上诉人（原审被告）焦作市山阳区X街道办事处柳某村民委员会。

法定代表人柳某甲，焦作市山阳区X街道办事处柳某村民委员会主任。

委托代理人王锡生，河南海博（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）赵某某，男。

原审第三人柳某乙，男。

上诉人焦作市山阳区X街道办事处柳某村民委员会（以下简称柳某村委）与被上诉人赵某某、原审第三人柳某乙房屋买卖合同纠纷一案，赵某某于2010年12月29日向山阳区人民法院提起诉讼，请求：柳某村委赔偿因其逾期交房给赵某某造成的经济损失x元，本案诉讼费及相关费用由柳某村委承担。后赵某某依据鉴定结论，将其诉讼请求中的经济损失增加到x.4元。山阳区人民法院于2011年7月18日作出（2011）山民初字第X号民事判决，柳某村委不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2011年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人柳某村委的委托代理人王锡生，被上诉人赵某某，原审第三人柳某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2005年5月23日，柳某乙看到柳某村X村中张贴的售房公告后，与柳某村委签订协议，约定柳某村委将位于焦东南路银都花园大门口北侧第一套门面房的房产卖与柳某乙，房屋共两层，面积260.7m²，单价2300元/m²，房款共计x元；同时约定若柳某村委不能在2007年8月30日前将上述房屋交付柳某乙，则应赔偿其经济损失。协议书由柳某乙及当时的柳某村委主任王巨才签字。协议签订后，柳某乙将房款全部交付柳某村委。2005年7月5日，柳某乙与赵某某签订合同转让协议书，约定将柳某乙与柳某村委签订的协议及全部交款手续转让给赵某某，以后所有的涉及该房屋的手续全部由赵某某办理。后经赵某某催促，柳某村委于2010年8月20日将该房屋交付给了赵某某。依据赵某某的申请，2010年12月30日，本院依法中止诉讼，并委托焦作市至信价格评估有限公司对涉案房屋（焦作市山阳区X路银都花园大门口北侧第一套门面房）的租金进行鉴定。2011年4月9日，焦作市至信价格评估有限公司作出评估报告书，结论为涉案房屋在价格评估基准日的价格为24元/平方米。

原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，柳某乙与柳某村委法定代表人王巨才签订了房屋买卖协议，并将房款全部交与柳某村委，柳某村委为柳某乙出具了河南省统一财务收款收据的行为，应当视为柳某村委对该协议的认可，该房屋买卖协议系双方真实意思表示，依法成立且合法、有效，双方均应按合同约定履行义务。在柳某乙将上述协议转让给赵某某后，将情况告知了柳某村委，柳某村委当时并未提出异议，且在2010年8月20日将涉案房屋交付给赵某某，应当视为柳某村委认可柳某乙与赵某某之间的转让行为，并按原协议履行了交房义务，因此赵某某、柳某村委均应按原协议全面履行各自的权利与义务。在本案中，柳某村委未按期交付房屋的行为，给赵某某造成了经济损失，应当对赵某某承担赔偿责任。因协议中未约定逾期交房的违约金计算方式，而赵某某要求按同类房屋同地段的同期租金来计算逾期交房期间的违约金数额，柳某村委虽然对作出评估报告的评估机构资质和评估基准时间有异议，但未对违约金的计算方式提出异议，认为应当以2007年当地租金为计算标准，视为其认可赵某某提出的违约金计算方式，本院对此依法予以确认。赵某某的诉讼请求本院依法予以支持。

