湖南省永州市中级人民法院

民事判决书

（2010）永中法民一终字第X号

上诉人（原审被告）永州永闽房地产开发有限公司，住所地永州市冷水滩区X路X号。

被上诉人（原审原告）苏某某，。

被上诉人（原审原告）陶某某。

上述二被上诉人的委托代理人肖耘，湖南湘男律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）黄某乙。

上诉人永州永闽房地产开发有限公司（以下简称永闽公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服永州市冷水滩区人民法院（2010）永冷民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年12月27日公开开庭审理了本案。上诉人、被上诉人及委托代理人到庭参加诉讼，被上诉人黄某乙未到庭。本案现已审理终结。

原审审理查明，被告永闽公司曾向二原告借款80.6万元用于建设工程，被告永闽公司法定代表人许建曾经向二原告承诺约定还款期限，到期还不起借款，该借款80.6万元转为购房款。还款期限届满后，2006年3月22日，原告苏某某、陶某某与被告永闽公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：被告永闽公司将其位于冷水滩区X路X号的潇湘文化娱乐城临街第一层商铺预售给原告苏某某、陶某某，该商铺套内建筑面积57.6平方米，总价款为人民币69.12万元，该商铺实际套内建筑面积70平方米，总价款84万元，双方就付款方式、交付期限、产权登记、违约责任等作出了预售备案登记。被告永闽公司欠原告苏某某、陶某某的借款80.6万元分别于2006年3月23日、2007年5月22日转为35万元、45.6万元购房款。永闽公司协议签订后，原告苏某某、陶某某依约预付房款80.6万元。合同的交付期限到期后，经二原告多次催促，被告永闽公司已将该商铺交给二原告使用，但至今没有办理产权过户手续，双方遂酿成纠纷。

另查明，2004年12月9日，被告黄某乙取得了永州市冷水滩区X路原“东方美食城”的土地使用权及少量房产。因该宗土地与被告永闽公司开发的潇湘文化娱乐城毗邻，2005年3月12日，二被告签订了一份《工程合作开发协议书》，该协议约定双方对各自所属的两宗地进行合作开发。2005年4月26日，双方签订《合作开发潇湘文化娱乐城三期工程协议书》，对双方合作开发事宜具体化。当日，黄某乙与被告永闽公司法定代表人许建签订一份《补充合作条款协议书》，约定许建以720万元人民币购买黄某乙东方美食城的所有产权。该协议还约定了转让款的付款办法及其他相关事宜。2005年10月25日，黄某乙与许建签订《补充合作条款》，约定许建以780万元人民币受让东方美食城。2006年3月18日、4月19日，黄某乙先后两次向许建下达委托书，委托许建办理东方美食城标地的报建、施工、房屋销售等相关手续。因2005年10月25日的协议未能如期履行，许建与黄某乙于2006年6月11日再次就转让东方美食城产权的事宜签订一份《协议书》(以下简称6•11协议)。该协议约定：乙方(许建)欠甲方(黄某乙)款人民币680万元整，在2006年6月26日前一次性付清。待所有款项付清后，甲方将所有证件给乙方。该协议还约定：“本协议为甲、乙双方确认最终商定，一切条款以本协议为准，双方在本协议之前所签订的所有文件作废”。永闽公司开发的潇湘文化娱乐城三期工程(该项目用地包含了黄某乙转让的土地)于2006年4月3日取得了建设工程施工许可证，建设单位为黄某乙。2006年4月5日，永闽公司取得潇湘文化娱乐城三期工程第一层商铺的预售许可证，2006年6月9日，永闽公司取得整潇湘文化娱乐城三期工期的预售许可证，2006年12月22日，潇湘文化娱乐城三期工程的1至X层取得房屋所有权证，房屋所有权人为黄某乙。

因许建没有及时付清转让款，黄某乙于2006年4月13日和2006年4月27日两次在项目施工工地张贴内容大致相同的声明，声明大意为二被告合作开发的项目土地属黄某乙所有，该项目发生的销售行为，需由黄某乙与许建共同签字才属合法有效，许建以该项目名义对外所签合同是无效的，所发生的经济与法律后果由许建承担。因双方协商未果，黄某乙起诉至永州市中级人民法院，要求许建及永闽公司付款，永州市中级人民法院经审理后认定黄某乙与许建签订的多个协议使双方由初始的合作开发关系变更为不动产转让法律关系，双方最后签订的6•11协议属有效合同，对双方具有约束力。据此判决许建偿还给黄某乙不动产转让款680万元，并自2006年6月27日起按同期银行贷款利率的2.5倍赔偿逾期付款利息，永闽公司对上述款项承担连带责任。许建及永闽公司不服判决，上诉至湖南省高级人民法院，高院经审理后维持原判。

