原告上海××企业发展有限公司。

被告上海××娱乐管理有限公司。

原告上海××企业发展有限公司诉被告上海××娱乐管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2010年2月8日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员王惠林独任审判，于2010年4月6日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高××、被告的法定代表人王××到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海××企业发展有限公司诉称：原、被告于2007年11月签订《房屋租赁合同》约定，原告将本市××路××号、××号房屋出租给被告使用十三年，五年内每月租金为人民币37,044元，于每季第一个月的十五日前支付三个月的租金，逾期支付租金则按拖欠费用的日万分之五承担违约金，逾期支付租金累计超过一个月，原告可解除租赁合同，被告还应按两个月标准的租金承担违约责任。该租赁合同还约定，被告原欠原告债务20万元应于2009年5月1日前归还。租赁合同签订后，被告在初期尚能依约履行支付租金及使用的电费。被告自2009年6月起不再履行支付租金的义务，自2009年9月起不再履行支付电费的义务。经原告多次催讨，被告不予理睬。故原告诉至本院，要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，被告搬离本市××路××号、××号房屋；被告按每月37,044元的标准支付原告自2009年6月起至被告搬离时止的房屋租金及房屋使用费；被告支付原告合同约定的到期债务20万元；被告支付原告自2009年9月起至2010年1月止的电费34,577.60元；被告支付原告违约金74,088元。

被告上海××娱乐管理有限公司辩称：原告所述情况属实，同意与原告解除《房屋租赁合同》，原告的其他诉讼请求请法院依法判决。

经审理查明：原告系本市长宁区××路××号至××号房屋的所有人。2005年5月，原、被告双方签订房屋租赁合同，原告将上述房屋出租给被告经营使用，双方约定租赁期限自2005年6月1日起至2020年5月31日止，年租金为266.47万元。被告承租上述房屋后，将××号、××号副楼房屋由自己经营娱乐场所，将其余主楼房屋转租给他人使用。2006年11月，因被告拖欠租金近200万元未付，原告向本院提起诉讼，要求与被告解除租赁合同，收回出租的房屋；被告支付原告自2006年2月起至实际返还房屋时止的租金……等。在该案件中，本院依法追加两个次承租人为第三人参加诉讼。2007年4月，本院对该案作出判决：解除原告与被告就上海市长宁区××路××－××号房屋所签订的租赁合同；被告及第三人应于本判决生效后十五日内搬离上海市长宁区××路××－××号房屋，由被告将房屋返还给原告；被告应于本判决生效后十五日内支付原告自2006年2月1日起至2006年10月31日的租金1,748,524.99元（已扣除保证金25万元）及自2006年11月1日起至返还房屋之日止的租金（按年租金266.47万元计算）……等。该判决生效后，因被告未能自觉履行判决确定的义务，原告向本院申请强制执行。在强制执行的过程中，第三人使用的房屋归还了原告。经执行法官多次协调，原、被告于2007年11月1日再次签订了《房屋租赁合同》一份，并将原判决中确定被告欠原告的44万元债务在租赁合同中予以约定。该租赁合同中与本案纠纷有关的主要内容为：原告出租给被告的为独立成幢房屋，座落在本市××路××－××号，建筑面积为905.99平方米（其中地上717.86平方米，地下188.13平方米），在经有关部门批准后经营娱乐、商住客房等项目；房屋租赁期自2007年11月1日起至2020年10月31日止，租期共计十三年；地上建筑面积每平方米每天1.50元，地下车库及设备层建筑面积每平方米每天0.75元，合计全年租金共计444,529元；被告应在该季度第一个月的十五日前支付本季度租金，此后依次类推，每逾期一日则被告需按拖欠费用的万分之五支付违约金；租赁期间被告使用该房屋所发生的水、电、煤、热能、通讯、网络、电梯运行费等相关费用由被告承担，物业管理费由原告承担；被告逾期不支付租金及相关费用累计超过一个月的，原告可书面通知被告解除本合同；合同的一方未按合同约定履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，其行为构成违约的，违约方应按违约时租金标准承担二个月的租金作为违约金；由原合同经法院判决与执行，被告所欠原告44万元分二年还清，即2009年5月1日前由被告支付原告20万元整，2010年5月1日前由被告支付原告24万元整，每逾期一日则被告需按拖欠费用的万分之五支付违约金。合同签订后，被告继续在其承租的房屋内经营。此后，被告尚能按合同约定支付房屋租金及相关费用。2009年6月起，被告未按合同约定履行支付租金的义务。2009年9月起，被告未再支付其承租房屋内所使用的电费。自2009年9月起至2010年1月止，原告已向供电部门支付被告租赁房屋内所使用的电费36,577.60元。原、被告在租赁合同中约定，被告于2009年5月1日前应归还原告原租赁合同所欠债务20万元整。该还款义务到期后，被告亦未履行还款义务。原告为上述债权多次向被告催讨，但被告未予理睬。故原告向本院提起诉讼。

上述事实，有原告的《上海市房地产权证》、双方当事人签订的《房屋租赁合同》、原告向上海市电力公司支付电费的发票、被告支付承租房屋2009年5月份租金的记帐联、本院的（2006）长民三（民）初字第X号民事判决书及双方当事人的陈述为证，并经庭审核实无误。

本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实的意思表示，合同约定内容符合相关法律的规定，依法应确认为有效，双方理应按约定严格履行各自的义务。被告自2009年6月起拒不履行支付租金的义务，按双方合同约定，逾期不支付租金及相关费用累计超过一个月，原告即有权解除本合同。现被告拒付租金已超过合同的约定，故原告要求提前解除租赁合同的诉讼请求，依法可予准许。被告在履约的过程中，未按合同约定支付房屋租金与租赁房屋所使用电费及归还原合同所欠债务的义务，其违约的事实清楚，原告要求被告履行上述义务之诉请，依法应予支持。在租赁合同未解除前，被告支付的系房屋租金，租赁合同解除后，被告支付的系房屋使用费。房屋使用费参照双方房屋租金的约定确认。双方在合同中约定，被告逾期支付租金，需按拖欠费用的日万分之五支付违约金；双方同时又约定，任何一方违约应按违约时租金标准承担二个月租金作为违约金。现原告仅向被告主张二个月的租金作为违约金，符合法律规定，亦应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条之规定，判决如下：

一、原告上海××企业发展有限公司与被告上海××娱乐管理有限公司于2007年11月1日签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除。

二、被告上海××娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离本市长宁区××路××号、××号房屋，该房屋由原告上海××企业发展有限公司收回。

三、被告上海××娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海××企业发展有限公司自2009年6月1日起至被告搬离房屋时止的房屋租金及房屋使用费（按每月人民币37,044元计算）。

四、被告上海××娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海××企业发展有限公司债务人民币20万元。

五、被告上海××娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海××企业发展有限公司自2009年9月1日起至2010年1月31日止租赁房屋内的电费人民币36,577.60元。

六、被告上海××娱乐管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海××企业发展有限公司违约金人民币74,088元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币9,850.10元，因本案适用简易程序减半收取计人民币4,925.05元，由被告上海××娱乐管理有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

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审判员王惠林

书记员陆旭辉