原告：李某，男，47岁。

原告：艾某乙，男，39岁。

原告：艾某丙，女，14岁。

原告：舒某某，女，47岁。

上述原告委托代理人（特别授权）：李某某，重庆某律师事务所律师。

被告：邹某某，男，46岁。

被告：黄某丁，女，32岁。

上述被告委托代理人（特别授权）：晏某，重庆某律师事务所律师。

原告李某、艾某乙、艾某丙、舒某某与被告邹某某、黄某丁房屋租赁合同纠纷一案，原告于2011年3月7日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吕巧公开开庭进行了审理。后因案件疑难，依法转入普通程序。由代理审判员吕巧、祝青与人民陪审员程素珍组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某、舒某某及四原告的委托代理人李某、被告黄某丁及二被告的委托代理人晏勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某、艾某乙、艾某丙、舒某某诉称：2010年初，原房屋所有权人重庆□□电力（集团）有限公司与被告邹某某签订《房屋（门面）租赁协议》，将位于□□花园□区□□门面约91平方米出租给邹某某经营建材、洁具，租期为4年，从2010年2月1日至2013年12月31日，每月租金3640元（2011年按45元3/月标准缴纳租金），租金按季提前一个月缴纳。租赁协议第八条乙方责任1项约定“按时缴纳租金，乙方如拖欠租金，则每天按所拖欠租金总额5%向甲方偿付滞纳金，乙方如拖欠租金3天以上，甲方有权终止本协议。5项约定“租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋（门面）转租、转借给第三方……若乙方擅自将承租房屋转租、转借或私自交换使用……本协议自动失效，甲方可以单方面终止本协议，无条件收回房屋，并有权拒绝返还履约保证金，所有的损失由乙方自行承担。承租人打通后整体经营赛欧卫浴，现在实际经营者为黄某丁，并非合同承租人邹某某。2010年底，四原告分别购买获得□□花园□区□□门面的所有权。根据四原告取得房屋所有权所签订的《房屋买卖合同》的约定，原电厂与邹某某签订的租赁合同继续有效，2011年1月1日为所有权（租金收益权）转移时间。现被告邹某某拖欠租金。以及，现房屋的实际使用人为黄某丁，并不是合同承租人邹某某，被告邹某某没有参与经营，说明承租人违约转租事实存在。因此，原租赁合同约定的解除条件已经成就，现请求判决1.解除《房屋（门面）租赁协议》，终止履行，2.判令二被告立即腾退租赁房屋（门面）3.判令被告邹某某补交2011年1月1日起至实际腾退之日止的房屋租金及滞纳金，按45元3/月计算租金，每日应缴租金5%计算滞纳金。

被告邹某某、黄某丁辩称：被告方愿意根据合同约定交纳房租，请求驳回原告的其它诉讼请求。该门面产权的变更不影响原产权人与承租人的合同，租赁协议是真实有效的。被告邹某某未交租金属实，但原因是被告不知道新的产权人是谁。□□公司说卖给了□□公司，□□公司又进行转卖，被告对此根本不知情。没有人来通知我方产权发生了变更，因此未交纳租金的责任不在于我方。被告方没有转租、转借等行为。被告邹某某之妻黄某君与黄某丁、黄某琴是亲姐妹关系，二被告与黄某琴是合伙经营门面。不能认为被告邹某某没有站柜台就不是经营者。因为几家都是亲戚，所以没有书面合伙协议。

经审理查明：2010年9月26日，重庆□□电力（集团）有限公司（甲方）与被告邹某某（乙方）签订《房屋（门面）租赁协议》，甲方将位于□□花园□区□□门面约91平方米出租给邹某某经营建材、洁具，租期至2013年12月31日，每月租金3640元，以后每年租金均在前一年租金的基础上递增5元3月，即2011年按45元3月，租金按季提前一个月缴纳。租赁协议第八条乙方责任约定：1.按时缴纳租金，乙方如拖欠租金，则每天按所拖欠租金总额5%向甲方偿付滞纳金，乙方如拖欠租金3天以上，甲方有权终止本协议。…5.租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋（门面）转租、转借给第三方（包括部分转租、转借）。若乙方擅自将承租房屋（门面）转租、转借或私自交换使用，或未经甲方同意私自改变房屋（门面）结构及承租用途的，本协议自动失效，甲方可以单方面终止本协议，无条件收回房屋（门面），并有权拒绝返还履约保证金，所有的损失由乙方自行承担。

2010年9月28日，原门市经营者黄某与被告邹某某签订《转让协议》，协议将门市转让给被告邹某某经营，由被告邹某某交纳租金等。个体工商户营业执照经营者姓名至今仍为黄某梅，经营范围为洁具零售。

