上诉人（原审原告，反诉被告）刘某某。

被上诉人（原审被告，反诉原告）安阳市正兴房地产开发有限责任公司，住所地：安阳市X路北。

法定代表人师某某，董事长。

委托代理人陈晓解，河南兴亚（略）事务所（略）。

委托代理人殷保明，河南兴亚（略）事务所（略）。

上诉人刘某某与被上诉人安阳市正兴房地产开发有限责任公司（以下简称正兴公司）商品房预售合同纠纷一案，汤阴县人民法院于2009年11月27日作出（2009）汤民二初字第X号民事判决，双方当事人均不服，向本院提起上诉，本院于2010年6月17日作出（2010）安民二终字第X号民事裁定，撤销原判，发回汤阴县人民法院重审。汤阴县人民法院于2010年9月17日作出（2009）汤民二重字第X号民事判决。刘某某不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘某某及被上诉人正兴公司的委托代理人陈晓解到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，2008年4月28日，刘某某与正兴公司签订一份商品房买卖合同，合同约定刘某某购买正兴公司开发的安泰家苑第X号楼X单元X层X号房，建筑面积130平方米，每平方米1668.4元，总房款x元，首付款x元，余款x元，采用住房公积金方式支付；买受人逾期付款的违约责任；逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹拾的违约金。本条中逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采用分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定；交付期限，出卖人应当在2008年6月30日前，将本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之壹拾的违约金。刘某某、正兴公司分别在合同上签字盖章。2008年4月21日、29日，刘某某向正兴公司分别缴纳房款x元、x元。同年8月5日，刘某某与安阳市金诚置业担保有限公司（以下简称金诚公司）签订担保协议书，8月7日，刘某某、汤阴县住房公积金管理中心、农行汤阴县支行、金诚公司签订住房公积金借款合同，同日，刘某某、金城公司及正兴公司签订个人住房贷款抵押（反担保）合同书，8月13日农行汤阴县支行向正兴公司支付了刘某某公积金贷款x元。2008年9月15日，正兴公司在售楼处张贴书面通知，通知载明：“安泰家苑购房业主：安泰家苑1—X号楼，经有关主管部门验收完毕。公司从2008年9月16日起至2008年9月30日止，按顺序陆续向购房业主交接房屋。届时，请各业主携带身份证、购房合同、交款收据及补交的剩余房款（已交清房款的除外），按本合同通知的时间、地点、办理交接手续。在交房期间、请各业主保持通讯畅通，以便联系。如果联系不上视为通知送达，责任自负”。2008年10月6日，刘某某到正兴公司售楼部要求给付所购房屋，因刘某某采取公积金方式购房，正兴公司要求刘某某向其交纳住房维修基金和契税，刘某某拒绝，正兴公司没有交房，双方形成纠纷。2009年8月7日，刘某某提起诉讼，2009年9月22日，正兴公司提出反诉。2010年7月12日，刘某某向安阳市住房公积金管理中心偿还了公积金贷款x元，2010年8月，本案在审理过程中，正兴公司向刘某某交付了所购房屋及地下室，刘某某撤回本案第一项诉讼请求，即要求正兴公司给付房屋交接单、住宅质量保证书、住宅使用说明书等文件，并交付房屋。至此，刘某某交纳了全部购房款，正兴公司交付了房屋，但双方对违约金数额及损失，未能达成一致意见。庭审中，双方均不要求调整违约金。

原审法院认为，刘某某与正兴公司签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，合法有效。根据双方签订的商品房买卖合同第八条约定，正兴公司应于2008年6月30日依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。合同约定刘某某住房款余额x元以住房公积金方式交纳，虽未约定交款日期，根据同时履行原则，刘某某也应于合同约定的交房日期2008年6月30日交纳下欠房款。2008年8月13日，刘某某将剩余房款x元以公积金方式支付正兴公司，已构成违约。刘某某辩称根据商品房买卖合同第二十二条约定，公积金贷款应为正兴公司合同义务，其是按照正兴公司提供的手续办理公积金贷款，其不构成违约交付房款。虽然正兴公司为刘某某提供了担保公司等办理公积金贷款的相关条件，但双方签订的商品房买卖合同中并没有明确约定办理公积金贷款为正兴公司合同义务，刘某某也未提供其他证据证明按照约定正兴公司应当为刘某某办理公积金贷款，故刘某某辩称支付公积金贷款不构成违约，不予支持。2008年9月15日，正兴公司在其售楼处粘贴了书面交房通知，要求购房户办理房屋交接手续，该书面通知并未直接送达刘某某，不能视为正兴公司按合同约定通知了刘某某，2008年10月6日，刘某某到正兴公司售楼处要求交付房屋，证明刘某某已经获知正兴公司正在交付房屋的事实。当刘某某被告知要求交纳住房维修基金和契税时，未交纳，以致双方未能实际交付房屋，酿成本案纠纷。根据国务院制定的《物业管理条例》第五十四条规定，住宅物业的业主，应当按照国家有关规定，交纳专项维修资金，专项维修资金属业主所有，专项用于物业维修保修期满后物业共有部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。2007年12月4日建设部和财政部共同制定了《住宅专项维修资金管理办法》，其中第十三条规定，未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。可见刘某某在采用公积金贷款方式购房时，因办理房产抵押需要，正兴公司在交付房屋前，要求刘某某交付住宅专项维修资金，符合物业管理条例和住宅专项维修资金管理办法的规定。刘某某未交纳住宅专项维修资金时，正兴公司未将房屋交付刘某某，责任不在正兴公司。此后，刘某某在明知应当交纳住宅专项维修资金的情况下仍未交纳，导致房屋长期未能交付，应自行承担由此带来的相应责任。

