原告金某某，男，19XX年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，职工，住（略）。公民身份号码：x。

被告曾某某，女，19XX年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，退休职工，住（略）。公民身份号码：x。

特别授权委托代理人邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。

原告金某某与被告曾某某租赁合同纠纷一案，本院于2011年8月2日立案受理，依法由审判员黄某武担任审判长，由代理审判员刘寿主审，与人民陪审员赵平和适用普通程序公开开庭进行了审理，原告金某某与被告曾某某的委托代理人邱凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2009年9月23日，原告金某某与被告曾某某签订租赁合同，约定被告将芦淞区何家坳XX栋XX号门面西边前后两间门面出租给原告金某某经营使用，租赁期限从2009年10月1日至2010年12月31日，租赁期限届满后，如原告金某某继续承租，被告同意优先出租给原告。原告金某某为承租该门面向前门面承租人齐雅支付了6.5万元门面转让费，并支付了x元对门面进行了装修。在租期届满后，原告向被告主张优先续租门面，遭到被告拒绝，由此，原告先期投入的x元的费用，经过一年多的折旧，尚有7万元的损失。为此，特请求法院依法判令：1、请求法院判令被告赔偿原告经济损失x元；2、判令被告承担本案诉讼费用。

原告金某某为了支持自己的主张，在举证期限内向本院提交了以下证据：

1，原告与被告的身份证明，拟证明原告与被告的身份事实和诉讼主体资格；

2，门面转让协议及收条，拟证明原告受让门面情况；

3，租房协议，拟证明门面租赁约定的情况；

4，合同、结算表及收据，拟证明原告增补门面装修的情况；

5，通知、邮单及收据，拟证明原告要求续租的情况；

6，证明，拟证明原告房屋租金某纳情况；

7，照片，拟证明被告违约将房屋租给其他人的情况；

8，派出所证明一份，拟证明被告不同意出租房屋给原告而发生纠纷的情况。

被告曾某某辩称，原告与被告的租赁协议到期，要求原告在7天内搬出出租房，但是原告并未搬出，占用被告出租房长达两个月，而且无法联系到原告，被告通过株洲晚报寻找原告也未找到，因此请求法院驳回原告的诉讼请求，被告保留向原告提出诉讼的权利。

被告曾某某向法院提交以下证据。

1，确认书，拟证明原告经被告同意将房屋转租的事实；

2，物品清单，拟证明原告与被告将原告在出租房内的物品进行了清点，并约定在七天内搬走；

3，株洲晚报的新闻报道，拟证明原告未搬走物品占用被告房子的情况，并以此希望通知原告搬出房屋；

4，短信详单，拟证明被告的外孙媳与原告短信的联系情况；

5，律师见证书，拟证明被告对原告存放在出租房内的物品进行了保全。

对原告的证据被告方发表如下质证意见，对1、6无异议；对2有异议，该证据与本案没有关联性；对3的真实性合法性和关联性无异议，但是该证据证明了原告的联系方式仅仅是电话，而且该证据恰好证明了原告的装修费用应当由原告自己承担；对4的真实性合法性关联性均有异议；对5的真实性合法性无异议，该证据只能证明原告向被告提出了续租的邀约，双方之间并未成立租赁合同。对7的真实性无异议，但与本案无关联性，这是在被告无法联系到原告后才转租给第三人；对8有异议，与本案无关联性。

对被告提交的证据，原告发表如下质证意见，对1无异议，对2有异议，原告是迫于被告说要住人才不得已同意暂时搬走部分东西；对3有异议，原告在浙江未见到报道；对4有异议，原告未收到任何短信；对5有异议，被告不知道物品有没有保存。

