原告李某某，女，X年X月X日出生。

委托代理人张某某，男，X年X月X日出生。

被告河南唐某房地产开发有限公司。

法定代表人唐某某，董事长。

委托代理人朱广宇、王某某，河南博浪律师事务所律师。

原告李某某为与被告河南唐某房地产开发有限公司（以下简称唐某公司）房屋买卖合同纠纷一案，于2009年10月10日向本院起诉，本院10月13日作出受理决定，并依法组成合议庭，由审判员娄本武担任审判长，审判员杨佰奎主审本案，审判员闫保富参加评议，于2009年11月24日公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人张某某，被告唐某公司的法定代表人唐某某及其委托代理人朱广宇、王某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，被告唐某公司在原阳县城北开发“金三角花园小区”，并进行预售认购宣传，2009年2月25日我到该公司销售部表明购房意向，由该公司销售员工张XX、田XX经办与我签订《商品房认购书》，并约定按揭购房。我依约定交付x元，唐某公司收款后为我出具“收到李某某房屋定金”收据。数月后，唐某公司通知签订房产所核发正式《购房合同书》，我到该公司销售部找到经办人张XX，却被告知我所购房面积由原定133.62平方米增大7.79平方米为141.41平方米，要求我按增大后的141.41平方米签订房产所核发正式《购房合同书》并按141.41平方米支付房款。我提出质疑并要求按双方在先签订认购协议履行，被告经办人以请示公司领导后再说，为此我后来多次找被告公司经办负责人均未能确定，2009年9月被告公司经办人告知该房已经另卖并只退还x元购房款，一女二嫁，严重违约。综上，我与唐某公司签订《商品房认购书》已经是确定有效的商品房买卖合同关系，唐某公司违反了双方事先合同约定，应承担超约定面积3%以上部分的房价款，为维护合法权益，依据有关法律规定，原告起诉，请求依法判令被告履行原阳县城北“金三角花园小区”X号楼X单元X层东户“三室两厅两卫”商品房买卖义务，并承担该房擅自增大7.79平方米的部分购房款4158元。

被告唐某公司辩称，一、2009年2月25日我公司与李某某签订《商品房认购书（订单）》，按认购书说明3、4条规定：购房方自签订本认购书后以电话通知日内，应向我公司支付预购房屋之房款，并签订购房合同；购房方如未按规定时间内到规定地点签订购房合同的，我公司视为购买方对预购之房屋放弃认购权利，本认购书自行失效，其已付认购金不予退还。购买方对此结果在填写本认购书时已明确，并没有异议，有我公司与李某某签订的《商品房认购书》为证，且认购书只是李某某取得认购房屋的优先购买权的凭证，并非正式的《商品房买卖合同》，而且认购书填写的房屋建筑面积只是预算面积，而确定商品房建筑面积的法定机构是房屋产权监理所，然后买卖双方根据房屋产权监理所核定的房屋建筑面积签订《商品房买卖合同》，购买方根据房屋建筑面积和房款单价确定的房款总价缴纳购房契税，最终由房产部门颁发房产证，因此买卖双方确定购买房屋的建筑面积的依据是《商品房买卖合同》而非《商品房认购书（订单）》，而且我公司人员在与李某某签订《商品房认购书（订单）》时也已明确告知李某某所认购房屋的准确建筑面积以房屋产权监理所核定的面积为准，因此李某某要求按《商品房认购书（订单）》上建筑面积交付房款，明显不符合房屋实际面积，更不符合法律规定。二、被答辩人适用的法律规定明显错误，因为该条法律规定的是《商品房买卖合同》签订后实际建筑面积与房屋产权监理所核定的面积（合同中填写的建筑面积）不符产生纠纷，而并非指的是认购书确定的商品房建筑面积。三、我方在取得房屋产权监理所颁发正式的《商品房买卖合同》后，从2009年4月份，我公司多次以打电话和发短信的方式通知李某某到我公司签订《商品房买卖合同》，然李某某在规定时间内拒不签订。根据认购书说明的规定，我方视李某某对预购之房屋放弃认购权利，订金我公司也不再退还。为此我公司处置李某某所认购之房屋没有任何违约和不当之处。综上，请求法院查清事实，依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：1、原被告对房屋买卖引起纠纷各应承担哪些责任；2、原告要求被告承担购房款4158元的依据。

