原告牛某某，男，汉族，47岁，住（略）。
原告郑某某，男，满族，45岁，住（略）。
原告李某某，男，汉族，42岁，住（略）。
委托代理人牛某某、郑某某，本案原告。
被告河南益通置业有限公司，住所地：郑某市惠济区X路X号。
法定代表人王某某。
委托代理人胡涛、朱某某，开物律师集团（郑某）事务所律师。
原告牛某某、原告郑某某、原告李某某诉被告河南益通置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告牛某某及郑某某并代理原告李某某，被告的委托代理人胡涛、朱某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称：2005年1月4日三原告与被告签订合同购买被告开发的位于本市二七区X路X号天赐良园X号楼X号和X号门面房二套。原告付清了全款x元后，被告也于同年3月23日和5月31日分别将房屋交给了原告使用。但交房后原告迟迟未拿到被告答应为原告办理的房屋所有权证。经沟通，2006年1月初被告要求原告填写办证所需的《委托书》，办证人曹明刚又通知原告将契税发票交给了物业公司。2006年4月曹明刚又说原告实际面积超过了合同面积，超出部分需付房款，否则不给办证。原告认为被告违约，多次找被告的销售经理毛军明和曹明刚交涉无果。直到2009年8月24日原告找到被告的法定代表人，经其打电话要求曹明刚办证但至今未果。被告的行为已构成违约，应按照原、被告合同第18条规定的自交房90日内原告未取得房屋所有权属证书的应按原告已付房款的日0.01%支付违约金。故原告请求法院判令一、被告在十日内协助原告办理房屋所有权证，并向房管局提供办理房屋所有权证相关材料；二、被告向三原告支付自2006年5月1日原告提交《委托书》至2010年8月31日的违约金x元；三、诉讼费由被告承担。
原告提交的证据是：1、商品房买卖合同，证明原、被告之间签订了买卖合同；2、购房发票，证明原告付清了房款；3、维修基金收据，证明被告代收了原告的维修基金；4、收条，证明益通置业公司工作人员高明收到原告契税发票并写明用于办房屋所有权证；5、证人陈××证言，证明原告曾找被告公司的毛军明、曹明刚要求办证；6、影像资料，证明原告于2009年8月24日找被告的法定代表人，该法人代表责成曹明刚办证；7、收条，证明被告公司已收到原告的契税发票；8、影像资料，证明2010年7月14日原告找被告公司要求办证，无人接待；9、影像资料，证明原告催促办证；10、影像资料，证明原告于2010年7月21日找被告的委托代理人，但未解决任何问题；11、用于办证的部分材料：（1）郑某市房屋所有权转移登记申请书，（2）原告的房屋分户图，（3）郑某市公安局二七区分局蜜蜂张派出所证明，（4）被告的郑某市商品房屋产权登记备案证，证明原告起诉后被告仍未提供办证用合同书、扣押原告的契税和维修基金发票；12、房地产交易与权属登记要件，证明办证所需材料；13、原告同楼和其他同侧住户已办房屋所有权证，证明其他业主都是曹明刚经手办证；14、录音资料，证明高明是河南益通置业管理有限公司职工，于2007年离职；15、有限公司变更登记申请，证明河南益通置业管理有限公司（以下简称益通置业）变更为河南佳苑物业管理有限公司的工商档案资料；16、录音资料，证明孙燕是被告公司员工。
被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》其中第十五条对产权登记及违约责任作了明确约定。被告已按照合同约定将原告所购房屋交付给了原告，并于2005年11月25日取得了《郑某市商品房屋产权登记备案证》。至此被告关于产权登记的法定、约定义务全部履行完毕。需要说明的是，合同第十五条约定的登记备案是指出卖人向产权登记机关提供办理房屋所有权需要的登记材料，也称办理产权初始登记，而非原告最终取得房屋权属证书的时间；而因“出卖人的责任”是指与出卖人的备案义务相关的责任；而“规定期限”应指办证机关办理房屋权属证书的法定期限。所以该十五条被告有关“权属登记”义务应为备案义务。原告以此十五条要求被告承担逾期办证的违约金是对办证责任的错误理解。二、为原告代办房屋所有权证不是被告的合同义务，也不是法定义务。首先原、被告的合同仅仅约定了产权登记备案义务，并未设定办证义务。因而在双方没有就代办证达成新的约定情况下，被告无义务为原告办证；其次房屋产权证书应由买方即原告负责办理，建设部《关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》第二条规定：商品房的购买方必须在购买商品房的三个月内，持能证明交易行为合法性的有效证件到房地产产权管理机关办理产权登记手续，领取产权证；另外《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：房地产开发企业应当协助购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件；三、被告从未拒绝协助原告办证。