原审法院判决：被告焦作市山阳区X街道办事处柳某村民委员会于本判决生效后三日内赔偿原告赵某某经济损失x.4元。

柳某村委不服原判，提起上诉，其上诉请求为：撤销原判，依法驳回赵某某的诉讼请求。理由为：1、一审判决认定赵某某具备诉讼主体资格错误、认定案件事实错误。柳某村委将位于焦东南路银都花园大门口北侧第二套门面房卖于柳某乙是事实，但柳某乙将该权利转让给赵某某，并没有履行通知义务。一审中，赵某某也没有提交有关通知了柳某村委的证据。根据法律规定，该转让行为对柳某村委不发生效力。根据合同法的相对性，本案的诉讼主体应为柳某乙而非赵某某。柳某村委在出卖该门面房时并没有与柳某乙签订任何协议，赵某某所持的柳某乙2005年5月23日的协议系王巨才个人行为。柳某村委在与焦作市昕阳房屋建设开发有限公司协商银都花园门面房冲抵剩余地价款时，并没有约定具体交房时间，柳某村委不是开发商，因此柳某村委不可能确定交房的具体时间。而柳某乙与王巨才签订的2005年5月23日的协议书明确约定交房时间，与客观事实不符，且该协议没有经过村民会议通过，也没有加盖柳某村委的工作公章，根据《村X组织法》和《合同法》的法律规定，该协议无效。因此赵某某依据无效协议要求柳某村委承担逾期交房的责任与法无据。2、一审判决依据的焦至评（2011）第X号《价格评估报告书》价格评估结论不合法。一审中，赵某某委托焦作市至信价格评估有限公司对涉案房屋的租金进行鉴定。2011年4月9日，焦作市至信价格评估有限公司做出报告书，结论为涉案房屋在价格评估基准日的价格为24元/平方米。柳某村委认为，该报告书不符合法律规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件》适用法律问题的解释第17条规定，逾期交付使用房屋的，按照“逾期交付使用房屋期间”有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同类地段同类房屋租金标准确定。赵某某起诉状中写明柳某村委履约时间为2010年8月20日，那么根据赵某某所说的柳某村委违约时间应为2007年8月30日至2010年8月19日。根据上述法律规定，报告书在选择评估基准日时应选择上述违约期间中的某一时间，而报告书在选择价格评估基准日时选择的是2010年8月20日，显然与司法解释按“逾期交付使用房屋期间”作为评估基准日不符。另外司法解释还规定鉴定必须具备“有资格的房地产评估机构”进行，而焦作市至信价格评估有限公司并没有提交是否具备房地产评估资格的证明材料，柳某村委在一审庭审中对该问题提出异议，而一审并没有对该问题进行说明，就直接依据不合法的报告书的价格评估结论作出判决，导致一审错误判决。

赵某某辩称，购房协议有效，王巨才代表的是柳某村委，不是个人行为，评估报告合法，原判正确，应予维持。

根据上诉人柳某村委与被上诉人赵某某的诉辩意见，本院确定本案的争议焦点为：柳某村委是否应赔偿赵某某经济损失x.4元。

针对本案的争议焦点，柳某村委认为其不应当赔偿赵某某经济损失x.4元，理由为赵某某不是本案的主体，其没有提交柳某乙转让、通知柳某村委的证据；涉及村民的利益，应当经村民会议决定，非个人就能决定的，王巨才签订的协议属无效；评估报告不合法，基准日应当选择2010年8月20日前。赵某某认为柳某村委应当赔偿其经济损失，柳某村委卖房是事实，王巨才是代表村委签的字，收款也是柳某村委收的，一审判决是正确的。柳某乙称其买房是合法的，房转让时给王巨才说了。

2011年9月8日，焦作市至信价格评估有限公司对其作出的焦至评字（2011）第X号价格评估报告书作出补充说明，该补充说明的内容为：接受焦作市山阳区人民法院的评估委托后，我评估人员于2011年4月6日在有关人员的带领下对评估标的所涉及的门面房进行了勘察，之后通过对周边同地段相类似房产在2007年9月1日至2010年8月20日的租金进行了调查，根据调查情况，最终确定2007年9月1日至2010年8月20日期间的月平均租金24元/平方米，并反映在2010年8月20日法人评估基准日内，另外评估基准日确定在损失终止的最后一天符合评估行业的相关规定。柳某村委对该补充说明的真实性没有异议，认为补充说明中选择的基准日不符合法律规定，应选择违约期间的一天为基准日。赵某某对该补充说明没有意见。本院认为，焦作市至信价格评估公司做出的补充说明是对其在2011年4月9日做出的焦至评字（2011）第X号价格评估报告书的解释和说明，本院予以采信。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为，柳某乙与时任柳某村委主任王巨才签订了房屋买卖协议，并按照协议约定的房款全部交给了柳某村委，柳某村委给柳某乙出具了收款收据，由此可见王巨才是代表柳某村委在协议上签字的，其行为是职务行为，不是个人行为，该协议为合法有效协议，双方应当按照协议认真履行。柳某乙将其所购买的房屋转让给了赵某某，并告知王巨才，柳某乙与赵某某之间的转让行为有效，赵某某享有协议所约定的权利。由于柳某村委未能按照协议约定的时间交付房屋，给赵某某造成经济损失，柳某村委对此应当承担赔偿责任。赵某某要求柳某村委赔偿其经济损失理由正当。原判认定事实清楚，依据有资质的鉴定机构作出的价格评估报告书，判决柳某村委赔偿赵某某经济损失x.4元并无不当，柳某村委的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4632元由柳某村委负担。

本判决为终审判决。

审判长毛富中

审判员胡永平

审判员司园春

二○一一年九月二十日

书记员靳燕