一、案件的由来与审理经过

原告张某某诉被告平顶山市卫东区X乡田庄（以下简称田庄）、冯某某买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张某某及委托代理人丁某某，被告冯某某及委托代理人暴某，被告平顶山市卫东区X乡X组长常某伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

二、当事人和其它诉讼参加人的基本情况

原告张某某，男，X年X月X日出生。

委托代理人丁某某，男，X年X月X日出生。

被告平顶山市卫东区X乡田庄，住所地田庄村。

诉讼代表人常某某，田庄村X组长。

被告冯某某，男，汉族，X年X月X日出生。

委托代理人暴某，男，X年X月X日出生。

三、当事人诉讼争议的事实与理由

原告张某某诉称，2000年卫东区X乡X组因欠我借款，无力偿还，将位于平顶山市新华区X路豆制品厂新X号楼X单元X层东户的房屋一套，按x元的价格以房抵借款的方式将所有权抵给了我，并且被告平顶山市卫东区X乡田庄将该套楼房的钥匙交给了我，我就入住这套楼房。在2004年我诉平顶山市卫东区X乡田庄债务纠纷一案，卫东区法院（2004）卫民初字第X号民事判决书，对我和平顶山市卫东区X乡田庄以房抵借款的事实以予以认定，认定双方的抵帐合同有效，2006年，田庄将抵帐给我的房屋又故意过户给冯某某，其委托代理人赵增炎就是田庄负责人，同时他们双方的合同买卖价格远远低于当时的房产实际价值，并进行过户。被告平顶山市卫东区X乡田庄和冯某某在进行交易时都明知该房产已经抵给我的情况下仍然进行过户，他们的目的很明确，二被告共同故意串通，损害我的利益，请求法院判令二被告所签订的房屋买卖合同无效。诉讼费由二被告承担。

平顶山市卫东区X乡田庄辩称，这五套房子的事我不清楚，退房我不知道，但赵增炎办理房产证的委托手续是村里出的，请依法判决。

被告冯某某辩称，张某某先把房子卖给我，由于当时无法办理房产证等原因就又把房子退给了田庄村X组，退房的行为不仅违背了我们之间的约定，而且也违背了他同田庄之间的抵帐的约定，何况退房又是他自己真实意思的表示，其间并不存在任何的胁迫和欺诈行为，因此，张某某退房之后，田庄村X组再以自己的名义把房子过户给我，其行为是完全符合法律规定的，同时也是真实有效的，因此，张某某没有任何理由再诉请法院，判令我同田庄村X组签订的房屋买卖合同无效，请求人民法院驳回原告对我的起诉。

四、查证事实的分析和认定

经审理查明，位于本市X路豆制品厂新X号楼X单元X层东户住房一套，是本案争议合同的标的物。原为平顶山市X乡田庄从田庄洗煤厂要账要回的房子。被告平顶山市X乡田庄于2000年5月20日出具证明以该房抵欠张某某的x元，并把该房产交给了张某某，为此事张某某在2004年将田庄诉至卫东区法院，法院做出的（2004）卫民初字第X号民事判决书中的审理查明处已认定田庄把本案争议的房产以x元抵给了张某某的事实，当时该套房产没有所有权证。约2000年8月份冯某某通过中间人崔广增购买该房，并先支付给张某某x元，张某某向中间人崔广增出具借条一份，其内容为：“今借到崔广增现金壹万元整（x.00元）房产证未办回之前房子归崔广增使用，房产总价壹拾贰万元整。借款人：张某某刘春霞”。农历2000年8月6日冯某某搬入该套房屋。2001年7月27日冯某某通过崔广增又支付给张某某5000元，再出具借条一份，内容为：“今借到崔广增现金伍仟元整（5000元）张某某2001年7月X号”。后由于办理房权证等原因，张某某将该房退给了田庄，田庄村对此事表示不知情，但赵增炎接收了该房产（这房产是赵增炎任田庄组长是经手办的事，且现在田庄委托赵增炎处理相关事宜），2006年8月8日田庄（委托人赵增炎）与冯某某签订了一份房地产买卖契约，把争议的该房产以x的价格卖给了冯某某，冯某某将房款x元交给了田庄的委托代理人赵增炎，赵增炎对冯某某先前支付给张某某的x元予以认可，赵增炎协助其办理了房产交易的各种手续，冯某某已于2007年11月13日领取了房屋所有权证，产权人为冯某某，产别为私有产，产权证号为x，面积104.73平方米；一直居住至今。2008年张某某把田庄诉到本院要求田庄把本案争议的房产交给自己，并办理房产过户手续，法院在审理过程中查明：该套房产已过户到冯某某名下，冯某某一直在此居住。所以依据相关规定驳回了张某某的诉讼请求。2009年9月23日，张某某以田庄和冯某某恶意串通，损害了自己的利益为由将田庄和冯某某诉至本院，要求确认2006年8月8日田庄与冯某某签订的房地产买卖契约无效。

本院所确认的上述事实，（2004）卫民初字第X号民事判决书一份、（2008）卫民初字第X号民事判决书一份、证明一份、借条两份、房地产买卖契约一份、收条一份及新华公安分局询问笔录一份、证人证言和原、被告的庭审笔录在案为凭，可以采信。

五、解决纠纷的意见和理由

有两个意见：一、田庄以房抵债的事实不违反法律规定，且有证明和法院判决书予以证实，所以位于本市X路豆制品厂新X号楼X单元X层东户的房产应当归张某某，由于当时尚不具备办理房产过户手续，张某某对该房的所有权处于期待状态，所以张某某并没有取得该房产的所有权，后由于办理房权证等原因，张某某将该房产退给了田庄，田庄的委托代理人赵增炎也接受了该房，2006年8月8日田庄就该房产与冯某某签订的房地产买卖契约并不违反法律规定，冯某某向赵增炎支付了x元房款，另外支付给张某某的x元赵增炎也予以认可。是田庄重新把本案诉争的房屋卖给了冯某某，冯某某也支付了房屋价款，办理了产权证，取得了所有权，冯某某也实际占有该房产，交易已经完成，田庄与冯某某之间并没有相互串通，所以该合同合法有效。张某某的损失可以另行向田庄主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，驳回原告张某某的诉讼请求。

二、田庄以房抵债的事实不违反法律规定，且有证明和法院判决书予以证实，田庄也把房子实际交付给了张某某，所以位于本市X路豆制品厂新X号楼X单元X层东户的房产应当归张某某，由于当时尚不具备办理房产过户手续，张某某对该房的所有权处于期待状态，对于这一事实田庄和冯某某都是明知的（双方庭审中均认可此事），但2006年8月8日田庄与冯某某签订的房地产买卖契约，约定将争议的房产卖给了冯某某，冯某某把房款交给了田庄的委托代理人赵增炎，赵增炎因为有其它经济纠纷没有把房款交给张某某。（冯某某主张张某某将房产退回了田庄这一事实，只有三个证人证言是否可以采信）。冯某某明知这套房产已抵给了张某某，其证据不足以证明张某某把该房产退给了田庄。然而仍然与田庄签订合同购买该房，不能理解为善意取得；田庄与冯某某签订的房屋买卖合同已严重侵害了张某某的利益。所以2006年8月8日田庄与冯某某签订的房地产买卖契约应当是无效协议。冯某某主张张某某将房子卖给自己，后又退回田庄的证据不足以证明其主张，故本院不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，2006年8月8日田庄与冯某某签订的房地产买卖契约无效。

平顶山市卫东区人民法张小磊

二0一0年三月二十九日