关于正兴公司辩称刘某某未交地下室款，所以其不能交房，不构成违约。购买地下室事宜及地下室款如何结算，双方签订的商品房买卖合同中并没有约定，正兴公司以此抗辩没有违约，不能交房的理由，不予采信。

关于违约金数额，合同约定迟延付款的，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金，迟延交房的，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之十的违约金，合同中约定了违约金的计收比例，且在庭审中双方均明确表示不调整违约金的数额，结合双方合同履行情况，双方应按各自违约支付违约金。诉讼中双方已经实际交接了房屋，刘某某申请撤回第一项诉讼请求，予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条之规定，判决：一、安阳市正兴房地产开发有限责任公司（反诉原告）于判决生效后10日内给付刘某某（反诉被告）违约金，违约金分段计算，从2008年7月1日起至2008年8月13日，以购房款x元为基数，从2008年8月14日起至2008年10月6日，以购房款x元为基数，每日均按万分之十计算；二、刘某某（反诉被告）于判决生效后10日内给付安阳市正兴房地产开发有限责任公司（反诉原告）违约金，违约金数额以x元为基数，从2008年7月1日计算至2008年8月13日止，每日按万分之十计算；三、驳回刘某某（反诉被告）的其他诉讼请求；四、驳回安阳市正兴房地产开发有限责任公司（反诉原告）的其他反诉请求。如果当事人未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2083元，反诉费2142元，共计4225元，由安阳市正兴房地产开发有限责任公司（反诉原告）负担3000元，刘某某（反诉被告）负担1225元。

刘某某上诉称，1、一审法院适用同时履行原则的依据事实不存在，正兴公司为刘某某办理住房公积金贷款，交款的时间完全是由房地产公司来掌握，并非上诉人的原因，一审认为刘某某构成违约是完全错误的。2、正兴公司为刘某某办理公积金贷款，是正兴公司的义务。3、一审法院以行政法规、规章来对抗合同法的使用是错误的。专项维修资金的交纳及契约的收取均不是房地产开发公司的权利，不属于双方合同约定内容。按照《合同法》约定优于法定原则，一审适用的《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》是错误的，规章、法规不能对抗合同法，因而不具有收取税金的房地产公司说不交税金就不交房屋的理由不能成立。4、二审应改判正兴公司向刘某某承担逾期交房的违约金x.68元，双方都认可买卖合同中迟延交房的违约金，因而一审法院应当全部支持上诉人的主张。请求撤销原判第一、二、三项，依法改判或发回重审；依法改判正兴公司向刘某某承担逾期交房的违约金x.68元；诉讼费由正兴公司负担。

正兴公司答辩称：我公司有权在交房的同时要求刘某某全额交纳房款，交房时间为2008年6月30日，刘某某应在此期限前全额交纳房款。我公司在刘某某办理公积金时仅有协助义务。部门规章与合同法是一致的，所以收取契税和维修基金符合法律规定。刘某某未交纳维修基金及契税，导致房屋迟延交付，责任不在我公司。请求驳回上诉，维持原判。

经二审查明事实与一审判决认定事实一致。

本院认为：上诉人刘某某与被上诉人正兴公司签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。双方在合同中约定了部分房款以公积金方式支付，但并未约定办理公积金手续仅系正兴公司的合同义务，原审法院因此确认刘某某的违约责任并无不当。刘某某称正兴公司为其办理公积金贷款是该公司的义务所在，但其未提供该公司应负有此义务的相关证据，故刘某某的该上诉理由不足，本院不予采纳。根据《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》，刘某某交纳住宅专项维修资金及正兴公司作为开发建设单位对未交纳住宅建设维修资金的，不得将房屋交付给购买人，上述规定明确了刘某某和正兴公司的法定义务。刘某某和正兴公司虽未在合同中对该专项资金的交纳作出约定，但并不能因此免除双方的该法定义务，双方的合同义务与法定义务并未冲突。国务院及相关部门的规章、规定并未违反《合同法》，原审法院依照该规定作出责任认定并无不当。故刘某某称原审法院适用法律错误的理由不能成立，本院不予支持。关于正兴公司的违约责任问题，原审法院以刘某某因未交纳住宅专项资金导致房屋未能及时交付，因此确认该责任应由刘某某自行承担，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉理由证据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2083元，由上诉人刘某某负担。

本判决为终审判决。

审判长王云生

审判员黄某君

审判员董应山

二○一一年二月二十三日

书记员徐晓昕

安法网X号