原告沅陵县雨露物业管理有限公司。
法定代表人杨某，该公司总经理。
委托代理人龚某某，男。
委托代理人全海滨，湖南天宇律师事务所律师，执业证号：（略）。
被告李某某，男。
原告沅陵县雨露物业管理有限公司与被告李某某物业服务合同纠纷一案，于2011年7月12日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员于波独任审判，公开开庭进行了审理。书记员刘霞担任记录。原告沅陵县雨露物业管理有限公司的委托代理人龚某某、全海滨，被告李某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告沅陵县雨露物业管理有限公司诉称，沅陵县X区建成后至今的物业服务一直是原告提供，被告李某某系该小区X栋X号门面的业主，从2008年7月1日起至2011年12月31日止，被告共拖欠原告物业服务费2332元。原告现诉至法院要求被告缴纳所欠物业服务费并支付利息，承担本案诉讼费。
原告沅陵县雨露物业管理有限公司就其主张，向法庭出示了以下的证据：
1、企业法人营业执照、组织机构代码证、税务登记证、房地产企业资质证书、法定代表人身份证明书及两份居民身份证复印件，用以证实原、被告基本情况。
2、尤家巷X街小区物业管理合同1份，用以证实2005年3月21日，被告在购房时与原告之间签订了物业管理合同，合同约定：被告购买的门面建筑面积为36.93，物业管理服务费每月按1.5元3收取，并约定了费用交纳期限，合同有效期为三年。
3、尤家巷X街小区物业管理委托合同2份，用以证实2006年8月10日，沅陵县X巷X街业主委员会主任李某奇代表该委员会与原告签订了物业管理委托合同，合同有效期为三年，从2006年8月15日起至2009年8月15日止，委托管理期间物业管理费用采取酬金制，依据沅价字（2006）X号文件的政府定价标准收费；2009年8月1日，沅陵县X巷X街业主委员会与物业管理公司续签物业管理委托合同，委托管理期限为三年，从2009年8月1日起至2012年8月1日止，委托管理期间物业管理费用采取酬金制，依据沅价字（2006）X号文件的政府定价标准收费。
4、沅陵县物价局、沅陵县房产管理局沅价字[2006]X号文件，用以证实原告收取的物业管理费用是符合相关标准的。
5、物业费收缴通知单，用以证实原告已于2011年5月27日通知被告缴纳所欠物业管理费。
6、沅陵县物业管理办公室证明1份，用以证实沅陵县X巷X街业主委员会与沅陵县雨露物业公司签订的物业管理委托合同已在沅陵县物业管理办公室备案，合同期限为2009年8月1日至2012年8月1日。
7、2006年8月5日、10日尤家巷X街业委会筹备组公告2份，2006年8月10日尤家巷X街业主委员会公章存档印模1份，2010年1月29日尤家巷X街业主委员会公告1份，会议记录1份，用以证实沅陵县X巷X街业主委员会是依法成立和改选的。
被告李某某辩称，被告不清楚业主委员会是什么时候成立的，也不清楚业主委员会是否与原告签订了物业管理委托合同，且业主委员会成员否认有与原告签订物业管理委托合同的事实存在，故2006年、2009年签订的物业管理委托合同系无效合同。被告与原告2005年3月21日签订的物业管理合同期满后，就未与原告再签订过物业管理合同；2008年被告在小区内经营的商铺发生被抢一事，系原告服务不到位所致；开发商将被告所在的X栋夹空层进行改建出卖，对X栋造成安全隐患。因此，被告不应缴纳2008年7月1日至2011年12月31日期间的物业管理费用。
被告李某某就其主张，向法庭出示了以下证据：
1、证人全定会、李某珍、张家梧、李某玉出具的证明复印件及身份证复印件4份，用以证实他们均是沅陵县X街业主委员会成员，是未经过选举的，在他们任职期间均未代表任何业主在物业管理合同上签过字、盖过章。
2、证人李某奇的证明复印件及身份证复印件1份，用以证实自己曾任第一届沅陵县X街业主委员会主任，后外出离任。几年来业主与物业管理纠纷不断。自己从未代表业主在物业管理合同上签过字、盖过章。
本院主持原、被告对相对方提交的证据进行了质证。
被告对原告提交的第1、2、4、5、X号证据无异议；对X号、X号证据提出异议，认为该两组证据被告是不知情的，因为业主委员会的成立被告是不清楚的，原告也没有告知被告有业主委员会的存在，更不清楚签订合同之事。
原告对被告提交的1、X号证据均提出异议，认为5份证明均系复印件，形式要件均不合法。
本院认为，原告提交的第1-X号证据来源合法，内容客观真实，与本案事实具有关联性，且证据之间能够相互印证，能形成证据锁链，均为有效证据，本院予以采信。被告对第X号、第X号证据提出自己不知情的理由未提供有效证据予以证实，不能成为抗辩理由，本院不予支持。被告提交的第1、X号证据均系复印件，未能向法庭提供原件加以核实，该5份证据不符合证据的形式要件，本院不予采纳。
根据采信的证据，可以认定以下事实：
原告沅陵县雨露物业管理有限公司成立于2002年12月26日，经营范围系物业管理、建筑防水、房屋装修、维修和拆迁、水电安装、专业清洗、建材销售。沅陵县X区X年建成后，建设单位选聘原告为该小区的物业服务企业。2005年3月21日，被告李某某在购买该小区X栋X号门面时与原告签订了物业管理合同，成为该小区业主。原、被告签订的合同约定：被告购买尤家巷X街小区X栋４号门面的建筑面积为36.93，物业管理服务费每月按1.5元3收取，当年12月25日至次年1月5日为交纳下一年物业管理服务费用的期限，合同有效期为三年。2006年8月10日，沅陵县X巷X街业主委员会成立，李某奇任主任，该委员会与原告签订了物业管理委托合同，李某奇在合同上签字，合同有效期为三年，从2006年8月15日起至2009年8月15日止，委托管理期间物业管理费用采取酬金制，依据沅价字（2006）X号文件的政府定价标准收费。2006年8月10日合同签订后，被告李某某接受了原告提供的物业服务，并按1.5元3的价格向原告交纳了物业管理服务费用至2008年6月底。此后，被告李某某未再向原告交纳物业管理费用。2009年8月1日，沅陵县X巷X街业主委员会与物业管理公司续签物业管理委托合同，委托管理期限为三年，从2009年8月1日起至2012年8月1日止，委托管理期间物业管理费用的收取仍按2006年合同约定的方式及标准。原告现诉至法院要求被告缴纳2008年7月1日至2011年12月31日期间的物业服务费2332元及利息，并承担本案诉讼费。
本院认为：本案系物业服务合同纠纷，双方当事人争议的焦点有以下两点：一是原告与沅陵县X巷X街业主委员会分别于2006年8月10日、2009年8月1日签订的2份物业管理委托合同的效力问题；二是被告应否缴纳物业服务费用的问题。
