上诉人（原审被告）：方城县兴达房地产开发有限责任公司。

法定代表人：杨某某，该公司经理。

委托代理人：贾玉江，方城县法律援助中心（略）。

被上诉人（原审原告）：王某某，男，X年X月X日生

委托代理人：李国文，河南华都（略）事务所（略）。

原审被告：张某某，男，X年X月X日生

原审被告：马某某，男，成年

原审第三人：赵某某，女，X年X月X日生

委托代理人：高娜，方城县148法律服务所（略）。

上诉人方城县兴达房地产开发有限责任公司（以下简称兴达公司）与被上诉人王某某、原审被告张某某、马某某、原审第三人赵某某房屋买卖合同纠纷一案，王某某于2010年1月22日向河南省方城县人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求：1、判令被告履行与原告签订的商品房买卖合同。2、判令被告按商品房买卖合同第六条第二项约定向原告支付自2008年11月1日起到2010年1月20日的违约金x.5元，自2010年1月20日到实际交付之日的违约金另外计算。2010年5月7日王某某增加诉讼请求，要求确认兴达公司与赵某某所签合同为无效合同。2010年5月28日，王某某向原审法院提出变更诉讼请求申请，将原诉讼请求变更为判令被告支付x元。2010年7月1日，王某某再次申请将诉讼请求变更为x元。原审法院于2010年11月2日作出（2010）方民商初字第X号民事判决。兴达公司不服，向本院提起上诉。本院于2010年12月31日受理后，依法组成合议庭，于2011年3月2日公开开庭审理了本案。兴达公司的委托代理人贾玉江，王某某及其委托代理人李国文，张某某，赵某某的委托代理人高娜到庭参加诉讼。马某某经合法传唤未到庭。本案现已审理终结。

原审法院经审理查明：2008年3月15日，赵某某购买了兴达公司开发的南阁社区居民住宅楼第5-6两间门面房并签订了商品房买卖合同，该合同已在方城县房管局申请登记备案。合同约定“第六条，付款方式及期限2．分期付款：首期房款贰拾陆万元（x元），剩余房款x元房屋竣工后一次性付清。”签订合同当日赵某某付款x元，房屋竣工后2009年10月28日赵某某付款x元。2008年8月18日王某某为乙方，兴达公司项目部为甲方，双方签订商品房买卖合同一份。合同约定“第一条建筑面积94.13。第二条房价款该套商品房单价为3600元3，总房价叁拾叁万捌仟玖佰肆拾元整（小写x元）。第三条：3、按揭付款乙方在签订本合同时支付壹拾陆万玖仟玖佰肆拾元整，剩余16.9万元通过银行按揭贷款方式支付。第五条交付期限甲方须于2008年1O月31日之前，将经方城县建设工程质量监督站竣工验收合格的商品房交付乙方使用。第六条2、交房日期逾期超过60天后的，乙方有权解除合同。（2）若乙方要求继续履行合同的，自本合同第五条约定的最后交付期限的第二天起到实际交付之日止，甲方向乙方支付已交房价款日万分之二点五的违约金，与第六条第一款不合并执行。甲方方城县兴达房地产开发有限责任公司南阁裕富小区项目部(公章)张敬州乙方王某某2008年8月18日。”合同签订后的2008年9月8日王某某交纳大修基金2260元和办证及按揭手续费x元。2008年9月11日王某某支付购房款x元，后未办理按揭手续。2009年11月初兴达公司所建房屋竣工。2009年11月份兴达公司在汇总合同时发现该争议房屋卖重，王某某向兴达公司交款时，兴达公司拒收并提出向王某某退款及赔偿损失，期间王某某托人向兴达公司协商此事双方协商未果。故王某某起诉至原审法院。2010年6月24日，经原审法院主持调解，兴达公司已将王某某所交购房款等x元退还。

