原告（反诉被告）王a，男，汉族，住×××。
委托代理人万a，上海市A律师事务所律师。
委托代理人费a，上海市B律师事务所律师。
被告（反诉原告）鄢a，女，汉族，现住×××。
委托代理人杨a，男，住×××。
委托代理人陆a，上海C律师事务所律师。
原告（反诉被告）王a与被告（反诉原告）鄢a买卖合同纠纷一案，本院于2007年3月16日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王a的委托代理人万a、费a，被告鄢a及其委托代理人杨a、陆a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
王a诉称：其与鄢a于2005年3月3日经上海A房产经纪有限公司（以下简称A公司）居间介绍签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定：鄢a同意将自己购买的本市××区××路××弄××号×××室（以下简称“×××室”）期房以115万总价转让给其；其于2005年2月27日支付2万元定金，2005年3月3日支付21万元补充定金，剩余的70万元房款通过办理银行转按揭方式在75天内支付，双方承诺在鄢a产证下达后10天内提供各自转按揭所需资料，如遇不可抗力或国家政策原因造成上述期限未能完成，双方同意互不追究违约责任，合同继续履行；如因其自身原因或国家政策限制造成其不能通过转按揭贷足70万元款额，其应在交易登记前支付现金以补足款项；合同还对其他内容进行了规定。合同签订后，其依约向鄢a支付了23万元定金及购房款22万元，并在约定的时间内向A公司交付了办理转按揭贷款所需的全部资料，但鄢a至今未向A公司交付办理转按揭所需的全部资料。2005年4月，政府出台了一系列针对房地产市场的调控政策，银行停止了办理商品房买卖的转按揭贷款业务，致使双方无法在合同特别约定的期限内办妥转按揭贷款手续，付清剩余房款。当时，其基于鄢a不肯将办理转按揭全部资料交付A公司，且当时转按揭贷款停止办理，不得已向法院提起诉讼要求解除房地产买卖合同，返还其已付定金和首付房款，此诉请得到了一审法院支持，但最终被二审法院撤销。嗣后，其基于目前国家政策又允许银行办理转按揭贷款业务，故曾多次通过A公司要求鄢a提供办理转按揭贷款相关资料，办理房产过户手续，但鄢a拖延不办。故原告起诉要求判令鄢a履行《上海市房地产买卖合同》约定的交付办理转按揭贷款的相关资料与其共同到房地产交易中心办理申请系争房屋过户登记手续并立即向其交付系争房屋。
王a为支持其诉讼请求，提交如下证据：
1、《上海市房地产买卖合同》一份，意在证明双方就系争房屋转让签订了买卖合同，鄢a应提供全部转按揭材料，鄢a应与其共同申请办理过户手续，双方付款方式以转按揭方式履行，如果因不可抗力原因或相关国家政策造成不能按期完成，双方同意互不追究相关责任，合同继续履行；
2、（2005）闵民三（民）初字第X号（以下简称X号）及（2006）沪一中民二（民）终字第X号（以下简称X号）民事判决书，意在证明因政策调控原因致双方未能在规定期限内完成房款收付的事实。
鄢a辩称：王a所述不实。事实上是A公司以王a名义“炒房”，遭转按揭贷款国家政策限制后，既无能力也不愿按合同约定以现金支付房款，故而挑起第一次恶意诉讼，想以此“解套”，并从信守合同的鄢a方敲诈一票。但这一不法图谋最终未能得逞，二审法院的终审判决明确指出王a未遵从约定履行付款义务，以贷款政策发生变化为由要求解除买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据。其在终审判决下达后，以电话、信函、见面协调等方式反复敦促王a及其代理人A公司执行终审判决，履行合同义务，而王a从未表示过要求履行合同，反而一直推诿，拒不露面。其代理人A公司则企图背离终审判决，想以让其与他人另签合同的方式，帮助王a不履行合同义务并逃避违约责任和相关偿付义务。在遭到其拒绝后，他们又合谋挑起了现在的第二次恶意诉讼。王a没有任何证据证明其所谓在终审判决下达后要求其继续履行合同的事实。其已将房屋钥匙交付A公司，A公司代收钥匙的行为，依合同约定应视为王a的收取行为。综上所述，王a的建立在谎言基础上的全部诉讼请求，应予驳回，同时反诉要求：1、判令王a继续履行合同，办理银行转按揭贷款手续；2、判令王a支付其违约金20万元人民币3、判令王a据实偿还其代王a垫付的至判决生效之日的银行贷款利息；4、判令王a据实偿还其代王a垫付的至判决生效之日的物业管理费；5、判令王a支付其因违约造成的住房交易个调税5万元。