原告针对本案争议焦点提交了下列X组证据：1、商品房认购书；2、收据；3、置业计划书；4、证人袁XX证言。被告对原告提交的第1、2、X组证据无异议，对第X组证据的异议是：证人证言是听原告叙述，不能证明案件事实，属传来证据，不应认定。

被告针对本案争议焦点提交了下列X组证据：1、商品房认购书；2、被告电话清单；3、房产所对房屋面积的核定；4、证人毛XX证言；5、证人张XX证言。原告对被告提交的第X组、第X组证据无异议，对第X组证据的异议是：证据与原来的认购书不符合，被告也未解释房产所的问题；对第X组、第X组证人证言说以电话、短信通知原告无异议，通知有约4、5次，但证人没给原告解释房屋面积差，是141.41平方米出现后才解释的。

根据证据认定规则和当事人对证据发表的质证意见，本院对本案的证据分析认定如下：1、原告提交的第1、2、X组证据，被告提交的第1、X组证据，原被告均无异议，确认为有效证据；2、证人袁XX证言虽属传来证据，但较为客观真实，且与本案有关联，认定为有效证据；3、证人毛XX、张XX证言中说以电话、短信方式通知原告签正式合同原告无异议，其它方面二个证人证言相互印证，较为一致，为有效证据。

根据上述有效证据及开庭审理笔录，本院可以认定以下案件事实：唐某公司在原阳县城北开发“金三角花园小区”。2009年2月25日，李某某到唐某公司销售部表明购房意向，由唐某公司销售人员田XX经办，李某某与唐某公司签订《商品房认购书》，认购了金三角花园小区X号楼X单元X层东户，建筑面积133.62平方米，支付认购金x元。该《商品房认购书》中认购协议说明：1、认购方为取得本认购房屋的优先购买权，在填写本表时自愿支付认购金。3、购买方自签订本认购书后以电话通知日内，应向本公司支付预购房屋之房款，并签订购房合同。4、购买方如未按规定时间内到规定地点签订购房合同的，本公司视为购买方对预购之房屋放弃认购权力。本认购书自行失效，其已付认购金不予退还。购买方对此结果在填写本认购书时已明确，并没有异议。《商品房认购书》中有买方李某某签字。2009年6月左右，唐某公司通知李某某签订正式商品房买卖合同，其公司员工张焕蕊出具了置业计划书，房屋是X号楼X单元X层东户，但建筑面积唐某公司称是房产所核定面积141.41平方米，李某某认为面积增大，与原来《商品房认购书》不符，为此双方产生纠纷。此后原被告双方又经过几次协商，但均未能达成一致意见，故原被告双方也未签订正式的商品房买卖合同。原告起诉，请求依法判令被告履行“金三角花园小区”X号楼X单元X层东户商品房买卖义务，并承担该房擅自增大7.79平方米的部分购房款4158元。

本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。原告李某某与被告唐某公司签订《商品房认购书》，该认购书中约定原告取得了认购房屋的优先购买权，且应自签订认购书后以电话通知日内，向唐某公司支付购房款，并签订购房合同，故该认购书并非是正式的商品房买卖合同，后经唐某公司几次通知，李某某也到唐某公司售楼部，但均因房屋面积问题未签订商品房买卖合同，李某某也未支付购房款，故原被告之间并未成立房屋买卖合同，《商品房认购书》对原被告也无法律约束力，不受法律保护，李某某的请求因没有合同依据，不能予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：

驳回原告李某某的诉讼请求。

本案受理费50元，邮寄费44元，合计94元由原告李某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于新乡市中级人民法院。

审判长娄本武

审判员杨佰奎

审判员闫保富

二零一零年一月十四日

书记员刘春玲