原告上海A企业管理咨询有限公司，住所本市××。

法定代表人秦a，董事长。

原告上海B有限公司，住所本市××。

法定代表人吕a，董事长。

两原告共同委托代理人李a、朱a，上海市A律师事务所律师。

被告上海C有限公司，住所本市××。

法定代表人王a，董事长。

委托代理人杨a，上海市B律师事务所律师。

原告上海A企业管理咨询有限公司（以下简称A公司）、上海B有限公司（以下简称B厂）诉被告上海C有限公司（以下简称C公司）租赁合同纠纷一案，本院于2007年12月25日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人李a、朱a、被告委托代理人杨a到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2004年12月15日，原告A公司受B厂委托，与被告签订了房屋租赁合同1份，将位于××路××内约200平方米房屋出租给被告，期限为2005年1月1日至2007年12月31日，双方约定月租金为1800元，先付后用；如被告不能在规定期限内足额支付租金及其他费用，则支付每日万分之三的滞纳金，迟延支付超过30天，原告有权解除合同。但合同履行过程中，被告自2005年7月起至今，一直未支付租费。截止2006年12月31日，共结欠租费x元。原告曾于2006年12月20日发函催款，并告知如逾期不缴，则合同于12月31日解除。然被告仍未付款，并使用房屋至今。现要求被告支付自2005年7月至2006年12月的租金人民币32,400元，并偿付逾期付款滞纳金2,770.20元；要求被告支付自2007年1月1日起至2007年4月30日的房屋使用费7,200元。

被告辩称，被告已支付了自签约之日起至2006年10月的租金。自2006年8月起，由于原告擅自停电，造成被告无法履行合同，财产受损，故被告曾向法院提起诉讼要求出租方赔偿，得到法院支持。故在2006年8月的租金，被告无义务再支付。2007年2月，被告将房屋还给了原告。2006年11月20日，被告与原告协商因停电造成损失的赔偿事宜时，原告并未要求支付租金，此后也未催讨，却在未通知的情况下单方面解除合同。合同约定了先付后用的原则，原告主张的部分租金也已超过诉讼时效。现要求驳回原告的请求。

原告向本院提供下列证据材料：

一、日期为2004年12月15日的房屋租赁合同1份（在合同的下方注明：2005年10月底解除合同）。

二、催款函1份，及收件日期为2006年12月D快递服务社的快递回执1份。

三、两原告之间的授权委托书1份、房地产权证1份。

四、被告致原告的信函1份。

五、2004年9月至2005年3月的租金发票记帐联1份、2006年4月4日的1万元房租预收款收据1份。

六、日期为2004年8月1日的租赁合同1份。

被告向本院提供下列证据材料：

一、B公司与案外人上海E钢结构有限公司签订的租赁合同1份、上海E钢结构有限公司与被告签订的租赁合同1份。

二、照片3张。

三、1万元房租收据1张，日期为2006年4月3日。

四、本院（××）闵民三（民）初字第××号民事判决书1份。

经质证，被告对于原告提供的证据真实性均无异议，但表示在原告发催款函之前从未要求被告支付房租；被告实际支付了20,800元房租；2004年8月1日的租赁合同并未履行。

原告对于被告提供的证据真实性均无异议，但表示照片只能证明被告将设备搬出厂房并不能证明被告已将厂房交还原告；民事判决书未涉及租金问题。

经审理查明，本市××区××路××号××号门北面的房屋系被告C厂之产权（包括××路××内的约200平方米房屋），C厂于2003年1月委托B公司对上述房产全权经营管理。2004年8月1日，原告B公司与F废旧物资回收站（被告之前身）签订厂房租赁合同1份，B公司将××路××内的约200平方米房屋、办公室及场地出租，每月租金1,800元，先付后用。2004年8月2日，被告支付了自2004年9月至2005年3月的租金1万元。2004年12月15日，双方又重新签订了房屋租赁合同，合同主要内容相同。2005年10月25日，因原告要求，被告借用了上海E钢结构有限公司的名义再次与原告签订了房屋租赁合同，租赁期限为2005年11月1日起至2006年10月31日，月租金为1,800元，租金半年结算1次，于2005年11月1日和2006年5月1日各支付租金10,800元；出租方提供工场北侧五间宿舍给承租方无偿使用；如承租方未按约足额支付租金，则支付按应缴金额的每日万分之四的滞纳金。2006年4月4日，被告以上海E钢结构有限公司的支票支付了1万元租金。2006年8月7月，原告B公司向被告发出停电通知。从8月7日10时起停电，直至2006年12月31日仍未能恢复供电。2006年12月20日，原告A厂向被告发出催款函，要求被告支付自2005年7月至2006年12月1日的租金32,400元，如逾期支付，则解除合同。2007年2月，被告将机器设备搬出租赁场地。同年4月，被告C公司向本院提起诉讼，要求B公司及A厂赔偿因停电造成的损失。本院于2007年11月作出判决，判决责令B公司及A厂赔偿C公司损失3万元。

另查，被告C公司于2007年5月初将所租赁的房屋场地交还给原告。

现原告以诉称理由诉至本院。

本院认为，两原告与被告多次签订租赁合同，租赁关系一直存续，应当认为，后一份租赁合同系对前一合同的变更。2005年10月25日，原告B公司与上海E钢结构有限公司签订了租赁合同，但仅系被告借用该公司名义租用房屋，实际的承租人仍是被告，应当认定被告系该合同的承租方。延付或拒付租金的诉讼时效为一年。原告于2006年12月20日向被告发函催讨租金，故在2005年12月之前的应付租金，已超过诉讼时效，原告对该日期的租金已丧失胜诉权。由于2005年10月25日的合同中约定租金半年结算1次，即前半年（2005年11月1日至2006年4月30日）租金10,800元应于2005年11月1日前支付，后半年租金应于2006年5月1日前支付。被告于2006年4月支付了1万元租金，尚欠上半年租金800元。故对于被告结欠的2006年5月以前租金，原告的请求已无胜诉权。对于2006年5月后的租金，被告应当按约支付，基于原告停电，直接影响了被告的生产经营，故被告自2006年8月起可适当少付租金，本院酌情确定每月租金为800元。合同约定的租赁期限截止2006年10月30日，合同到期后，被告仍占有使用租赁房屋，直止2007年4月，故合同期满后被告应当支付相应的房屋使用费，本院酌情确定每月使用费为800元。故被告共计应付租金7,800元，使用费4,800元，共计12,600元。由于原告违约停电，影响了被告的正常生产经营，故原告要求被告支付滞纳金的请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项，《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百二十六条、第二百三十一条之规定，判决如下：

一、被告上海C有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海A企业管理咨询有限公司、上海B有限公司租金7,800元，使用费4,800元，合计人民币12,600元；

二、驳回两原告要求被告偿付滞纳金的请求。

案件受理费429.50元（已减半收取），由两原告负担301.94元，被告负担127.56元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员邹巧弟

书记员乌家捷