鄢a为支持其诉、辩称主张，提供如下证据：
1、X号民事判决书，意在证明王a构成违约的事实；
2、《上海市房地产买卖合同》及其附件等，意在证明合同对付款方式、期限、“其他费用”的负担、银行利息的承担及违约责任等均作了明确约定；
3、A银行商业贷款计息清单，意在证明其代王a垫付银行贷款利息的事实；
4、物业管理费缴纳凭证，意在证明其代王a垫付物业管理费的事实；
5、催告函及王a、A公司的电话录音资料，意在证明其在二审判决生效后催促王a履行合同及王a企图另签合同的事实。
王a针对鄢a的反诉辩称：关于鄢a的第1项反诉诉讼请求与其第1项诉讼请求是一样的，所以不应作为反诉处理，同时提请法院注意鄢a并未要求支付现金，而是对转按揭方式履行没有异议；第2、3项诉讼请求与第一次诉讼时提出的反诉请求是完全一致的，当时一审驳回了其诉讼请求，二审时鄢a也明确对该两项诉讼请求表示了放弃，同时一、二审的反诉诉讼费均由其一方承担，该两项诉讼请求在程序上已经不应该再受理，除非鄢a进行申诉，撤销二审判决；房屋的权利未转移，其也未实际占有房屋，故其不应承担物业管理费；鄢a关于个调税的诉讼请求，没有依据。
王a为其反诉辩解提供如下证据：
1、鄢a在第一次诉讼中的反诉状，意在证明关于第2、3项反诉诉讼请求，鄢a已在上次诉讼中提出过了；
2、X号民事判决书，意在证明鄢a第2、3项反诉诉讼请求已经法院处理并被驳回的事实；
3、鄢a在第一次诉讼中的上诉状及二审法院法庭审理笔录，意在证明鄢a在上诉状中表示对其反诉提出上诉及在当时二审法庭审理时放弃了其第2、3项反诉诉讼请求的事实；
4、X号民事判决书，意在证明二审判决书无法证明其违约的事实；
5、A公司的证明，意在证明买卖合同补充条款第十条中关于“不能贷足以上款项”是指不能贷足70万房款中的部分，而不是指贷足70万元房款的全部；
6、买卖合同补充条款、付款协议；
7、客户合同、产证及相关费用签收表，意在证明鄢a已收到了开发商提供的办理转按揭的相关材料，却到目前为止没有向A公司提供的事实；
8、A公司收件凭证；
9、谈话笔录一份，意在证明鄢a向一审法院表示其没有能力还贷的事实。
王a对鄢a提供证据发表质证意见如下：X号民事判决书没有认定其违约；对买卖合同及附件的真实性无异议，但对证明目的均有异议；A银行的计息清单与本案无关；物业管理费应由鄢a支付；没有收到过催告函；对录音资料的真实性不能确定，即使真实的，也不能证明鄢a的主张。
鄢a对王a提供证据发表质证意见如下：一、本诉部分，对买卖合同的真实性无异议，但对相关条文的理解与王a不一致；X号民判决书没有法律效力；X号民事判决书充分认定了王a违约的事实。二，反诉部分：反诉状问题，本次反诉诉讼请求并不与前次反诉诉讼请求雷同，具体诉讼请求是有区别的；X号民事判决书不具有合法性；上诉状没有证明力；在二审法院开庭审理期间，其向法院提出了保留追究王a违约责任和起诉的权利，但没有被记入法庭审理笔录，其何时主张权利是诉讼权利；X号民事判决书对王a的诉讼请求，没有证明力；A公司的证明根本没有合法性；王a提供的反诉部分第6、7、8、9项证据应以二审终审判决认定的为准。
本院认证如下：王a提供证据中X号民事判决书已被依法撤销，并不具有法律效力，A公司因与本案有一定利害关系，故其所作证明，证明力较差，上述两项证据，本院不予认定，其余证据均真实且与本案有关联，本院予以认定。鄢a提供证据中的涉及案外人部分的录音资料真实性难以认定，其余证据均真实，与本案有关联，应予认定。
综上，本院结合双方陈述认定如下事实：
2005年3月3日，王a（乙方）与鄢a（甲方）在地田房产的居间介绍下，签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定，乙方向甲方购买“×××室”房屋一套，房屋转让价115万元；乙方未按合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过十日后，乙方仍未付款的，除应向甲方支付十日的违约金外，双方同意合同继续履行，乙方还应继续向甲方支付违约金至实际付款之日止，违约金按乙方逾期未付款日万分之五计算；双方在补充条款中约定：双方同意签订合同后于产证（小产证）下达后十天内办理转按揭手续，注销抵押，转按揭需支付0.3%的担保费由甲方承担;上述转