上诉人（原审被告）：曹某。

委托代理人：黑向明，河南钼都律师事务所律师。特别授权。

上诉人（原审第三人）：马某。

上诉人（原审第三人）：王某。

马某、王某的委托代理人：昝高明，河南钼都律师事务所律师。特别授权。

被上诉人（原审原告）：栾川县合作商业公司。住所地：栾川县X路。

法定代表人：吴某，系该公司经理。

委托代理入：水红柱，河南鸾州律师事务所律师。特别授权。

委托代理人：程某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。一般代理。

上诉人曹某、马某、王某与被上诉人栾川县合作商业公司因返还原物纠纷一案，不服河南省栾川县人民法院(2009)栾民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人曹某的委托代理人黑向明、上诉人马某、王某的委托代理人昝高明、被上诉人栾川县商业合作公司的法定代表人吴某及其委托代理人水红柱、程某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明，2002年4月8日，原被告双方签订承包工程某同书，对工程某准，质量价格、付款办法进行约定。2004年2月28日原告向被告出具《授权委托书》一份，注明：根据多方面情况，特委托施工方曹某同志全权实施《综合楼施工合同》的施工方案；涉及到前期工程某一切麻烦事情，统一有曹某同志负责自理，不准留后患；以后需要买房子，统一有曹某负责洽谈解决，但必须专款专用。2004年11月21日，双方签订《补充协议》，注明，由被告投资该楼的建筑，在实施《潭头综合楼施工合同二楼以上每平方米300元》的施工方案前提下，涉及至前期工程某一切麻烦事统一由被告全权负责妥善处理，不准留有后患。工程某工验收合格后，双方进行决算……，若原告不能按时付清工程某，可用房子顶建筑方工程某，房子产权归承建方曹某所有，以后需要卖房子，房价根据当地市场价格确定，统一由曹某同志全权负责。原告不得从中干涉承建方，如原告卖房子必须经被告同意，否则其所售房子行为无效。2004年11月25日双方又签订补充协议，主要内容为：双方订立承包施工合同后，现工程某过半，原告未能依约定及时兑付工程某，经协商特对2004年11月21日订立的补充协议作以变更，并补充约定如下内容：有承建方曹某投资中后楼工程（二至五层）……；2004年11月21日起如需卖房，房价应根据当地市场价格确定，由被告统一负责收取房款，该款自决算后可抵顶工程某；本协议生效之日起2004年11月21日所订立的补充协议自然解除。被告接收该工程某，原施工方只对一楼主体进行建设，被告在此基础上将该楼建成，但双方至今未对该工程某行决算，被告以原告拖欠工程某，自己对一楼有大量投资，原告对工程某迟不决算且已授权为由，将综合楼中楼一楼两套房屋出售给第三人马某、王某。另，从原告出具的催款通知书上显示：要求各买房子户将购房款积极交给被告，逾期视为放弃。

原审法院认为，法人、公民的合法财产受法律保护。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。被告曹某在合同签订后依照《合同》及《补充协议》的约定，投入资金对该工程某括一楼主体以外部分进行施工。竣工后，双方未对该工程某行决算，被告把一楼两套房屋出售给第三人，并未得到原告的明确授权，属侵权行为，应依法承担民事责任，故对原告要求被告返还房产的诉讼请求，予以支持。被告对一楼两套房屋的投资、因双方未结算，与本案不属同一法律关系，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条之规定，判决：被告曹某应于本判决生效之日起六十日内将栾川县潭头综合楼中楼一楼两套房屋返还给原告栾川县合作商业公司。受理费1000元，由被告曹某负担。

曹某上诉称，一、上诉人未侵犯被上诉人的“权”，一审法院认为上诉人属“侵权行为”系错误认定，错误适用法律。一审法院对本案的案由认定为“返还原物纠纷”，根据最高人民法院颁布的民事案件案由规定，属于物权保护纠纷范围，应适用物权法的规定。上诉人认为，被上诉人对本案所诉标的物（中楼一楼两套房子）不享有物权，该两套房屋至今未经法定登记机关办理不动产物权登记，按照《物权法》“不动产物权的设立经依法登记发生效力”之规定，被上诉人根本不享有此两套房屋的不动产物权，这一点上诉人在一审中已经申明并提交证据予以证实，且被上诉人已认可此事实，就此而言，一审法院认为上诉人侵权前提根本不存在，一审判决适用法律错误。二、上诉人承揽的建设工程某工后，双方未进行工程某算，在双方未决算、未明确谁欠谁款的前提下，一审法院即判决上诉人返还原物过于武断。该工程某施工方撤走后，上诉人对包括一楼在内的所有工程某行施工至工程某工，且在被上诉人书面授权上诉人出售房屋的前提下，上诉人出售该两套房屋合法合理。三、该两套房屋已经属于第三人所有并由第三人合法占有，一审法院判决返还原物显属不可能。综上，请求撤销原判，驳回被上诉人的诉讼请求。

马某、王某上诉称，一审判决内容错误，忽视了上诉人的合法权利。上诉人从曹某处购买此房屋，是在曹某出示被上诉人栾川县合作商业公司的授权委托书的情况下，按照市场价格足额支付房款后取得的，该房屋上诉人已经装修后居住数年，实际属于上诉人所有。一审法院无视事实，判决曹某向栾川县合作商业公司返还房屋显属不当。请求撤销原判，驳回一审原告的诉讼请求。