另查明，张某某为兴达公司南阁裕富小区项目部经理，兴达公司于2007年4月13日将法定代表人马某某变更为杨某某。

综上事实，原审法院认为：王某某、赵某某与兴达公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，均为有效合同。赵某某和兴达公司签订合同后已将房价款x元全部支付给兴达公司，赵某某和兴达公司的商品房买卖合同双方已全部履行完毕。王某某和兴达公司签订合同后支付房价款x元，约定剩余款项按揭付款，因双方未采取此方式履行合同。后王某某要求用现金方式履行合同，兴达公司发现争议房屋卖重，拒收王某某下余房款。依《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：(一)法律上或事实上不能履行”；因本案当事人争议的房屋属特定标的物，赵某某与兴达公司履行合同后，兴达公司事实上已不能再向王某某履行合同交付该房屋。兴达公司将争议房屋卖给赵某某后又出卖给王某某，造成“一物二卖”的事实，兴达公司应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第九条的规定，承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，依据本案实际情况，兴达公司应赔偿王某某x元。王某某与兴达公司签订合同中约定兴达公司逾期交付，按王某某已付房款日万分之二点五支付违约金，因该买卖合同已不能实际履行，且兴达公司赔偿王某某购房款一倍损失后已能弥补王某某因得不到房屋的损失，故王某某请求兴达公司支付至实际交付房屋之日的违约金及利息损失的请求不能支持。兴达公司系企业法人，企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。王某某请求马某某、张某某承担责任，于法无据，原审法院不予采信。综上，王某某请求兴达公司赔偿x元的请求，原审法院予以支持。王某某的其他诉讼请求，原审法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第(一)项、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件运用法律若干问题的解释》第九条之规定，判决如下：一、兴达公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王某某购房损失x元；二、驳回王某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4874元，财产保全费1713元，共计6587元，王某某负担1175元，兴达公司负担5412元。

兴达公司上诉称：一、原判认定事实错误。1、上诉人原审提交的证人证言能够证明被上诉人明知涉案的两间门面房已卖给他人，抓着上诉人售房工作人员工作不细的机会与上诉人签订了合同，被上诉人对合同的签订也有过错。2、上诉人与原审第三人所签商品房买卖合同已经方城县房管局备案，且房款已经交清，故上诉人与被上诉人所签商品房买卖合同不具备成立和有效的要件。二、原判适用法律错误。请求二审撤销原判，改判上诉人对被上诉人已交房款、房产办证费、大修基金x元的实际利息损失承担相应的赔偿责任。

王某某答辩称：原判认定事实正确，判决正确，应予维持。

张某某和赵某某的答辩意见均与兴达公司上诉理由一致，马某某未答辩。

本院对原审判决查明的事实予以确认。

本院认为，2008年8月18日兴达公司与王某某签订的商品房买卖合同是在双方协商一致基础上签订的，符合有关法律规定，为有效合同。因兴达公司已于2008年3月15日将本案争议房屋卖给赵某某，造成兴达公司与王某某所签合同无法履行，兴达公司对合同的不能履行负有过错，应承担一定的责任。兴达公司上诉称其与王某某所签合同为无效合同的上诉理由与有关法律规定不符，本院不予支持。其上诉称王某某对合同的签订也有过错，对该上诉理由，本院认为，兴达公司在原审提交的证人证言王某某不认可，且部分证人与本案有利害关系，其提交的证据不能证明其主张，本院对该上诉理由不予支持。兴达公司上诉称原判适用法律错误，对该理由，本院认为，兴达公司虽然不认可其存在主观上故意一房两卖的意思表示，但客观上确实出现了一房两卖的后果，这种后果也确实给王某某造成了一定的损失，所以原审适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定来处理本案并不属于适用法律错误，但原审在适用本条规定时，对兴达公司适用了较重的处罚尺度，对兴达公司显示公平。综合本案来看，兴达公司在发现一房两卖情况下，积极与王某某沟通协商；兴达公司卖给赵某某的房屋单价为3600元3，而五个月后，卖给王某某的该房屋单价也为3600元3，兴达公司主观上为谋利而故意一房两卖的恶意较小；兴达公司已将房款退还王某某，王某某也没有提交其遭受了较大损失的证据；本案也没有其他证据证实兴达公司在该楼盘上存在其他故意一房两卖的情形。综上情节，本院认为，兴达公司赔偿王某某已交房款x元的一半x元较妥。综上，原判认定事实清楚，但对本案处理不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项之规定，判决如下：

一、维持（2010）方民商初字第X号民事判决第二项；

二、变更（2010）方民商初字第X号民事判决第一项为方城县兴达房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿王某某购房损失x元。

如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审诉讼费4874元，保全费1713元，二审诉讼费3699元，其x元由方城县兴达房地产开发有限责任公司负担6286元，由王某某负担4000元。

本判决为终审判决。

审判长龚跃伟

审判员刘琳

审判员魏春光

二0一一年三月二十日

书记员郭金雨