让的房地产，双方承诺按国家规定缴纳交易税费及物业交割费；上述交易的房地产，双方委托A公司转收转付房款；签订本合同后，乙方应支付甲方定金23万元，并同时支付甲方购房款22万元，其余房款70万元，乙方应于甲方产证下达后十天内提供贷款资料并配合办理贷款手续，如因乙方自身原因或国家政策限制造成乙方不能贷足以上款额，乙方应在交易登记前支付现金补足款项；甲方同意于开发商交房三天内将该房屋钥匙交给乙方，如乙方不能按时接收，由A公司代收；双方同意银行贷款利息支付按交房前由甲方承担，交房后由乙方承担，双方于合同交易登记当日一次结清；双方在付款协议中约定：本合同签订后，乙方于2005年2月27日支付2万元，经A公司转付为甲方定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2005年3月3日前支付21万元，经A公司转付甲方为补充定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2005年3月3日前支付22万元至A公司为首期款，乙方同意并授权A公司收到该款当日将该款项支付甲方；乙方于××区房地产交易中心出具乙方产证及他项权利证明后，交于银行，银行将乙方贷款计70万元抵扣甲方原贷款额，剩余款项放至甲方指定帐户内为尾款，双方交易结束；特别约定：甲、乙双方同意签定本合同后，以甲方产证颁证日期起75天内为全部房款付清期限；甲乙双方承诺在甲方产证下达后十天内提供各自转按揭所需资料，如双方中任何一方原因造成不能按期完成上述付款期限，按如下条款承担违约责任：2、属乙方原因违约，除补充条款中甲方没收乙方定金，退回乙方已付购房款，乙方应支付甲方20万元违约金；3、双方同意上述违约责任兑现后，本合同继续按成交价115万元履行；4、如遇不可抗力原因或国家政策原因造成上述期限未能完成，双方同意互不追究违约责任，合同继续履行；合同还对其他事项进行了约定。
此前，王a于2005年2月27日向鄢a支付定金2万元。合同签订当日，又支付定金21万元以及支付购房首付款22万元。鄢a则于合同签订当日，将该房屋的预售合同和购房发票交给了A公司，于2005年4月22日将该房屋钥匙交到A公司，6月23日将“×××室”房屋产权证原件交到地田房产。期间，政府陆续出台了一系列对房地产市场的调控政策，银行停止了一年期新商品房买卖的转按揭贷款业务，鄢a不愿意先行向银行还贷，注销设定在“×××室”房屋上的他项权利，王a也不愿意支付剩余房款70万元，不愿意从A公司处领取房屋钥匙，致双方发生纠纷，遂王a于2005年10月起诉至本院，以不可归责于双方的转按揭贷款不成致合同履行不能为由，要求解除双方签订的买卖合同。本院受理后，鄢a提起反诉，称：王a应于其小产权证下达后75天内履行付款义务，现却借口鄢a不归还银行贷款，要求解除买卖合同，违背了合同约定，要求判令继续履行合同，判令王a支付余款70万元及自2005年5月起垫付的银行贷款利息，偿付违约金20万元。本院经审理于2006年6月12日作出X号民事判决，支持了王a的诉讼请求，驳回了鄢a的反诉诉讼请求。判决后，鄢a不服本院X号民事判决，提起上诉，要求撤销上述判决，驳回王a的诉讼请求。在上海市第一中级人民法院审理期间，鄢a表示放弃原审反诉诉讼请求中除了要求继续履行合同外的其余诉讼请求。上海市第一中级人民法院经审理后于2006年10月18日作出X号判决，判决撤销本院X号民事判决，王a要求解除与鄢a签订的买卖合同的诉讼请求，不予支持，一、二审案件受理费52,007.92元，由王a负担。终审判决下达后，鄢a即通过电话、信函等方式催促王a向其支付房款70万元，但王a未应鄢a要求进行付款。
本院认为：双方签订买卖合同时，王a知晓讼争房屋上设定有抵押权，房屋存在瑕疵的事实，但仍愿购买，并承诺在转按揭不成时，合同继续履行，并于交易前付清70万元房屋尾款。故当合同约定的转按揭付款方式因国家政策原因未能兑现时，王a无权提出解除合同，而应按其承诺向鄢a履行支付70万元房屋尾款的义务，而后再行交易。当然上述款项应当优先用于归还鄢a所欠银行的购房贷款，注销设定在讼争房屋上的抵押，鄢a也应及时协助王a办理讼争房屋的产权过户手续。但由于王a对买卖合同相关条文上理解存在偏差，在鄢a没有还贷，注销抵押时，不愿履行付款义务，并据此为由起诉要求解除买卖合同。在法院驳回王a要求解除买卖合同的终审判决下达，相关权利义务关系经生效法律文书明确之后，仍不愿履行付款义务，其行为构成违约，依法应当承担相应的违约责任。
