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原告王某某与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案
当事人:   法官:   文号:张掖市甘州区人民法院

原告:王某某,男,1971年1月出生,汉族,甘肃省民乐县人,现住(略)。

委托代理人:陈某,男,系甘肃重光(略)事务所(略)。

被告:彭某,男,1974年1月出生,汉族,甘肃省张掖市甘州区人,住(略),个体工商户。

原告王某某与被告彭某房屋租赁合同纠纷一案,本院于2010年5月6日立案受理。依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王某某委托代理人陈某、被告彭某到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。

原告王某某诉称:2006年1月,原、被告经中介人介绍,双方口头达成房屋租赁协议。协议约定:原告将其所有的位于(略)X号楼X号房屋租赁给被告居住。租赁期间双方约定为若原告自己居住或者出售,被告应立即搬出,若原告对外出租,被告有权长期租赁居住;租金每年为4800元,租期满半年交清已使用期间的租金;租赁期间的水电暖等费用由被告承担,并且被告不得损害房屋内的设施等。协议达成后,原告将房屋交付被告居住,但在约定的租赁期限内,被告不按约定交纳租金,经原告多次催要,被告以与中介人之间有经济纠纷拒不交纳房租。后原告让被告搬出该房屋,被告也拒不搬出。为维护自己的合法权益,现原告诉至法院请求依法判令解除原、被告之间的租赁合同,并要求被告支付2008年、2009年、2010年1-5月的租金x元。

被告彭某辩称:我没有租赁原告的房子,我租赁的房屋即新乐小区X号楼X室是李杰的房子。2006年1月,我和李杰口头达成协议,由我租赁李杰的房屋,租期为不定期租赁,年租金为4000元,现我已给李杰支付了4年的租金,今年的租金因为李杰不在,所以没有支付。另外,我在租赁李杰房屋期间,李杰的妻子蔺丽萍向我借款8000元,李杰向我朋友刘兴有借款x元,向我朋友罗天全借款x元,向我妹夫王某红借款5000元,以上x元,都由我作为担保人进行了担保,其中有书面担保,也有口头担保。现在李杰只要将以上借款还清,我就愿意解除租赁合同。

经审理查明:2006年1月,原告委托李杰,与被告口头达成房屋租赁协议。协议约定:原告将其所有的位于(略)X号楼X号房屋租赁给被告居住。年租金4000元,租赁期限为不定期,租赁期间的水电暖等费用由被告承担。口头协议达成后,李杰将房屋交付被告居住至今。在租赁期间,李杰收取被告交纳的房屋租金6200元。现原告诉至法院,要求解除原、被告之间的租赁合同,并要求被告支付拖欠的租赁费x元。

另查明:被告租赁的(略)X号楼X号房屋的所有权人为原告,李杰现下落不明。庭审中,原告陈某被告欠2008年、2009年、2010年1-5月的租金x元,而被告陈某其已将2006年、2007年、2008年、2009年四年的租金全部给李杰交清,所交租金,一部分李杰打了收条,一部分没有打收条,现只欠2010年的租金。经征求原告意见,对于2010年5月以后的租金,原告在本案中不再主张。

上述事实,有原、被告当庭陈某、原告向法庭提交的房屋产权证、被告提交的收条等书证在卷予以佐证,并经庭审质证,足以认定。

本院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。本案被告所租赁的房屋,其所有权人为原告,被告已将租赁的房屋占有、使用四年多,并交纳租金,虽然原、被告之间没有签订书面租赁合同,但双方已形成事实上的房屋租赁合同关系。根据《合同法》第215条规定,租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式,未采用书面形式的,视为不定期租赁。本案原、被告实际租赁期限已经有四年多,但双方未按法律规定签订书面合同,应认定原、被告之间系不定期租赁。按照《合同法》第232条规定,原、被告均可以随时解除合同。现原告要求与被告解除租赁合同,符合法律规定,本院予以支持。对于原告要求被告支付租金x元的诉讼请求,因原、被告双方的租赁协议是由案外人李杰与被告口头达成,房租也是由李杰代收,现原告认为被告尚欠2008年、2009年、2010年1-5月的租金x元,而被告认为只欠2010年的租金,双方陈某不一。按被告所提供的给李杰支付租金的收条分析,被告也只交纳6200元,又与原告认可的被告已将2006年、2007年两年的租金即8000元全部交清这一事实不一致。因租金均由李杰收取,被告提出有一部分租金,李杰未给其出具收条,现李杰下落不明,无法核实被告2008年、2009年租金交纳的具体情况,故对原告要求被告支付2008年、2009年两年的租金的诉讼请求,本案不予涉及,待李杰出现后,原告另行解决。对原告要求被告支付2010年1-5月的租金,

被告认可未交纳,故对此诉讼请求,本院予以支持。对于被告抗辩,在租赁期间,李杰夫妇曾向其及朋友借过款,现在李杰只要将借款还清,就愿意解除租赁合同。因借款一事与本案不属于同一法律事实,而且借款主体也不是本案的原、被告,与本案无关联性,故被告的这一抗辩理由不成立,本院不予采信。据此,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定,判决如下:

一、解除原、被告之间就(略)X号楼X号房屋的租赁合同;

二、被告彭某于本判决生效后90日内搬出(略)X号楼X号房屋;

三、被告彭某于本判决生效后90日内支付原告王某某2010年1月至5月房屋租金1666.66元;

四、驳回原告其他诉讼请求。

案件受理费120元,由被告彭某负担。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期内的债务利息。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日之内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。

审判长陈某

审判员李建华

审判员张吉增

二0一0年十二月二十一日

书记员李娟

【法官提示】

《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百一十二条发生法律效力的民事判决、裁定,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行,也可以由审判员移送执行员执行。

调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书,当事人必须履行。一方拒绝履行的,对方当事人可以向人民法院申请执行。

第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。

前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。

【本案所适用的法律法规】

《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

第二百一十五条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。

第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。

第二百三十五条租赁期间届满,承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。

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