原告上海A庄原物业管理有限公司。
法定代表人侯a，总经理。
委托代理人黄a，该公司员工。
委托代理人阮a，上海市A律师事务所律师。
被告上海B发展有限公司。
法定代表人周a，总经理。
委托代理人封a，上海市B律师事务所律师。
原告上海A庄原物业管理有限公司（以下简称A公司）与被告上海B发展有限公司（以下简称B公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月6日立案受理。先适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，分别于2010年11月9日、2011年1月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人阮a、黄a、被告委托代理人封a均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告A公司诉称，原告系一家具有二级资质的物业管理公司。在案外人上海市闵行区B四季苑业主大会成立后，原告与其于2009年9月1日签订了《闵行区B四季苑物业服务合同》。双方约定由原告从2009年9月1日至2011年8月31日向B四季苑的业主提供物业管理服务。被告系上海B四季苑的开发商，在其售楼后保留了幢号为X号1-X层商场的产权。因此被告作为B四季苑的合法业主，应当执行业主委员会作出的决定，即受到物业服务合同的约束。2010年4月初，由于被告拖欠物业服务费未付，原告遂委托律师向被告发催款函，要求被告交纳涉案房屋的物业服务费，但被告却置之不理。后经原告多次催讨，被告至今仍分文未付。原告认为被告系B四季苑的合法业主，应当受到物业服务合同的约束，鉴于原告已经按照合同履行了自己的义务，为被告实际提供了物业管理服务，被告却未按约履行合同义务，故原告无奈只能诉至法院，要求被告支付2009年9月至2010年6月的物业管理费253,734.4元，并支付自2010年7月1日起至本判决生效之日止按照每天千分之三计算的逾期付款滞纳金。
原告为此向本院提供如下证据：
一、房地产登记簿1份，旨证明被告系B四季苑X号1-X层商场的产权人，产权面积为9,216.10平方米；
二、物业管理企业资质证书1份，旨证明原告系一家具有二级资质的物业管理公司；
三、闵行区B四季苑物业服务合同1份，旨证明原告为被告提供物业服务；
四、催款函、信封及收据各1份，旨证明原告曾委托律师向被告发函催讨物业管理费；
五、原告计算的被告拖欠物业管理费数额的清单1份，旨证明被告应缴纳物业管理费的物业面积和收费的单价；
六、业主大会的情况说明1份，旨证明原告和业主大会核实后确认被告的涉案房屋面积为9,216.10平方米；
七、关于原告四季苑管理处针对X号X楼楼顶渗水问题申请动用专项资金的请示及批复各1份，旨证明原告针对涉案房屋X楼的渗水问题已向B四季苑业主委员会申请动用专项资金，该委员会同意原告依据相关规定进行操作；
八、四季苑业主大会议事规则（草案）1份，旨证明原告对公共部位进行维修如需要动用专项维修资金，必须依照该规则办理；
九、涉案房屋所在小区业主委员会成立的相关材料（含公告、业主委员会基本情况、业主委员会委员情况表、证明、被告工作人员参与业委会工作的相关记录各1份），旨证明被告系该小区业主，其工作人员是小区业主委员会的成员之一，并参与了相关业委会的工作；
十、2010年12月13日业主大会分户信息查询单、工程合同、商品住宅维修资金支取汇总表、受理单、付款凭证和发票、关于X号商务电梯限速器需更换的请示、物业大修和专项维修、更新、改造实施方案征求意见表、受理单、付款凭证和发票、上海市商品住宅维修基金管理办法各1份，旨证明被告因系争房屋的相关维修需要动用维修基金，原告向业委会请示后，业委会同意并使用了维修基金，且被告也分摊了维修基金。
被告B公司辩称，其拥有的X号房地产系一个独立的物业权利区域。从以往的物业管理来看，该物业区域内的物业是独立于前述物业服务合同，且单独支付物业管理费用。根据原告与四季苑业主大会签订的物业管理合同中约定的物业管理范围无论从物业坐落还是建筑面积来判断，均不包含系争房屋。被告从未被通知参加过四季苑业主大会，故业委会主任代表四季苑业主大会签订物业管理合同时，被告也没有接到任何通知，也没有表决过选聘何物业公司。原告也未为被告提供过物业管理服务，被告自行委托了相关的管理企业进行管理，并对公共部位的维修义务承担了产生的相关费用。被告物业有自己独立的出入通道，所涉及的公共部位的用电用水均是独立的，且自行承担费用。被告的物业使用者均是企业，没有享用四季苑的公共健身、绿化、配套幼儿园等设施，且有关判例也表明被告单独聘任物业或者自行管理物业，符合法律规定，故不同意原告全部的诉讼请求。另原告要求按照每月每平方米3元的标准收费显然也是与合同约定不符的，滞纳金也不应主张，且滞纳金的计算标准过高。
被告为此向本院提供如下证据：
一、房地产权证1份，旨证明被告持有的物业坐落于X号而不是原告提供的物业合同中载明的X号，且被告该物业系多层商业物业，不应以小高层的标准计算物业管理费；
二、物业管理服务合同1份、大厦物业管理协议2份及物业管理费的收据若干，旨证明大厦系独立的物业，其在系争期间内已经委托第三方进行管理，并且缴纳了物业管理费，被告对原告与业委会签订物业合同一事不知情；
