原告：任某甲，男，生于X年X月X日，汉族，农民。
委托代理人：郝某某，男，生于X年X月X日，汉族。
被告：封丘县X镇X村民委员会。
负责人：任某乙，负责人。
委托代理人：常建忠，河南中同合（略）事务所（略）。
被告：封丘县万客来商贸有限公司。
法定代表人：苌某某，经理。
被告：苌某某，女，生于X年X月X日，汉族。
原告任某甲诉被告封丘县X镇X村民委员会（以下称小东关村委会）、封丘县万客来商贸有限公司（以下称万客来公司）租赁合同纠纷一案，原告于2009年5月15日起诉来院，本院作出（2009）封民初字X号一审判决，被告万客来公司不服上诉，新乡市中级人民法院于2010年5月30日作出（2010）新中民一终字第X号民事裁定书，以原审判决事实不清，证据不足，且程序违法，可能影响案件的正确判决为由，发回我院重审。我院另行组成合议庭，于2011年4月29日公开开庭进行了审理。庭审前，原告要求追加苌某某作为本案被告参加诉讼，本院依法予以了追加。原告委托代理人郝某某、被告小东关村委会委托代理人常建忠，被告万客来公司法定代表人苌某某、被告苌某某到庭参加了诉讼，原告任某甲、被告小东关村委会负责人任某乙经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。
原告任某甲诉称：2003年9月15日我承租了被告小东关村委会位于封丘县北干道医院对面路南楼房10间。租期至2008年9月14日。约定合同期满我有优先承租权。在承租期间，我对承租房屋进行了数万元投资。之后，经被告小东关村委会同意，我将承租的楼房转租给被告万客来公司使用。合同期满，被告小东关村委会在未通知我的情况下，未召开村X村民代表会议讨论决定，直接与被告万客来公司签订了租赁合同，且被告小东关村委会将大队院中的南仓库租赁给我后，又将其出租给被告万客来公司，侵犯了我的承租权。二被告的行为属恶意串通，严重侵犯了我的优先承租权，且被告小东关村委会行为也违反村X组织法关于涉及村民利益的事项应由村民会议讨论决定的规定，故依法起诉，要求确认被告小东关村委会与被告万客来公司所签订的房屋租赁合同无效，并由被告承担本案诉讼费用。
被告小东关村委会辩称，我们与万客来公司签订的合同合法有效，是行使物权的行为。村委会在与万客来公司签订合同前已告知了原告，原告没有任某反应，视为默认。原告的请求无事实和法律依据，请求法院驳回原告的请求。
被告万客来公司辩称，1、原告与被告小东关村委会签订的租赁合同日期应为2003年3月6日，而不是2003年9月15日，否则，原告不可能在2003年3月15日与我签订转租协议。2、原告与我方2003年3月15日所签的租赁协议到期日为2008年3月14日。到期后，我曾提出续签合同，原告未提任某异议，因而我才于2008年9月1日与小东关村委会签订了房屋租赁合同。本合同系双方真实意思表示，合法有效。3、我们与小东关村委会所签的房屋租赁合同并不违犯原告与小东关村委会的合同，没有侵犯原告的优先承租权，也不违犯法律的强制性规定。根据原告与小东关村委会的合同第八条“租赁期间，乙方欲将房屋转让给第三方使用，必须征得甲方同意，取得使用权的第三方即成为本合同的乙方，享有乙方的权利，承担乙方的义务”。原告也承认转租给我们使用系经小东关村委同意，因而，享有优先承租权的是我们，而不是原告。基于以上事实，请求法院驳回原告的请求。
被告苌某某辩称,作为我个人，不是适格的被告，与该案没有利害关系。
根据原、被告诉辩意见，本庭归纳本案的争议焦点为：2008年9月1日，被告小东关村委会与被告万客来公司所签的房屋租赁合同是否有效。
就上述争议焦点，原告向本院提交的证据材料有1、2003年3月6日，原告与被告小东关村委会签订的租赁合同；2、2003年9月15日，原告与被告小东关村委会签订的房屋租赁合同，3、原告交纳的房租费收据，4、原告与被告小东关村委会签订的补充合同一份，以上四份证据意在证明原告租赁被告小东关村委会的房屋，可转租和投资，到期后有优先承租权；5、被告小东关村委会与被告万客来公司所签的租赁合同一份，6、被告万客来公司交纳房租单据一张，以上二份证据意在证明被告小东关村委会与万客来公司所签合同原告不知，二被告属恶意串通，侵犯了原告的合法权利；7、原告原审代理人调查崔xx、任xx录各一份，据此证明二被告签合同前未召开村X村民代表会议，违犯法律规定；8、原告与被告小东关村会签订的“大队东小院租赁签议”一份；9、现场照片3张，此二份证据意在证明东小院内有南仓库，被告小东关村委会将南仓库重复出租，侵犯了原告的使用权；10、评估报告一份，以此证明原告在承租的房屋上进行了投资，目的是想继续租赁；
被告小东关村委会没有向本院提交证据。
