原告漯河市宜居物业管理有限公司。

法定代表人徐某某，经理。

委托代理人毛九灵，河南长风（略）事务所（略）。

被告杨某某，男，56岁。

原告漯河市宜居物业管理有限公司（以下简称宜居物业公司）与被告杨某某物业服务合同纠纷一案，本院于2010年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宜居物业公司的委托代理人毛九灵、被告杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告宜居物业公司诉称：原告与龙泰华庭小区业主委员会签订物业服务合同，承担物业管理服务，被告杨某某从2007年11月至今不交纳物业管理费用，请求判令被告杨某某交纳2007年11月至2010年10月的物业费1075.23元、滞纳金5464.38元。

被告杨某某辩称：龙泰华庭业主委员会是非法成立的，与宜居物业公司签订的物业管理服务合同无效。被告未与原告签订物业管理服务合同，且原告物业服务质量低劣，请求驳回原告诉讼请求。

经审理查明：原告宜居物业公司系具有物业管理资质的企业法人，2007年1月25日、2008年1月1日、2009年1月1日、2010年1月1日，该公司与被告龙泰华庭业主委员会连续签订四份物业管理委托合同，合同约定由原告宜居物业公司为龙泰华庭小区提供物业服务，物业管理服务费按建筑面积每月每平方米0.25元计取，逾期按每天1%交纳滞纳金。被告杨某某系龙泰华庭小区业主，从2007年11月起未交纳物业管理服务费。

本院认为：根据《物业管理条例》第十五条第（二）项的规定，业主委员会有权代表业主与物业服务企业签订物业服务合同，即使业主与业主委员会之间存在内部纠纷，但并不能因此否认物业管理服务合同对外的效力。原告宜居物业公司与被告杨某某所在小区的业主委员会签订的合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告杨某某辩称业主委员会的成立是非法的，因本案所审理的是物业合同纠纷，业主委员会的成立是否符合法定程序不属本案审理的范围，对此不予审理；其关于未与原告签订物业服务合同的辩解意见，亦没有事实、法律依据，不予采纳。原告宜居物业公司依约为龙泰华庭小区提供了物业管理服务，虽然原告的服务确实存在需要提高和改进的地方，但原告进行了物业管理，履行了合同义务，被告杨某某亦应当按照合同约定交纳物业管理服务费。鉴于物业管理委托合同约定的滞纳金过高，本院将滞纳金酌定为200元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：

被告杨某某于本判决生效后三日内支付原告漯河市宜居物业管理有限公司物业费1075.23元、滞纳金200元。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费50元，由被告杨某某负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长黄某

审判员王新蕾

代理审判员李庆贺

二Ｏ一一年三月十四日

书记员宋伟