辽宁省沈阳市中级人民法院

民事判决书

[2007]沈民（2）房终字第X号

上诉人（原审被告）：陈某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）：沈阳三达物业管理有限公司，住所地：沈阳市沈河区X路X号。

法定代表人：史某某，系该公司董事长。

委托代理人：陈某，系辽宁维权律师事务所律师。

上诉人陈某因与沈阳三达物业管理有限公司（以下简称三达物业公司）物业管理服务合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2006]大民（2）房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年1月24日受理后，依法组成由审判员吴波担任审判长，代理审判员李倩主审、审判员黄某参加评议的合议庭，进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明：沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与陈某签订物业管理协议，约定由该公司对陈某提供物业管理服务，物业费为每平方米0.80元，每年969元。协议签订后，三达物业管理公司履行了合同义务，但陈某未按合同约定给付2003年4月15日至2006年7月14日的物业管理费及卫星维护费3189元。三达物业公司与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订《物业服务合同》，合同约定，由三达物业公司对文华园全体业主提供物业服务，业主与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司签定的协议不再履行，其项下的权利义务由三达物业公司承继。三达物业公司在服务期间，陈某所在单元楼道有自行车乱停乱放现象。

原审法院认为，三达物业公司与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司、文华园业主委员会签订的物业管理服务合同内容不违反国家法律规定，依法有效，该合同对陈某产生约束力。关于陈某提出的房屋中下水管道渗漏的问题，因三达物业公司、陈某未在物业管理合同中约定，三达物业公司有对陈某的室内设施无偿维修的义务，故三达物业公司不存在违约行为，陈某可依据商品房买卖关系向开发商主张权利。关于垃圾清运费的问题。因陈某未向本院提出反诉，且未提供证据证明装修垃圾系其自行运走，故陈某的此项抗辩理由不能成立。关于楼道内自行车乱停乱放的问题。因陈某提供的楼道内相片可以证明其所在单元的楼道内有自行车乱停乱放的现象，三达物业公司对此未尽管理义务，故本院对三达物业公司收取的物业费予以酌减，应按90%收取。综上所述，陈某应给付三达物业公司物业费。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、陈某于判决书生效后七日内给付三达物业公司物业管理费2870.10元（计算期限自2003年4月15日至2006年7月14日，计算标准为x%）。二、驳回三达物业公司、陈某其他诉讼请求。案件受理费138元，三达物业公司承担14元，陈某承担124元。

宣判后,陈某不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。由被上诉人承担本案诉讼费用。理由是：1.被上诉人所主张上诉人拖欠被上诉人物业费错误，上诉人与被上诉人没有签订过协议。2、被上诉人与文华园业主委员会签订的物业管理合同，上诉人认为《物业管理条理》及《沈阳市住宅物业管理规定》都明确规定由业主大会选聘物业管理公司，本案中，业主大会并未授权给业主委员会与物业管理公司签订任何协议的权利。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的合同无效，其中第（五）款：违反法律、行政法规的强制性规定。因此，业主委员会与沈阳三达物业管理有限公司签订的合同无效。3、被上诉人承接了沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司其项下的权利义务。依照法律规定及《前期物业管理协议》的约定不得转让。4.三达物业公司超越经营范围所签订的协议应当无效。

三达物业公司辩称，原审法院在认定事实及适用法律方面是正确的，要求二审法院驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。

上述事实，有沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司与陈某签订的物业费收缴协议，三达物业公司与文华园业主委员会、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订的物业服务合同及当事人的陈某等证据,已经庭审质证,本院予以确认，在卷佐证。

本院认为，上诉人陈某与沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2001年12月25日签订的物业费收缴协议，及文华园业主委员会与三达物业公司、沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司于2005年10月21日签订的物业管理服务合同是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。陈某虽然提出业主委员会成立不合法的主张，但并未提供充分证据予以证明，因文华园业主委员会依法成立，故其代表全体业主与被上诉人签订的物业合同，对全体业主均具有约束力，在三达物业公司起诉前，并无业主对物业公司的选聘提出异议，且已实际接受了物业管理服务，应视为业主对沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司对小区进行物业管理服务的认可；另外，三达物业公司至今尚未被文华园小区业主大会决议予以解聘，故对陈某上诉提出的业主委员会未经业主大会授权与物业公司签订合同，因此所签订的合同应为无效、因沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司的经营范围是自有房产的物业管理，其所签订的前期物业费收缴协议也为无效等项主张，因其证据不足，理由不充分，本院不予支持。沈阳三达房产开发有限公司物业管理公司及三达物业公司在2003年4月15日至2006年4月15日已实际提供了物业服务，上诉人对于欠费事实表示承认。陈某应当按照上述合同的约定及等价有偿原则给付被上诉人三达物业公司欠缴的物业费等费用。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费138元，由上诉人陈某负担。

本判决为终审判决。

审判长吴波

审判员李倩

审判员黄某

二00七年二月十二日

书记员白凤岐

本案判决所依据的相关法律

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。