原告购房后，曾向被告咨询办证事宜，但未向被告出具任何手续，未委托被告办证，双方也未就此达成任何协议。此外被告也从未拒绝协助原告办证。事实上原告是错误认识合同第十五条的内涵，认为拖一天被告就应当承担一天的违约责任，从而原告怠于履行办证义务，为将责任推给被告还谎称被告同意为其办证，谎称契税发票交到物业公司。诚想被告如果同意代其办证，原告为什么不将契税发票交给被告而要交给物业公司。另外需要指出的是，由于出现重大误解，原告购买的房屋实际面积超出合同面积91.94平方米，按合同约定±3%还应补其余面积的购房款，故原告负有向被告补交房款20余万元的合同义务。原告为了达到不向被告补交房款的目的进行恶意诉讼，其不当请求不应得到支持。综上，原告要求被告承担违约责任没有事实和法律依据，请法院驳回原告的诉讼请求。
被告提供的证据是：1、郑某市公安局二七区分局蜜蜂张派出所《证明》，用于证明被告开发的天赐良园小区楼号变更情况；2、郑某市商品房屋产权登记备案证及房屋产权登记备案缴维修基金证明，证明被告已按约定履行了初始登记义务；3、从郑某市房产档案馆中调取的蜜蜂张派出所《证明》，证明目的同X号证据；4、从郑某市房产档案馆调取的《申请》，证明被告按时依约办理产权备案；5、河南益通物业管理公司变更登记申请事项，证明益通物业具备独立的法人资格，与被告无关联；6、工程竣工验收备案表，证明竣工时间是2004年12月29日。
依据双方诉辩意见，本案争议的焦点归纳如下：一、原、被告合同第十五条关于产权登记的约定应当如何理解；二、原告要求被告支付违约金是否有事实和法律依据。
本院对原、被告提交的证据认证如下：被告对原告提交的X号、X号、X号证据无异议，本院予以采信。对X号、X号、X号、X号证据的真实性无异议，但认为X号证据只能证明本案立案后原告找被告陈述以前的事实经过，被告也一直在与原告协商，并未拒绝协助原告，X号证据原告向法院交材料不能证明被告未协助，X号证据给其他业主办证不能证明与原告达成一致为其办证，X号证据益通物业的股东于2006年已经变更与被告无任何利害关系，该组证据的真实性被告无异议，本院予以确认，但不能证明被告未履行办证义务的事实。被告对原告的4-X号、X号、X号和X号证据有异议，认为X号证据写收条的高明身份不明，也从未委托过物业公司收取客户的办证资料，X号证人证言不真实，证人与原告有利害关系，X号证据影像和声音不同步，时间无法确认，内容并未拒绝协助原告办证，X号证据孙燕收条无法确认真伪，X号证据不能证明原告所说的无人接待，X号证据影像内容听不清楚，不能证明被告拒绝协助义务，X号证据系办证机关文件不是证据，X号电话录音与被告公司无关联，X号证据电话录音接电话人身份不详，无法确认；本院认为该组证据中X号被告录像人员身份不明确，X号证据房地产管理局的办证告知书、X号和X号证据无实质性内容，不能证明本案事实，本院不予确认，其他证据结合被告的陈述能够证明原、被告曾因超合同面积和办理产权证一事联系协商过，本院予以确认。原告对被告1-X号证据的真实性均无异议，但认为X号证据是整个大楼的备案证，不是双方合同所指的备案，X号证据仅变更了法人代表，不影响企业的性质。本院认为上述证据真实有效，本院均予以采信。
本院认证后确认如下案件事实：2005年1月4日原告牛某某、郑某某、李某某与被告签订了2份《商品房买卖合同》，合同约定，三原告购买被告开发的位于郑某市二七区X路X号X号楼一、二层15和X号房屋二套，房型为商业用门面房；建筑面积分别是450.55平方米和455.08平方米，每平方米8723.21元，总价款x元，交房日期2005年4月30日前；关于面积的差异处理合同约定：合同面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，如产权登记面积与合同面积发生差异双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算；（2）超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人；合同第十五条关于产权登记的约定是：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的日0.01%向买受人支付违约金。合同签订后，三原告交付了全部的房款。