原告段某，男，汉族，高中文化，农民。

委托代理人狄海军，河南民天律师事务所律师，特别授权代理。

被告黄某，男，汉族，初中文化，农民。

原告段某与被告黄某房屋租赁合同纠纷一案，原告段某于2011年5月23日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，于2011年8月24日公开开庭进行了审理，原告段某及其委托代理人狄海军、被告黄某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告段某诉称：2008年我和案外人张缘缘口头协商将我所有的位于汝阳县X路南食品公司家属楼二单元门面房及地下室出租给张缘缘，月租金为2500元，一次交纳一年。到2010年年前我才知道案外人张缘缘将该房屋转租给了被告黄某。2011年5月1日到了收房租时，被告黄某才提出得一次性签订三年合同，且房租每年4.5万元不能上涨，因同一地段某壁的同一面积的门市房已涨至每年5.4万元，并且交有押金，原告提出与隔壁标准相同收取，被告既不同意也不腾某，且至今拒不预交房租，被告的行为直接侵害了原告的合法权益，为此请求依法解除原被告之间的房屋租赁关系，责令被告限期将占有原告所有的房屋腾某交给原告，并判令被告黄某支付自2011年5月1日起每月按4500元至实际履行之日。

被告黄某在法定期限内未向本院递交答辩状，在庭审中口头辩称：原告讲的不实，关于房租这事我们曾经中间人协商过几次未能达成一致意见，不是我不交房租，而是我给他他不收，诉状中其它地方也属实，就不交房租这点不属实。我认为我租用该房虽然当时未经原告许可，但已形成了事实上的租赁关系，也得到了原告的认可，现仅是租赁期限的长短和租赁费用的多与少未达成一致意见，现在原告要求解除租赁关系，限期腾某房屋不合理。因为：一不是不交房租，是他不要，二是我接这房时还有空房转让费，所以，我们租房虽没协议，但已形成了事实，所以不能腾某。

根据原、被告的诉辩意见，本案归纳的调查焦点为：1.原告请求依法解除原被告之间的房屋租赁关系，责令被告限期搬出房屋并交还给原告有何事实依据和法律依据2.原告请求判令被告交付该房租金每月按4500元计算自2011年5月1日至实际履行之日有何事实依据和法律依据

针对第一个调查焦点，原告的主张是，双方民事行为双方协商一致才能有效，被告占用房屋未和原告协商未签订房屋租赁协议，未经必要的法律程序，所以缺乏法律依据，应依法解除双方的租赁关系。原告针对自己的上述主张未向本院递交相应证据。被告黄某针对第一个调查焦点的抗辩主张是：2010年10月我接该房，当时我也不知道房东是谁我接他人房子时也是口头约定，可到今年交房租时原告让我一次缴纳5.4万元。被告出示了2010年10月10日张自愿的收款收据一份。用来证明老洛阳牛肉汤馆文化路店转让费为5.3万元的事实。原告对上述证据的质证意见是：被告出示的这份收据写在了被告的笔记本上，且没有收款人的指印，按照日常生活规律，让人不好理解，这是不是收款人写的无从考证，这是合理的怀疑，没有指印无法鉴定。即便这收据是真的话，与本案让被告腾某交房租也不属同一法律关系，因当初被告租房时未经原告同意，被告交多少转让费与原告没有关系。我主张被告腾某交房租是有依据的，我有房产证。当庭出示了（2007）X号房产证复印件一份。被告对原告持有的房屋所有权证书的质证意见是：对此无异议。

针对第二个调查焦点，原告的主张是：房租以上一年3万元，交至2011年4月30日，对此双方均无异议，所以主张从5月1日起收房租天经地义，同地段某面积房屋有每月4500元，一年按5.4万元收的；也有一年按4.5万元收的，我们主张的是一年5.4万元。现递交一份我们隔壁的房屋租赁合同复印件，可以证明隔壁房租是每月4500元，一年是x元的事实。被告针对该调查焦点的抗辩意见是：我们租房虽没协议，但已经形成了事实上的租赁关系，同阶段某屋的租赁费用有高有低，我东隔壁一次订5年合同一年x元，今天这一份是我们西隔壁的，这协议我也不看，但我问过一年是x元，其实是一年给x元，从5月1日起房租不是不给交，而是因签订期限的长短，租赁费用的高低没有协商一致。房租我肯定要交，房租可以协商，现在让我腾某，这转让费咋办

根据原、被告的陈述、举证及辩论意见，本院确认以下案件事实：属于原告段某所有的位于汝阳县X路东段某南食品公司家属楼二单元门面房三间，地下室三间于2008年以口头协议的形式租给案外人张缘缘使用，当时口头约定月租金为2500元，一次交一年房租，每年租金x元。案外人张缘缘租用止2010年10月，房租交至2011年4月30日，2010年10月10日被告与案外人张缘缘协商租用该争执房屋时未经原告同意，原告于2010年底前知道被告已租用该套争执房屋，直至2011年4月30日该收房租时，原告提出让被告按每月4500元房租，一年x元交纳时，双方发生争执，后经人多次协商，因租赁期限一次签订的时间长短和年租赁费用的多少双方未达成一致意见，为此原告诉讼来院，请求依法解除原被告之间的房屋租赁关系，责令被告黄某限期将争执房屋和地下室腾某交还给原告段某。并请求判令被告黄某支付该房租金每月按4500元计算，自2011年5月1日起计算至实际履行交付之日止。

本院认为，原告段某与被告黄某已经形成了事实上的房屋租赁关系，虽然被告黄某与案外人协商租赁原告房屋时未经原告同意，但自被告于2010年10月租赁原告的房屋后至2011年4月30日之间原告并未提出异议，且双方已经协商续租事宜，只因租金的多少及租赁期限的长短未达成一致意见，故应认定原告段某与被告黄某形成了不定期租赁关系。因租赁期限届满时双方协商续租事宜未达成一致，且也未继续维持租赁关系的可能，故应依法解除原被告之间的房屋租赁关系，限期由被告腾某该争执房屋交还给原告。关于原告请求判令被告支付房屋租赁费每月按4500元自2011年5月1日起计算至实际腾某交还给原告时止之请求，对于起止时间双方无异议，至于月租金的多少双方对此未达成一致意见，故应按上年度月租金2500元计付为宜。原告请求按月租金4500元理由不足，本院不予支持。关于被告庭审中提出有转让费的问题，因与本案不属同一法律关系，本院不予一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条、第二百三十五条之规定判决如下：

一、解除原告段某与被告黄某之间的房屋租赁关系。

二、被告黄某于本判决生效后30日内将位于汝阳县X路东段某南汝阳县食品公司家属楼二单元门面房及地下室腾某交给原告段某。

三、被告黄某于每月按2500元租金支付给原告段某，于本判决生效后三十日内一次付清（计算期间自2011年5月1日起至实际将租赁房屋腾某交给原告段某时止）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

四、驳回原告段某的其他诉讼请求。

本案受理费500元,由被告黄某负担(暂由原告段某垫付，待执行时一并执行)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于洛阳市中级人民法院。

审判长曹某波

审判员魏柏群

审判员史光照

二0一一年十月八日

书记员张向品