栾川县合作商业公司对三上诉人的上诉请求共同答辩称，一、栾川县合作商业公司对本案所诉标的物（中楼一楼两套房产）具有合法占有权，上诉人上诉所称的未侵犯被上诉人的权利之说法同事实不符，于法无据。栾川县合作商业公司主张中楼一楼两套房产的占有权，来源于2001年5月15日答辩人同栾川县农业生产资料公司（以下简称栾川县农资公司）签订的房产合作开发协议。依照该协议，合作开发的房产建成后，答辩人和农资公司各自分得相应的房屋。本案所诉标的物在答辩人分得房产范围之内，尽管尚未进行不动产物权登记，但不影响基于合作开发房产合同关系拥有的房产占有权。答辩人同农资公司达成房产合作开发协议后，答辩人在组织施工中，就二至五层的施工承包给曹某，有承包工程某同书和补充协议为证。说明曹某明知答辩人系房产开发的实际业主。根据物权法的规定，答辩人在未办理房产所有权登记前，虽对诉争房产不具有法律意义上的所有权，但不影响对房产利用产生的占有权。曹某将诉争房产出售给王某、马某已侵犯答辩人的合法权益。二、答辩人建设工程某后由栾川县东启建筑公司和曹某分别承建，其中中后楼一层工程某栾川县东启建筑公司承建，二层至五层由曹某承建，争议的房产不是曹某承建，曹某对不是自己承建的房产谈不上丝毫权利，既无留置权，也无对外出售的权利。三、各上诉人均称答辩人书面授权曹某出售房屋，各上诉人均未谈到书面授权出售房屋的范围。答辩人授权曹某出售的房屋范围仅限于中楼二楼以上的8套房屋，不包括本案诉争房产。曹某出售给王某、马某的房屋已超出授权范围。这一事实已在洛阳市中级人民法院（2007）洛民终字第X号民事判决书第8页认定事实中予以确认。综上，原审判决认定事实准确，应予维持。

本院经审理查明，1、本院2007洛民终字第X号民事判决认定：2001年5月15日，栾川县合作商业公司与栾川县农资公司签订协议约定，由栾川县合作商业公司出资、农资公司提供场地建房，所建房屋为院内坐西向东一栋，建成后归栾川县合作商业公司，坐北面南一栋归农资公司，临街门面房分别归农资公司和栾川县合作商业公司等；2002年4月8日，栾川县合作商业公司与曹某签订《承包工程某程某》，约定由曹某负责施工；2004年11月21日，栾川县合作商业公司与曹某签订《补充协议》，约定因栾川县合作商业公司未按约定及时兑付工程某，由曹某投资中后楼工程，工程某工验收合格后双方进行决算，除保修金外，其余欠款全部付清，如栾川县合作商业公司不按时付清工程某可用房子顶工程某房子产权归曹某所有，以后需要卖房子，房价根据当地市场价格确定，由曹某统一负责，栾川县合作商业公司不得干涉；2004年11月25日栾川县合作商业公司与曹某再次签订《补充协议》约定，2004年11月21日起如需卖房，房价应根据当地市场价格确定，由曹某统一负责收取房款，该款自决算后可抵工程某，补充协议生效时2004年11月21日所订的补充协议自然解除；2004年2月28日栾川县合作商业公司向曹某出具授权委托书，内容为：农资公司和商业公司合作的潭头综合楼，根据多方面情况，特委托施工方曹某同志全权实施《综合楼施工合同》的施工方案，涉及到前期工程某一切麻烦事情，统一有曹某同志负责自理，不准留后患，以后需要买房子，统一有曹某负责洽谈解决，但必须专款专用。2、2004年4月26日、5月8日曹某分别以栾川县合作商业公司名义与马某、王某签订《房地产买卖契约合同》，将位于潭头老街坐西向东住宅楼中门栋一层南、北单元房屋出售给马某、王某。

本院审理查明的其他事实与原审查明的事实一致。

本院认为，栾川县合作商业公司2001年2月28日给曹某出具授权委托书，该授权委托书授权曹某负责前期工程某题及卖房事宜，并未明确限定曹某可出售房屋的范围，曹某据此将本院争议房产出售给马某、王某，房屋已被马某、王某实际占有使用。栾川县合作商业公司未举证证明马某、王某在购买房屋时系恶意，故本院对于马某、王某善意取得房屋的事实予以确认，栾川县合作商业公司应与曹某对工程某行决算，在决算中将曹某卖房款冲抵工程某。对于栾川县合作商业公司主张曹某返还本案所涉两套房屋的诉讼请求，本院不予支持，原审判决曹某返还房屋不当，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：

一、撤销河南省栾川县人民法院(2009)栾民一初字第X号民事判决；

二、驳回栾川县合作商业公司的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费各1000元均由栾川县合作商业公司负担（二审案件受理费曹某已垫付，由栾川县合作商业公司直接付给曹某）。

本判决为终审判决。

审判员吴某国

审判员于磊

代审判员索如意

二○一一年十一月十日

书记员许巧红