原判认为，被告永闽公司根据与被告黄某乙签订的合作协议及黄某乙出具的委托书，投入资金在永闽公司开发的潇湘文化娱乐城及被告黄某居民所有的原东方美食城地块上建设潇湘文化娱乐城三期工程，并在办理了以永闽公司为预售权利人的预售许可证后对外进行销售。原告苏某某、陶某某据此与被告永闽公司签订了《商品房买卖合同》，并到房产管理部门办理了预售登记，原告苏某某、陶某某与被告永闽公司签订的合同系双方真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。原告苏某某、陶某某按约预付购房款后有权要求被告交付房屋及办理产权证书。被告永闽公司辨称，该合同并非是《商品房买卖合同》，而是欠款抵押合同，从原、被告双方签订的合同，以及到房产部门办理的备案登记手续，均证实永闽公司将该商铺出售给二原告，并非是抵押给原告，而且永闽公司已将该商铺交与给二原告使用，故被告永闽公司的辨称理由不能成立。被告黄某乙作为原东方美食城的土地使用权人，在与被告永闽公司合作开发期间授权永闽公司进行报建、施工、销售，后又与永闽公司协商，将双方的合作开发关系变更为不动产转让关系，但黄某乙没有将土地使用权过户到被告永闽公司名下，而是在永闽公司建设好潇湘文化娱乐城第三期工程之后，将房产总证办理在黄某乙名下，并拒绝承认被崔永闽公司的销售行为，违反了其书面委托，也与永州市中。级人民法院及湖南省高级人民法院两审判决认定永闽公司与赞觉民之间最终为不动产转让关系，原东方美食城土地使用权已归永闽公司所有，永闽公司只欠黄某乙转让款这一定性相悖，黄某乙应依法负有协助过户的义务。本院认为黄某乙的两次声明，均认可了与永闽公司的合作开发关系，并在张贴第一次声明后又于2006年4月19日再次出具委托书给永闽公司，委托永闽公司办理报建、施工、房屋销售及租赁等相关事宜，之后第二次声明中，继续认可了2006年3月18日和4月19日的委托行为，只是提出房屋销售需合作双方签字才能生效，证明黄某乙并没收回公开撤销对永闽公司的委托，这两次声明只能说明黄某乙与永闽公司在合作开发期间存在矛盾，不能对抗善意的购房方原告苏某某、陶某某。苏某某、陶某某在与永闽公司签订买卖合同时，永闽公司已依法办理了预售许可证，房产管理部门保存的也只有黄某乙于2006年3月18日和4月19日出具的委托书，而无黄某乙撤销委托书或宣布永闽公司单方销售行为的相关声明，二原告在这种情况下与永闽公司签订买卖合同，已尽到了购房者的谨慎注意义务，并签订买卖合同后按约定及时付清了购房款，不存在与永闽公司恶意串通损害黄某乙利益的行为，二被告签订的6•11协议将双方的合作开发关系变更为不动产转让关系，未能告知房产管辖部门和购房者，该协议只能约束二被告，不能对抗第三人。综上，被告黄某乙作为潇湘文化娱乐城三期工程的合作开发的初始登记权利人，应与主房屋预售人被告永闽公司共同承担本案责任。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百零二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决：限被告永州永闽房地产开发有限公司、黄某乙在本判决书生效后三十日内为原告苏某某、陶某某办理好永州市冷水滩区X路X号的潇湘文化娱乐城三期工程靠步步高临街第一层商铺（套内建筑面积70平方米）的相关土地使用权证和房屋所有权证过户手续。