被告也分别于2005年3月23日和5月31日交付了房屋。2006年1月10日三原告将购房的契税发票交给了河南益通物业管理有限公司（以下简称益通物业公司）高明，高明出具收条注明“用于办理产权证”，2010年1月26日三原告又将契税完税证交给了被告行政人事部孙燕，孙燕出具收条并注明“办理房产证用”。2006年元月至2009年12月被告与其他业主签订《委托书》为业主办理房屋所有权证。2009年8月24日和2010年7月14日及7月21日原告分别找到被告的法定代表人、经理及法律顾问询问房产证之事，谈话中涉及原告房屋实测面积超出合同面积90平方米，其中超出的3%怎样补款等问题，最后双方同意按合同约定办。原告诉至本院，请求法院判令：一、被告在十日内协助原告办理房屋所有权证，并向房管局提供办理房屋所有权证相关材料；二、被告向三原告支付自2006年5月1日原告提交《委托书》至2010年8月31日的违约金x元；三、诉讼费由被告承担。
另查明：原告所购的X号楼于2004年3月4日经公安机关变更为X号楼。
本院认为：原、被告经协商一致签订的《商品房买卖合同》合法有效。双方应按约定全面履行自己的义务。本案中原告已依约支付了全部房款，被告也已交付了房屋，但对不动产的商品房买卖，标的物所有权转移行为的完成还必须办理房屋所有权登记手续，取得房屋所有权证书。所以原告诉请要求被告协助其办理房屋所有权证书于法有据，本院予以支持。但是原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求缺乏事实和法律依据，理由如下：首先，按照国务院《城市房地产开发经营管理条例》及建设部《城市房屋权属登记管理办法》和《建设部关于加强商品房屋产权产籍登记管理的通知》等规定，房屋所有权证书的办理及取得，应由买受人按照国家规定向房地产行政管理部门申请办理，出卖人应当协助买受人办理所有权登记手续，并提供必要的证明文件。由此可认定，出卖人在履行转移房屋所有权义务的行为方式上表现为只是提供必要的证明文件协助买受人完成所有权登记手续，而其协助义务主要为一、完成房屋的初始登记。按照《城市房屋权属登记管理办法》规定：出卖人应在房屋竣工后的三个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记；二、按照合同约定或者法律规定提供相关的证明材料如房屋所有权初始登记手续。本案中原告房屋交付的时间是2005年3月23日和5月31日，而被告对房屋产权登记备案的时间是2005年8月30日，由此可见被告已按合同约定完成了初始登记义务。出卖人的另一个义务就是在买受人申请办理房屋所有权登记时能够提供办证的相关证明，即可认定出卖人的协助义务已经完成，本案中原告没有证据证明其办证时被告据不提供相关的证明材料；其次，原、被告之间未形成委托办证的法律关系。原告提交被告给其他业主办理的《房屋所有权证》时附有业主的办证《委托书》，而原告未提供其书面委托被告办理房屋所有权证的证据，原告的影像及录音证据也不能证明双方有委托办证关系或被告拒不提供办证资料的事实；再次，本案合同第十五条关于产权登记的约定是：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，……。”该条款明确约定出卖人的义务为“将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。故商品房交付后180日应为约束出卖人履行相关备案义务的时间。该条还明确约定，只有因出卖人的责任导致买受人不能在“规定期限”取得权属证书才承担违约责任，结合本条前部对出卖人合同义务的约定，“因出卖人的原因”应指与出卖人备案义务相关的原因，而“规定期限”应指办证机关办理权属证书的法定期限。综上所述，本案合同没有约定被告对原告负有办证义务及如不能办证的违约责任，故原告要求被告承担违约金的诉讼请求因无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一、三款之规定，判决如下：
一、被告河南益通置业有限公司于判决生效二十日内协助原告牛某某、原告郑某某和原告李某某办理位于郑某市二七区X路X号X号楼一、二层付X号和X号房屋的《房屋所有权证》；
二、驳回三原告其他诉讼请求。
案件受理费x元，三原告负担x元，被告负担3212元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状十二份，上诉于河南省郑某市中级人民法院。并按期预交上诉费，否则按自动撤回上诉处理。
审判长楚建萍
审判员王某丽
人民陪审员何保险
二0一一年一月十六日
书记员王某