在履行《房屋（门面）租赁协议》的过程中，□□花园□区X-34#门面的产权发生多次变更。2010年11月5日，案外第三人贺某某与袁某（李某）签订《房屋买卖合同》，将位于桃花大道狮龙电厂X号门X号房屋卖给袁芳。2010年11月8日，贺某某与原告舒某某签订《房屋买卖合同》，将位于桃花大道狮龙电厂X号门X号的房屋卖给原告舒某某。上述两份《房屋买卖合同》内容中的其它约定第2款均约定“续原电厂租赁合同的所有约定”。2011年1月9日，原告艾某乙、艾某丙取得长寿区桃花大道□号3、X幢X-X号房的所有权，原告李某取得1-10的所有权，原告舒某某取得1-X号的所有权。桃花大道□□电厂□号门X-X号即是长寿区□道□号3、X幢□号、□号、□号。

同时查明：被告邹某某之妻黄某君、被告黄某丁与黄某琴系亲姐妹关系，被告邹某某之女邹某、被告黄某丁参与门面的经营与管理。

前述事实，有原、被告双方的陈述，及原告方提交的提交房地证、房屋（门面）租赁协议、房屋买卖合同，及被告方提供的房屋（门面）租赁协议、转证协议、营业执照、村委会证明、结婚证、销售清单、承运单等证据在案证明，经本院审查上述证据的客观性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。

本院认为：重庆□□电力（集团）有限公司与被告邹某某所签订的《房屋（门面）租赁协议》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。现租赁物在租赁期间发生所有权的变动，但此并不影响租赁合同的效力。本案中，原告要求解除合同的理由有二，即认为被告方违反了租赁协议第八条乙方责任之第1、第5项的约定,合同约定的解除条件已经成就。

其一，关于原告是否承继了原出租人重庆□□电力（集团）有限公司与被告邹某某所签订租赁合同的权利和义务的问题。原告方与房屋出卖方贺梅凤在房屋买卖合同中约定，由原告方承继原电厂租赁合同。此既包含租赁合同中出租方权利的转让，也包括了出租方义务的转移。根据《合同法》之规定，一方须经对方同意方可将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。原告方并未举示证据证明已将房屋所有权变更及四原告承继租赁合同的相关权利义务的事宜通知被告并取得了被告的同意。故，原告方与房屋出卖方贺某某在房屋买卖合同中关于房屋租赁的相关约定并不能约束本案的被告。况且，四原告获得房屋所有权的卖方贺某某并非租赁合同的出租方重庆□□电力（集团）有限公司。房屋所有权的变更并不必然地引起租赁合同内容的变更，故本案的原告方不能因其取得了门面的所有权以及买卖合同中约定了承继租赁合同的权利义务而取得租赁合同中约定的解除权，原告方无权以约定的解除条件成就为由行使解除权。

其二，假定原告方享有约定的解除权的前提下，分析认定解除权是否成就的问题。因产权发生了变更，原告方并无证据证明其向被告邹某某主张权利，故被告未能及时向原告方交纳租金的责任不能归于被告邹某某，本院认为被告邹某某并无故意拖欠原告租金的行为。况且，现被告邹某某愿意根据租赁合同的约定向原告支付尚欠租金。被告邹某某可以自己亲自经营门面，也可以聘请、委托他人等其它方式经营，门面现由被告黄某丁经营管理的事实并不能充分说明二被告就是转租、转借或私自交换使用。营业执照的登记时间在被告邹某某的租赁时间之前，门面的承租者与经营者姓名不一致，此不能说明被告有转租的事实。故，原告认为被告邹某某违反租赁协议第八条乙方责任之第5项的约定的行为并无充分的证据，本院不予以采信。合同约定的解除条件本院认为并未成就。

综上，原告要求解除租赁合同的请求，本院认为原告方无权以约定的解除条件成就为由行使解除权，且合同约定的解除条件也未成就，其此请求本院不予以支持。因合同未解除，要求二被告腾退房屋的请求，本院不予支持。现被告邹某某愿意根据租赁合同的约定向原告方支付未付租金，此系其对自身权利的处分，符合法律的规定，本院照准。根据合同约定，被告邹某某现应支付2011年1-9月的租金，共计x元。原告要求被告邹某某给付滞纳金，本院认为原告方并未承继合同的相关权利义务，且被告邹某某未向原告方支付租金的行为不能认为是故意拖欠，本院对此请求不予以支持。

根据《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第一百零九条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、由被告邹某某在本判决生效后5日内给付原告李某、艾某乙、艾某丙、舒某某2011年1月至9月的租金共计x元。

二、驳回原告李某、艾某乙、艾某丙、舒某某的其它诉讼请求。

本案受理费80元，由原告李某、艾某乙、艾某丙、舒某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费80元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。

审判长吕巧

代理审判员祝青

人民陪审员程素珍

二0一一年八月十八日

书记员史晓亮