三、建筑装修工程施工合同及涂料发票、被告与C防水涂料有限公司签订的施工合同、付款凭证和发票、电梯保养合同及发票、保安人员工资发放清单、保洁人员的劳动合同和后勤人员工资发放单、备忘录以及照片，旨证明有关物业的维修维护、安保均是被告自行完成，连最基本的垃圾桶均是被告自行置办；
四、民事判决书1份，旨证明该判决书系争的案例与本案类似，相关的规则也同样适用本案，被告系独立的物业管理区域。
本院对上述证据出示并进行了质证，对原告提供的证据一的真实性被告表示无异议，但认为系争房屋在X号，4633弄与本案无关，大厦的面积是9,216.10平方米；对原告提供的证据二，被告表示无异议；对原告提供的证据三，被告表示物业服务合同中约定的物业坐落于4633弄，且面积与系争房屋的面积不符，故该合同不涉及被告所有的大厦。该合同也没有经过签订物业合同所应当具备的程序，合同针对商业用房的物业服务费用明显损害了业主的权利；对原告提供的证据四的真实性被告表示无异议，但是认为原告单方面的意思表示不能作为证据；对原告提供的证据五，被告认为原告单方面的计算，不能作为证据，且被告的大厦只有1-X层，应属于多层，不能按照小高层的标准计费；对原告提供的证据六，被告认为已经超过举证期限，且并非新证据。对该证据形式上的真实性无异议，但对业委会的内容说法表示不予认可，该事后解释侵害了大厦业主的权利；对原告提供的证据七，被告认为内容虚假，2010年3月被告未向原告报修过楼顶漏水的情况，且未发生过X楼办公室渗水的情况。原告也没有动用过维修基金，被告均是自行出资对房屋进行维修；对原告提供的证据八，被告表示对文件内容其不知情，且不能作为证据；对原告提供的证据九，被告表示已经超过举证期限，且与本案无关联性，新的业委会成员中已经没有被告公司的人了；对原告提供的证据十，被告表示同样不是新证据，且系争房屋不在原告的物业管理范围内，缴纳维修基金并不必然形成物业区域，根据房号显示，原告指向的物业不一定是被告的。对被告提供的证据一，原告表示对真实性无异议，但是认为4633弄即X号。4633弄仅有7-X层，其中的1-X层就是X号。该证据显示的房屋建筑面积为82,908.22平方米，而原告的物业合同面积为85,399.33平方米，面积大于被告自行开发的房屋面积，差额的部分正是后来建造的幼儿园和变电站；对被告提供的证据二，原告表示对真实性有异议，四季苑前后两份物业合同，除了总面积一致，细节部分的面积均是不一致的，且被告和他人签订的物业合同不能约束本案原告。对于物业费的收据，原告表示即便是真实的，也不能约束原告；对被告提供的证据三，原告对大厦物业管理协议的真实性表示有异议，即便是真实的，业主大会作出的决定对所有业主均有约束力，被告与他人的合同不能与之对抗。对于建筑装修合同及发票单据等认为被告作为系争房屋的产权人，被告自己聘请员工及进行灯光制作工程是被告自己的权利，与本案的物业合同没有关系，被告应自行承担费用，不应由原告垫付。案外人代被告支付费用的凭证与原告无关，且代付的事实也不一定和本案有关。系争房屋的电梯一直由原告维护，被告为了1-X层自行安装的电梯，不属于原告履行服务的范畴。被告对卫生间整修的证据，原告表示对真实性有异议，且即便是真实的，也是被告对自己房屋内部进行管理，与原告无关。对于照片，本案的1-X层房屋均是被告所有，被告出租给他人，他人将垃圾堆放在门口，承租人应该对垃圾负责。对于垃圾桶，原告在原有基础上又增加了垃圾桶。对于路面破损的照片，原告核实过系小区铁门之外的，不属于原告服务的范围；对于外立面剥落，原告表示不知情；对于被告提供的证据四，原告认为我国不是判例法国家，是否能参照执行，由法院认定，且该判决书中处理的系前期物业，与本案的情况不同。
经审理查明，被告系4633弄X-X号1-x号全幢的产权人，部位为1-X层，建筑面积为9,216.10平方米，房屋类型为商场。
2009年9月，原告与上海市闵行区B四季苑业主大会签订物业服务合同。合同约定物业管理位置为上海市闵行区X镇X路。总建筑面积为85,339.33平方米：其中住宅69,270.60平方米，经营性公建面积6,309.72平方米，非经营性公建面积5,332.31平方米，幼儿园面积2,268.53平方米，活动中心、门卫、垃圾房、配电间及半地下室等公共区域面积2,158.17平方米。委托管理期限为2009年9月1日至2011年8月31日止。多层商业用房的物业服务费为每月每平方米2元、小高层商业用房的物业服务费为每月每平方米3元。物业服务收费分项目标准如下：综合管理服务费每月每平方米0.20元、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修费用每月每平方米0.20元、公共区域的清洁卫生服务费用每月每平方米0.28元、公共区域绿化养护费用每月每平方米0.02元、公共区域秩序维护服务费用每月每平方米0.40元、电梯、水泵运行费用每月每平方米0.40元。上述约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。上述约定的物业服务费不含小区居民建筑垃圾清运费用，该费用由小区相关业主承担。物业服务费用（物业服务资金）按季交纳，业主应当在当季首月的15日之前（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。最迟在当季的最后月的15日之前交纳。逾期交纳的，违约金的支付方式约定如下：物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三加收滞纳金。