对原告的证据，本院认证如下：

证据1、6被告未表示异议，本院审查后予以采信；证据3的内容真实合法，可以证明被告同意原告有优先续承租门面的权利，故本院对此予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采信；证据4本院认为真实合法，可以证明原告增补装修门面的相关事实，本院对此予以采信，被告方的质证意见不成立，本院不予采信。证据5被告对真实性合法性无异议，可证明原告依据租赁合同向被告做出了续租门面的要求，本院对此予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采信。证据7、8真实合法，可以证明本案相关事实，本院对此予以采信，被告的质证意见不成立，本院不予采信。

对被告的证据，本院认证如下：

证据1原告未表示异议，本院审查后予以采信；证据2中载明的物品原告予以认可，但是该证据不能证明原告自愿放弃承租门面而无其他主张的情况，故本院对该证据中载明的物品予以采信，对其他部分不予采信；证据3只是一个情况反映，其不是一个通知原告的法定方式，故本院对此不予采信；证据4原告未予认可，被告也没有其他证据佐证，故本院对此不予采信；证据5真实合法，被告采取了相关措施防止原告的损失扩大，本院对此予以采信。

经审理查明：2009年9月22日，原告金某某与前门面承租人齐雅签订协议，齐雅将芦淞区何家坳X栋X号西边前后两间门面租赁权利转让给原告金某某，原告金某某向齐雅支付x元门面转让费用。2009年9月23日，原告金某某与被告曾某某签订租赁合同，约定被告将芦淞区何家坳X栋X号西边前后两间门面出租给原告金某某经营使用，租赁期限从2009年10月1日至2010年12月31日，租金某月1400元，租赁期限届满后，如原告金某某继续承租，被告同意优先出租给原告。合同签订后，原告金某某支付了x元对门面进行了增补装修。2010年12月28日，原告金某某向被告曾某某发出通知主张优先续租门面，但是原告金某某与被告曾某某发生纠纷，未能继续签订租赁合同，2011年3月8日，被告将本案门面出租给“诺唯思”经营，租金某月3000元。

本院认为：本案是租赁合同纠纷。本案争议焦点是被告曾某某是否担责和原告金某某的损失数额。对此，本院评议如下：

本院认为，原告金某某依据租赁合同，在租赁期限届满前向被告曾某某要求优先续租本案门面，被告曾某某理应与原告金某某商谈门面租赁事宜，提出自己的出租条件。本案中，被告曾某某未向法院提交证据证明原告金某某未接受自己的出租条件而导致租赁合同未能继续签订的情况，故被告曾某某应当对原告金某某的相关损失进行赔偿。

本案中，原告金某某向第三人齐雅支付了x元的门面转让费（原告金某某称该费用中包含齐雅装修门面的部分费用），以及增补装修门面开支了x元。本院认为，原告金某某的上述投入是在2009年9月，原告金某某已使用本案门面一年多，对装修投入残值的具体数额，原告金某某未提交证据证明，且该门面的装修已全部拆除，也无法采取其他措施对其进行确定。但是被告将门面出租给原告的租金某每月1400元，现出租给“诺唯思”的租金某每月3000元，故本院参酌被告的租金某入及原告因租赁该门面进行装修使用等相关因素，确定原告金某某的损失为x元，对于该损失，被告曾某某应当予以赔偿。对于原告金某某向齐雅支付的门面转让费（扣减原告金某某主张属于装修费用的部分），系原告为了获得承租机会而支出的费用，原告金某某在2009年9月23获得了本案门面的承租机会，故本院对原告金某某要求被告赔偿该转让费用的主张不予支持。另，被告采取措施保全的属于原告金某某的物品，被告应当退还给原告金某某。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、由被告曾某某赔偿原告金某某损失x元；

二、驳回原告金某某的其他诉讼请求。

上述第一项给付内容，限在本判决生效之日起十日内一次性付清。逾期未付的，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费1550元，由原告金某某承担1450元，由被告曾某某承担100元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费，现金某纳的，直接向市农行红广支行驻株洲市中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：x。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

审判长黄某武

代理审判员刘寿

人民陪审员赵平和

二○一一年九月十六日

书记员袁婷

附本案适用的法律条文：

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。