面的可能，可依据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行……”之规定，依法行使不安抗辩权，并依照《中华人民共和国合同法》第六十九条“当事人依照本法第六十八条的规定中止履行的，应当及时通知对方”之规定，及时通知名城公司。但周某某在未履行通知义务的情况下，不履行付款义务，明显已违反了法律规定，其上诉提出其不付款系行使先履行抗辩权，而非不安抗辩权，也无需通知被上诉人的理由与法律规定相悖，本院不予采纳；周某某与名城公司签订的《衡阳市商品房买卖合同》中，双方约定解除合同的条件为：周某某逾期30日付款，名城公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”在2007年10月11日周某某将x元购房款公证提存之前，其一直未支付购房款，故根据合同约定，名城公司可在此期间的任意时间解除合同。名城公司按照周某某在合同中所填地址，用特快专递送达《解除合同通知书》，以及在衡阳仲裁委员会进行仲裁时，书面申请解除合同，以上解除合同的方式均符合《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除……”之规定，且周某某在起诉状中已自认在申请仲裁前，名城公司“不愿继续履行双方所签订的商品房买卖合同”，因此，周某某上诉提出原审错误认定合同解除条件已成就、解除合同的通知已送达的理由均与事实不符，本院不予采纳；在名城公司与周某某签订的《衡阳市商品房买卖合同》解除后，诉争门面是否出售已与周某某无关，周某某提出原审认定诉争门面已被案外人孔长湘购买并办理了产权登记证据不足，同时又提出孔长湘对诉争房产已获准产权登记，原审未追加其为第三人参加诉讼程序违法，其上述主张自相矛盾，且与本案实体处理无关，对其上述主张本院不予支持；周某某对原审财产保全提出的异议，不属于本案审理范围，本院亦不予审查。综上，原判认定基本事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审受理费2870元，邮政专递费100元，合计2970元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长龙巍
审判员何闰英
审判员唐建华
二○一○年五月十日
书记员王易薇
校对责任人：龙巍打印责任人：王易薇
附相关法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
……