被告万客来公司原审提交了2003年3月15日与原告签订的租赁合同，意在证明原告与被告小东关村委会所签的租赁合同应在2003年3月15日前。
被告苌某某未向本院提交证据。
经质证，被告小东关村委会对原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7本身的真证性无异议，但认为证据5、6、7并不能证明原告的证明目的；认为证据8、9与本案无关，证据10与其无关。被告万客来公司、苌某某认为原告的证据1、2、3、4、8、9不真实，对证据10不予质证；认为证据5、6、7真实性无异议，但认为不能证明原告的目的。原告、被告小东关村委会对被告万客来公司提交的证据本身的真实性无异议。
本院确认原告、被告万客来公司提交的证据真实、合法、与本案有关联，可以作为本院认定事实的依据。
根据上述有效证据及庭审，可以查明如下事实：2003年3月6日，原告及案外人李省钦与被告小东关村委会签订房屋租赁合同，主要内容有：原告将医院对门路X街一层门面房11间租给原告使用，期限五年，每间每月300元；期满后原告有优先使用权，如原告不租，方可租给它人。2003年3月15日，原告及案外人李xx与被告苌某某签订了租赁协议，主要内容有:原告将前合同承租门面房转租给被告苌某某，期限五年（以开业日为准），年租金九万元，协议自签字日生效。2003年9月15日，原告与被告小东关村委会签订房屋租赁合同，主要内容有：小东关村委会将医院对面楼房10间租给原告使用，租期五年，至2008年9月14日到期；租金共18万元；承租方经出租方同意可装修墙窗，所建固定设施归出租方所有；租赁期间，承租方将房屋转让给第三人使用，须征得出租方同意，取得使用权的第三人即成为本合同的承租人；合同期满后出租方继续出租时可根据当时房屋租赁行情，征求群众代表意见调整租金，同等条件下承租方享有优先权；未尽事宜，双方协商可作出补充规定，与本合同有同等效力。2003年9月27日，原告向被告小东关村委会缴纳了2003年9月15日至2008年9月15日的租赁费18万元。2003年10月20日，原告与被告小东关村委会签订了房屋租赁补充合同，除对2003年9月15日合同主要内容复述处，又约定承租方在租赁期间可以转让，出租给第三人使用，该第三人享有原承租方的部分权利（即房的部分改造维修权利），所签补充合同与主合同有同等效力。2003年11月4日，原告又与被告小东关村委会签订了“小东关村大队东小院租赁协议”。其内容中涉及南仓库部分有：承租方负责把南仓库的大门加铁皮焊牢，窗户加牢固。2008年9月1日，被告小东关村委会与被告万客来公司签订房屋租赁合同，由小东关村委会将北干道人民医院对面十间门面房及院内南小仓库出租给万客来公司，租期自2008年10月1日至2013年10月1日，年租金6万元。万客来缴纳了30万元租金。该合同的签订未经小东关村X村民代表会议讨论决定。2009年6月13日原告委托新乡融通资产评估事务所对其所承租的房屋投资价值作了价值评估，评估结论为价值6.12万元。原审中，被告万客来公司申请对原告与被告小东关村委会于2003年9月15日签订的房屋租赁合同的合同真实性进行鉴定，结论为“未见明显人为老化现象”。庭审中，本院就原告所述被告小东关村委会违反约定，侵犯其优先承租权的行为如果成立，被告小东关村委会行为涉嫌违约，向原告进行了释明，并询问原告是否要求被告小东关村委会承担违约责任。原告特别授权的委托代理人表示不要求。
本院认为：平等主体的自然人、法人或其它组织就设立、变更、终止民事权利义务达成一致就成立了合同，对各方具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行或不完全履行约定义务，另一方当事人可以要求其承担违约责任。合同法第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：其中（二）项规定：恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）违反法律、行政法规强制性规定。法律规定的恶意串通的构成应当同时具备以下几个要件：1、主体上应为合同各方当事人。只有合同一方的恶意存在，形不成串通的事实；2、主观上应有恶意的故意，过失不构成恶意；3、客观上应当具有损害国家、集体或第三人合法的利益的行为和结果；4、行为本身应当具有违法性或者违背公序良俗的可责难性。