一、关于2份物业管理委托合同的效力问题。《中华人民共和国物权法》第七十五条规定“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协某。”《物业管理条例》第十二条第四款规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”；第十五条第（二）项规定业主委员会“代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”；第十六条规定“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案”。从上述法律及行政法规的规定来看，业主委员会是指根据法律或者管理规约，由业主大会选举产生一定数量的业主为委员组成，业主委员会是业主自治机构的一部分，同时也是业主大会的常设执行机构，我国立法赋予了它代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同的权利，业主委员会所作的决定对区域内的所有业主均有约束力。本案中，原告提供了沅陵县X区业主委员会成立、改选及在行政主管部门备案的相关书证，证实了该业主委员会的存在是合法有效的。被告李某某虽提出不清楚业主委员会是什么时候成立的，也不清楚业主委员会是否与原告签订了物业管理委托合同，且业主委员会成员否认有与原告签订物业委托合同的事实存在的抗辩理由，但未能提供相关证据或有效证据证实，系举证不能，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应承担举证不能的法律后果。因此，具有合法主体资格的沅陵县X巷X街业主委员会与原告签订的两份物业管理委托合同是合法有效的。
二、关于被告应否缴纳物业服务费的问题。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和《物业管理条例》第六十七条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。依据上述法律、行政法规的规定，沅陵县X巷X街业主委员会与原告签订的两份物业管理委托合同对包括被告李某某在内的所有沅陵县X区内的业主均具有约束力。另《物业管理条例》第二十一条、第二十六条对因签订合同主体的变更引发合同效力冲突的问题作了如下规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”，“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”因此，业主委员会与原告于2006年签订的物业管理委托合同生效的同时，就终止了被告李某某在2005年购房时与建设单位选聘的物业服务公司签订的物业管理合同的效力，且被告李某某向原告交纳物业管理费用至2008年6月，证明了被告有接受原告提供服务的事实存在和履行2006年物业管理委托合同的行为。《物业管理条例》第十一条第（四）项的规定，业主共同决定可以解聘物业服务企业，而沅陵县X巷X街全体业主或业主委员会现并未作出解聘原告的决定，原告仍在依据合同约定为该小区提供物业服务。被告李某某接受了原告提供的物业服务，就负有交纳物业服务费用的义务，原告在提供服务时应按照合同约定履行职责，如服务存在瑕疵而造成业主损失，应承担相应的责任，业主可因此另行提起诉讼。故被告李某某提出2008年以后自己没有与原告签订物业服务合同的抗辩理于法相悖；提出2008年其门面被抢损失财物是由于原告服务不到位所致，未提供相关证据证实，应承担举证不能的后果；提出其门面因所在的X栋夹空层问题造成安全隐患，系另一法律关系，上述理由均不能成为被告李某某拒交物业服务费用的抗辩理由。因此，被告李某某应依据两份物业管理委托合同的约定向原告交纳物业服务费用，被告李某某拒交物业服务费用的行为，系违约。因本案尚在合同履行期内，原告有权要求被告李某某承担继续履行交费的义务。
综上所述，原告沅陵县雨露物业管理有限公司要求被告李某某交纳从2008年7月1日起至2011年12月31日止的物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。但原告计算金额有误，根据合同约定计算交纳费用金额应为2329.74元（计算公式为：1.5元3×36.93×42个月＝2329.74元）；同时，两份委托合同没有约定逾期交纳物业服务费用需支付利息，故原告要求被告李某某支付利息的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条，《物业管理条例》第十二条第四款、第十五条第（二）项、第六十七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、被告李某某于本判决生效之日起十日内向原告沅陵县雨露物业管理有限公司交纳从2008年7月1日起至2011年12月31日止的物业服务费用2329.74元；
二、驳回原告沅陵县雨露物业管理有限公司要求被告李某某支付所欠服务费用利息的诉讼请求。
案件受理费50元，由被告李某某负担。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判员于波
二0一一年八月十二日
书记员刘霞
附法律条文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第二百二十九条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协某、保密等义务。
第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。
《物业管理条例》
第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
业主可以委托代理人参加业主大会会议。
业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协某物业服务企业履行物业服务合同；
（四）监督管理规约的实施；
（五）业主大会赋予的其他职责。
第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》
第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。