宣判后，永闽公司不服，向二审法院提起上诉。上诉称：1、与被上诉人苏某某、陶某某于2006年3月22日签订的商品房买卖合同，并于2006年4月12日在永州市房产局交易所办理备案登记手续，该合同的本意是欠款抵押合同，双方约定欠款还清，该抵押合同作废，是附条件的民事法律行为，一审法院确定买卖合同有效是违背客观事实的；2、上诉人与二被上诉人签订的合同价与该地段人预售价相差太大，属显失公平原则；3、上诉人与二被上诉人签订的该门面买卖合同，该门面是整栋楼的唯一通道，该门面应收回作通道等理由上诉。二被上诉人则以原审判决正确，要求维持原判。

本案二审查明的事实与一审查明的事实以致，对一审查明的事实，本院予以确认。

另查明，二被上诉人购买上诉人的临街一层商铺，已经有关部门勘测，并于2006年12月22日已办理了1-X层的房产权证，共计1997.42平方米，二被上诉人所购买的一层商铺在此范围内，这一权证在二被上诉人向原审法院起诉前，无任何人提出1997.42平方米以内存有唯一通道的异议。

本院认为，上诉人永闽公司与被上诉人苏某某、陶某某签订的《商品房买卖合同》，并列房产管理部门办理了预售登记，所订合同系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，双方应依约履行。二被上诉人依约要求上诉人永闽公司按约是交付房屋及办理产权证书，是维护自己合法权益的行为，应予以支持。上诉人有义务按约定办理好相关手续，而没有办理不当，并提出了并非房屋买卖合同而是抵押合同。但上诉人虽提出是抵押合同，而对被上诉人提供的《房屋买卖合同》经质证后并无异议，且该房屋的买卖行为还到房产交易部门进行预售备案登记，而上诉人出具的收款收据“收条，今收到苏某某、陶某某购房款x元”，“今收到，苏某某先生交来购房款计人民币x元整”，以上收据均未提出属抵押款项。上诉人上诉状中的事实和理由第一条就承认“上诉人与被上诉人于2006年3月22日签订的商品房买卖合同，并在永州市房产局交易所办理备案登记手续”，其实就是对房屋买卖合同而非抵押合同的认可。上诉人又提出与被上诉人签订的合同价与该地段的预售价相差太大，属显失公平的上诉理由。依照合同法的相关规定，上诉人如认为与被上诉人的房屋买卖合同有显失公平的因素，应在一年内行使撤销权。上诉人于2006年3月22日就与被上诉人订立了房屋买卖合同，在被上诉人提出诉请，要求上诉人按约履行合同之前，从未提出过有显失公平的问题。被上诉人提起诉讼请求，要求上诉人及时办理房屋、土地使用权证后才提出显失公平的问题，但未提起反诉，更未提出撤销权的行使，且该房屋已交付给被上诉人装修后使用多年，在被上诉人起诉后才提出显失公平，依法不予支持。上诉人上诉还提出，买卖合同中的房屋是该楼的唯一通道，应收回作通道使用的上诉理由。前面已提到，该房屋被上诉人已使用多年，如果是唯一的通道，上诉人自己也无法上楼去施工和装修，且该栋楼一至四层部分装修已完成，部分装修还在进行中，否则X楼以上无法上去。而在被上诉人未提起诉讼前，上诉人并未提出卖给被上诉人的房屋是唯一的通道，且在房产交易部门预售登记时，并未提出该商铺门面是唯一通道。按照上诉人的上诉理由，出售给被上诉人做商铺门面是唯一的通道，上诉人更无权将唯一的通道出售给被上诉人。而被上诉人购买的是商铺，并非通道。且购买该商铺门面后，并未擅自改变房屋的结构，并未增加和减少预售时的现状，如果有什么问题，也应由出售人自己负责，不应损害购买人的权益。被上诉人所购买商铺门面，经有关部门勘测后，已于2006年12月22日已办理了1-X层的房产权证共计1997.42平方米，二被上诉人所购买的一层商铺就在此范围内，对这一权证，包括上诉人在内的人员在此之前并未有人提出异议。因此，对上诉人提出该商铺门面是唯一通道的上诉理由，亦不予支持。综上所述，原审判决事实清楚，处理恰当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费80元，由上诉人永州永闽房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长顾能辉

审判员唐建华

代理审判员李秋云

二○一○年十二月三十一日

代理书记员蒋湘

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按下列情形，分别处理：

（一）原判认定事实清楚，适用法律正确的，依法驳回上诉，维持原判；

……。