原告张a，女，汉族。

委托代理人吴a、王a，上海A律师事务所律师。

被告张b，男，汉族。

原告张a诉被告张b房屋租赁合同纠纷一案，本院于2009年5月27日受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，公开开庭审理了本案。原告张a及其委托代理人吴a、王a、被告张b到庭参加诉讼。现已审理终结。

原告诉称:原告与被告于2007年5月8日签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于××区××路××弄××号的东起第四个门面房（建筑面积约30平方米）租赁给被告经营，租赁期限至2012年5月7日。在合同中明确约定未经原告同意被告不得将房屋转租给第三方。还约定租金每年一次性支付，逾期支付租金超过15个工作日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋并追究违约责任。合同约定违约金为50,000元。另外，在补充条款中约定，2009年5月8日至2010年5月7日的租金在2009年3月28日支付。然而，被告未经原告同意，将房屋出租给第三方，而且至今没有支付2009年度的租金，按照合同约定为自动退租且构成违约。诉请：1、判令被告支付违约金50,000元；2、判令原、被告解除租赁合同。3、判令被告支付实际承租人交付给其的2009年度的前半年租金80,000元。4、诉讼费由被告负担。

诉讼中，原告放弃上述第三项诉请，另增加诉讼请求：要求被告支付从2009年5月8日至2009年8月7日止的房屋使用费40,000元。

被告辩称:同意解除合同；不同意支付违约金；不同意支付80,000元；不同意承担诉讼费。原告在签订合同时隐瞒真相，并不具备出租房屋的合法主体资格，在原告收取被告第一次年租金160,000元后，一直采取拖延时间方法回避本人，一直无法提供相关证件，使本人无法在工商、卫生等部门办理经营所需的合法经营证照，在原告第二次收取年租金时，本人暂扣了一个月的租金11,000元，要求原告提供相关证件，可是原告不予理睬，导致被告最后因无证经营被有关部门责令歇业，损失巨大。后得知原告不是产权人，也未取得合法出租的主体资格，与本人签订的合同属于无效合同。

经审理查明:2007年5月8日，原告与被告签订一份房屋《租赁合同》，原告将其从案外人上海A有限公司（以下简称A）承租的位于上海市××区××路××号东单元的底层前半部分东起第四个门面房、建筑面积约30平方米的房屋转租赁给被告经营熟食品。约定租赁期限自2007年5月8日至2012年5月7日止。租金每年一次性支付。自2007年5月8日至2010年5月7日的租金为每年160,000元；如果被告在支付下一年的租金时，逾期支付租金超过15个工作日，则视为被告自动退租，构成违约，原告有权收回房屋并追究违约责任。对于违约行为，守约方可以选择终止合同并由违约方赔偿违约金和其他损失。双方同意违约金为50,000元。此外，双方还对押金等合同其他事项进行了约定。

合同开始履行后，原告将出租的门面房交给被告使用，被告按时交纳租金并支付押金20,000元。

在此之前的2007年4月28日，被告为办理相关经营证照，就上述房屋同案外人A还签订了一份房屋租赁合同，内容基本与原告签订的合同内容相同。2008年6月12日，案外人A又与原、被告签订一份《房屋租赁合同补充条款》，对原告将上述门面房转租给被告予以确认，三方还约定了履行租赁合同过程中的具体事宜。

2009年3月14日，原、被告双方就履约过程中的相关事项签订补充条款，约定被告应付的2009年5月8日至2010年5月7日的租金在2009年3月28日前与第二期租金剩余部分款项同时支付。被告同意今后不再以营业执照办妥与否做为理由拖欠应付的租金等内容。

此后，被告按约定向原告支付了第二期租金剩余部分款项，清偿了截止2009年5月7日止的租金。由于被告未按期支付此后的租金，原告于2009年4月21日致函被告要求解除合同。双方为此发生纠纷，原告诉至法院。

诉讼中，被告明确承诺未向第三方转租涉案房屋，并保证将对不实后果承担法律责任。

上述事实，有如下经当庭宣读和出示并经质证的证据予以证实：原告提供的《租赁合同》及《租赁合同补充条款》（原、被告签订）、《租赁合同》（案外人A、原告张a签订）、《房屋租赁合同补充条款》（案外人A、原告张a、被告张b签订）、原告给被告的书面通知；

被告提供的《租赁合同》（案外人A、被告张b签订）、产权证、付款凭证、国内挂号信函收据等。

双方当事人关于本案基本事实经过的陈述在案佐证。

以上证据均可相互印证，证实本案的客观事实。

本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立且生效，当事人应当全面履行自己的义务。根据查明的事实，本案租赁合同开始履行后，原告依约将房屋交付被告租赁使用，被告应当按照约定及时、全额支付房屋租金，并承担应缴的其他费用。从被告支付最后一期租金后，已经延迟支付后期租金超过15天以上，其行为已构成违约。结合原、被告双方当庭陈述的一致意见，本院认定上述租赁合同已经符合解除条件，合同应予解除。

法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，被告应当在合同解除后，及时向原告返还承租的房屋，并参照合同约定向原告支付拖欠的租金，并承担违约责任。原告的相关诉请合理合法，应予据实支持。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百零七条之规定，判决如下：

一、原告张a与被告张b签订的关于上海市××区××路××号东单元的底层前半部分东起第四个门面房屋的《租赁合同》于本判决生效之日起解除；

二、被告张b于本判决生效之日起十日内向原告张a返还承租的上述房屋；

三、被告张b于本判决生效之日起十日内向原告张a支付拖欠的部分房屋租金40,000元（从2009年5月8日起至2009年8月7日止）；

四、被告张b于本判决生效之日起十日内向原告张a支付违约金50,000元；

五、原告张a于本判决生效之日起十日内向被告张b返还押金20,000元（该款可用于抵扣拖欠原告的各项费用）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1,025元（已减半收取），由被告张b负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员杨超

书记员谭静贤