就本案而言，被告万客来公司在庭审时陈述，知道原告出租给其使用的房屋系原告租赁被告小东关村委会的，对其它情况不知情。如果被告万客来公司的此种陈述是事实，则其不知原告与被告小东关村委会约定了原告的优先承租权，其与被告小东关村委会签订租赁协议，就不存在故意侵害原告优先承租权的恶意，进而也就没有恶意串通的事实存在；即使被告万客来公司在接受原告转租的房屋时知道原告与被告小东关村委会约定了五年租赁合同，并享有优先承租权，但2003年3月15日原告与被告万客来公司签订了五年期限的转租合同时，被告万客来公司也会合理地认为原告与被告小东关村委会的合同至迟要在2008年3月15到期。而到2008年9月1日，被告万客来公司与被告小东关签订租房合同时，距2008年3月15日近半年之久；尽管原告与被告小东关村委会于2003年9月15日签定的房屋租赁合同明确约定合同至2008年9月14日到期，但原告没有证据证明被告万客来公司知道这一期限，被告万客来公司在原审时申请对该合同的真实性进行鉴定，足以说明其对此合同的约定的原告租期不知情；且该出租房屋一直在被告万客来公司实际承租占用下，被告万客来公司认为原告已经放弃优先权，其与被告小东关村委会签订房屋租赁合同，也符合常识和常情，难以合理地说明被告万客来公司在与被告小东关村委会签订房屋租赁合同时存在与小东关村委会串通行为的恶意。再者鉴于合同的相对性，合同效力只能及于当事人，被告万客来公司在与被告小东关村委会签订合同前没有义务查明他人在该房屋下是否享有权利，可以基于对被告小东关村委会的信赖与其签订合同。被告万客来公司作为原告任某甲与被告小东关村委会租赁房屋合同之外的第三人，本不受原告与被告小东关村委会所订合同的约束，原告也没有证据表明其在与被告小东关村委会签订房屋租赁合同时具有损害原告利益的故意，且签订合同内容并不具有违法或者违背公序良俗的情形，并支付了相应对价，因而被告万客来公司与被告小东关村委会所签订房屋租赁合同行为，不具备恶意串通构成要件；原告所称被告小东关村委会与原告约定了原告同等条件下的优先承租权，被告小东关村委会在未通知原告的情况下将房屋出租给被告万客来公司，将大队院中的南仓库租赁给原告后又将该仓库租于被告万客来公司，如果原告主张的该事实成立，也只是被告小东关村委会对原告的一种违约行为；原告可以向被告小东关村委会主张承担违约责任。本院在庭审中也向原告作了释明，但原告明确表示不主张，本院对此不予审理。
被告小东关村委会与被告万客来公司所签订的房屋租赁合同，没有经小东关村民会议讨论决定，原告认为被告小东关村委会此行为违反了村X组织法有关规定，应认定其所签订的合同无效。本院认为，村X组织法第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：…(八)以借贷、租赁或者其他方式处分集体财产。被告小东关村委会在与被告万客来公司签订集体房屋租赁合同前，没有召开村民会议讨论决定，被告小东关村委会无疑违反了村X组织法的规定。从村X组织法第一章总则第一条规定可以知道，该法的立法目的是保障农村村民民主自治，由村民以法办理自己的事情，发展农村基层民主维护村民的合法权益，促进社会主义新农村建设。从该立法目的和规定的具体内容可以看出，该法是就村X组织的内部管理运作作出的规范，并没有对民事法律行为的效力作出规范性的规定。合同第五十二条第（五）项规定，违反法律、法规的强制性规定的，合同无效。最高人民法院《关于适用合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定：“合同法第二十五条第（五）项规定的‘强制性规定’是指效力性强制性规定”。被告小东关村委会在与被告万客来公司签订房屋租赁合同未经村X村民代表会议讨论决定，系违反村X组织法就村民委员会行为管理性的规定，不是合同法第二十五条强制性规定中的效力性强制性规定，其与被告万客来公司所签订的房屋租赁合同不必然无效。再者，村民委员会是村民选举出来代表村X村务的组织机构。村X村务应视作村民的授权，村X村务如果存在程序上的瑕疵，造成不利后果，也是村民选举上用人不当造成，理应自己承担该不利后果。如果村X村务有违约或违法行为给村民造成损失，受损村民可依法要求村委相关成员承担责任。
综上，原告主张确认被告小东关村委会与被告万客来公司所签订的房屋租赁合同无效，证据不足，理由不成立，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款，第五十二条第（二）、第（五）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
驳回原告任某甲的诉讼请求。
本案受理费100元，由原告任某甲承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。
审判长丁天祥
审判员陈红珍
审判员曹永彬
二0一一年八月二十二日
代书记员李秋香