对于系争物业的面积，上海市闵行区B四季苑业主大会出据了情况说明，该说明载明：上海市闵行区B四季苑业主大会与上海A庄原物业管理有限公司在2009年9月1日签订《B四季苑物业服务合同》时，由于未详细了解情况，误将小区经营性公建面积填为6,309.72平方米。后经业主大会与物业公司共同去闵行区房屋交易中心查阅了解，B四季苑小区经营性公建面积为9,216.10平方米。
另查明，2010年3月25日，原告四季苑管理处接到春申路全幢X-X层商场业主的报修，反映该楼X楼楼顶渗水，物业管理处与防水维修单位上门查看后，发现X楼楼顶平台渗水，渗漏到X楼办公室内。原告向B四季苑业委会请示动用专项资金维修。次日，上海市闵行区B四季苑业主委员会作出批复，同意维修，但要求按照《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行操作。
2010年12月13日，经业主大会分户信息查询得知春申路办公建筑面积为9,216.12平方米，购房人为被告，开发商实交款为772,863.82元，分户基金金额为672,644.81元。B四季苑业主委员会就X号X楼商务用房闭路电视监控系统工程及商务电梯限速器的维修动用了维修资金。
再查明，2009年8月，被告（作为甲方）与上海D酒店管理有限公司（作为乙方）签订大厦物业管理协议，约定管理房屋的地址为：甲方使用的房屋坐落与春申路为商业、办公用房，服务期限为2009年8月27日至2010年8月27日止。权利和义务约定为：乙方应当协助甲方建立起自己的物业管理体系，并提供指导和培训服务，甲方得以乙方的名义开展对大厦物业服务，但甲方人员进行维修、人员工资，公共部位发生的水、电、垃圾清理等物业费用，由甲方承担。管理费约定为：每月每平方米1元。
审理中，原告向本院表示自愿以每月每平方米2元的标准收取被告系争物业2009年9月至2010年6月的物业管理费。
本院认为，系争物业系被告作为房地产开发商于小区建设时统一立项开发建造，并由被告办理包括系争房产在内的大产证。同时，系争物业的位置亦坐落于该小区内，与小区内其他物业共同形成了一个物业管理区域。因此，本案被告名下的房产应与其他开发的房产为同一个物业管理区域，一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与小区业主大会签订的物业服务合同对该小区内的业主均具有约束力，被告作为系争物业的产权人亦为该小区业主，理应受上述物业服务合同的约束。被告关于其独立于前述物业服务合同的辩称，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。
对于系争物业的面积，业主大会对此已经作出说明，且该说明与系争物业房地产信息登记的面积一致，故本院确认系争物业的实际面积为9,216.10平方米。
对于被告就部分物业管理项目与其他单位签订物业管理协议一节，系被告为将其名下部分物业出租而对其物业内部服务提高标准，该事实未能就此排除原告对其物业所提供的服务，尤其是对公共部位的相关服务。至于被告提供的保安、保洁、后勤人员的工资清单、装修工程施工合同、电扶梯保养合同等，亦无法达到被告的证明目的，故被告该辩称本院不予采信。
综上，本院确认原告的物业服务合同对被告具有约束力。在原告按约向同一物业管理区域内的业主提供物业管理服务后，相关业主应当依照约定支付相应的物业管理费用。被告辩称原告未对其履行相关物业服务所提供的证据不足，本院考虑到被告的物业曾委托他人进行相关管理等关联事实，且本案中原告亦自愿以每月每平方米2元的标准主张2009年9月至2010年6月的物业管理费，故本院确认上述期间被告应缴纳的物业管理费以184,322元计算。
对于滞纳金，原告与小区业主大会签订的物业管理服务合同虽对此进行了约定，但考虑到被告与之前的物业管理公司的操作习惯，以及被告与原告之间对物业管理费的缴纳协商未果涉及到种种因素，其并非恶意欠缴物业管理费，故对原告滞纳金的主张本院在本案中不予支持。
据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：
一、被告上海B发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海A庄原物业管理有限公司2009年9月至2010年6月的物业管理费184,322元；
二、驳回原告上海A庄原物业管理有限公司其余诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费5,254.45元，由原告上海A庄原物业管理有限公司负担1,580.70元、被告上海B发展有限公司负担3,673.75元（该款被告上海B发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海A庄原物业管理有限公司）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长方敏
审判员袁洁
代理审判员吴梅芳
书记员顾琳妍