综上所述，双方签订的买卖合同应当而且可以继续履行，现双方均要求通过转按揭的方式来履行买卖合同，在目前讼争房屋已具备转按揭的条件情况下，双方的上述要求，本院应予支持。但考虑到转按揭涉及有关银行是否放贷的审查问题，具有不确定性，故在转按揭贷款不成时，王a应及时用现金方式履行付款义务，而鄢a应保证该款优先用于归还鄢a的购房贷款，注销抵押。王a不履行付款义务，虽构成违约，但鄢a反诉要求王a偿付违约金20万元一节，鉴于其前次诉讼中提起的诉讼请求与本案诉讼请求相同，且其已在二审时表示放弃，同时合同约定只有在因王a原因导致在鄢a的小产证下达后75天内转按揭不成致不能按期付款情况下，王a需支付20万元违约金，而转按揭不成系因国家政策原因，非王a原因造成，故而不适用该条款。但依据合同约定，王a逾期付款的，应承担日万分之五的逾期付款违约金，在X号民事判决书下达之前的违约金，鄢a已经放弃，无权再行主张，但之后，由于王a仍没有履行付款义务，构成新的违约，鄢a基于上述新的事实，有权要求王a支付自上述终审判决下达后的逾期付款违约金。考虑到在讼争房屋上存有抵押权的事实，王a付清房款，意味着所有风险便转移到王a身上。虽该风险随合同签订同时发生，王a不能以此为由拒绝付款，但其向法院起诉要求履行，也表达了其愿意在适合条件下履行合同义务的意思表示，故而自其提出要求履行之诉之日起，不应再承担逾期付款违约金。关于房屋交付一节，依据合同约定，A公司是经王a授权代收房屋钥匙的，现鄢a已将房屋钥匙交付A公司，就应当视为房屋已交付，故王a再要求鄢a交付房屋，本院不予支持。依照合同约定，在房屋交付以后，王a应当承担自房屋交付之后的贷款利息和相关物业管理费用。同时，贷款利息的负担应当是房价的组成部分，故而即使鄢a在二审期间，做出过放弃的表示，但基于王a新的违约行为，鄢a主张的上述两项反诉诉讼请求，本院仍应支持。鄢a的个调税损失问题，本院认为房屋交易中产生的税费应依国家法律或相关政策确定，双方在合同中也约定了各自税费各自承担，另外因国家调整税费发生在双方第一次诉讼期间，鉴于鄢a在前次诉讼二审期间做出了放弃了要求王a承担相应违约责任的意思表示，而王a在终审判决后新的违约行为与个调税损失之间无因果关系，故鄢a要求王a承担个调税损失的诉讼请求，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款、第三款之规定，判决如下：
一、王a与鄢a签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；王a应支付鄢a房款70万元，该款应先通过办理转按揭贷款的方式履行；王a应于本判决生效之日起10日内将有关办理转按揭贷款的全部手续交给鄢a，由鄢a负责寻找相关担保公司，向有关银行申请办理转按揭贷款手续，于本判决生效之日起75天内办妥，王a应当协助鄢a办理；办理转按揭发生的担保费用在70万元贷款的0.3%以内部分由鄢a负担，超过部分由王a负担，期间因过户发生的费用按国家规定由各自负担；
二、若转按揭不成，王a应自本判决生效后75日起30天内向鄢a支付房款70万元，该款应优先用于归还鄢a的银行贷款，注销抵押，鄢a应于本判决生效后75日起30天内，协助王a将上海市××区××路××弄××号×××室房屋产权过户至王a名下；过户发生的费用按国家规定各自承担；
三、王a应于本判决生效之日起60日内向鄢a支付自2006年10月19日起至2007年3月16日止以本金70万元按日万分之五计的逾期付款违约金；
四、王a应于本判决生效之日起60日内向鄢a支付自2005年4月22日起至本判决生效之日止，由鄢a支付的银行贷款利息（具体数额以银行对账单为准）；
五、王a应于本判决生效之日起60日内向鄢a支付自2005年4月22日起至本判决生效之日止，由鄢a支付的物业管理费（具体以鄢a出示的相关物业公司的收据为准）；
六、驳回王a的其余诉讼请求；
七、驳回鄢a的其余反诉诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本诉案件受理费12,010元，由王a与鄢a各半负担；反诉案件受理费3,291.50元，由王a、鄢a各半负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判长马爱军
审判员陈龙
代理审判员邓红霞
书记员陈洁
