重庆市第五中级人民法院

民事判决书

（2009）渝五中法民终字第X号

上诉人（原审原告）重庆贴心物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区X路X号。

法定代表人杨某某，该公司总经理。

委托代理人唐某，男，X年X月X日生，汉族，该公司职员，住（略）。

被上诉人（原审被告）中国东方资产管理公司重庆办事处，住所地重庆市渝中区X路X号重庆宾馆商务大厦X楼。

负责人钱某，该办事处总经理。

委托代理人李某，女，X年X月X日生，汉族，该办事处职员，住（略）-15-1。

被上诉人（原审被告）重庆鑫隆达房地产开发有限公司，住所地重庆市沙坪坝区X路X号。

法定代表人周某某，该公司董事长。

委托代理人袁某，男，X年X月X日生，汉族，该公司职员，住（略）-4-X号。

上诉人重庆贴心物业管理有限公司（以下简称贴心公司）与被上诉人中国东方资产管理公司重庆办事处（以下简称东方公司办事处）、重庆鑫隆达房地产开发有限公司（以下简称鑫隆达公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝中区人民法院于2008年12月4日作出（2008）中区民初字第X号民事判决。贴心公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

一审法院经审理查明，贴心公司系鑫隆达公司委托的“重庆世贸中心大厦”前期物管企业。

2006年12月31日，贴心公司向东方公司办事处出具《承诺函》，内容为，根据贵办与鑫隆达公司就位于“重庆世贸中心大厦”部分房屋实施以物抵债签订的《债务重组补充协议之四》的约定，我公司作为“重庆世贸中心大厦”的物管公司，特就贵办抵债物的物业管理费（包括管理及保养该大厦而引起的所有摊消费用和开支）的收费问题承诺如下：1、如贵办将《债务重组补充协议之四》第四条所列抵债房屋自行经营出租或交给贵办投资（含参股）的公司自行经营出租，贵办在出租这些抵债房屋之前我公司不收取贵办的物业管理费。2、贵办将这些抵债房屋自行经营出租或交给贵办投资（含参股）的公司自行经营出租（包括自行使用）10年内（即从2007年1月1日-2016年12月31日止），我公司同意按照不高于每月8元/m2（含二次供水）的标准收取物业管理费。3、如贵办经营抵债物期间存在抵债物暂停租赁的情况，我公司承诺对暂停租赁的抵债物在暂停租赁期间，也不收取物业管理费。4、贵办将这些抵债房屋自行经营或交给贵办投资（含参股）的公司经营10年后，（即2017年1月1日起）贵办需按我公司统一收取的“重庆世贸中心大厦”物业管理费标准支付物管费。5、如果我公司将“重庆世贸中心大厦”的物业管理转让给其他公司经营，我公司保证新的物管公司必须承接上述全部条件。如其拒绝承接，由此给贵办造成的直接损失和间接损失，均由我公司及其鑫隆达公司承担赔偿责任。本承诺出具后10日内，我公司保证与贵办签订物业管理合同并将上述承诺内容记载在物业管理合同之中。

2007年1月12日，东方公司办事处就其享有的“重庆世贸中心大厦”房屋产权的不同楼层分别与贴心公司签订12份《管理公约》。该12份公约的第四章约定，本年度管理费定为办公楼每平方米建筑面积15元/月，商场21元/月。当日，东方公司办事处（甲方、业主）与贴心公司（乙方、物业管理方）、鑫隆达公司（丙方、开发商）签订《物业管理补充合同》载明，甲方已与丙方达成《债务重组补充协议之四》，甲方已合法拥有“重庆世贸中心大厦”负X层6-X号、X号、X号、70-X号等40个车位。第X层整层、第12整层、第13-X层X号、第44-45整层、第48-51整层，房屋建筑面积共计x.31m2，套内建筑面积计x.20m2。甲乙双方就上述抵债房屋的物业管理问题已于2007年1月12日签订“重庆世贸中心大厦”的《管理公约》。根据法律规定以及乙方于2006年12月31日向甲方出具的《承诺函》的内容，为有利于甲方对所列房屋的管理并进一步确认甲乙丙三方的权利义务，在平等、自愿协商的基础上，三方对《“重庆世贸中心大厦”管理公约》第四章有关物业管理费缴付内容进行修改并签订本补充协议，以资共同遵守。1、乙方同意，甲方将上述所列抵债房屋自行经营出租之前或交给甲方投资（含参股）的公司自行经营出租前，乙方不收取甲方或甲方投资（含参股）公司的物业管理费。2、甲方自行经营出租或甲方投资（含参股）的公司自行经营出租（包括自行使用）上述所列抵债房屋，乙方同意按照不高于每月8元/m2（含二次供水）的标准收取物业管理费。3、如甲方经营上述所列抵债房屋期间出现暂停租赁的情况，乙方同意对暂停租赁的房屋在暂停租赁期间，不收取物业管理费。4、甲方将上述抵债房屋自行经营出租或交给甲方投资（含参股）的公司自行经营10年后（即从2017年1月1日起），甲方应按照乙方统一收取的“重庆世贸中心大厦”物业管理费标准支付物管费。5、如乙方将“重庆世贸中心大厦”的物业管理转让给其他公司经营，乙方保证新的物管公司必须承接上述全部条件，如其拒绝承接，由此给甲方造成的直接损失和间接损失，均由乙方和丙方承担赔偿责任。

另查明，2006年12月31日，鑫隆达公司（乙方）与东方公司办事处（甲方）签订《债务重组补充协议之四》载明，为促进乙方债务的清偿和甲方债权的实现，双方已签订多个协议约定，截止2006年12月31日，乙方所欠甲方债务x元。上述债务已由乙方提供“重庆世贸中心大厦”x.89m2房屋设置抵押，并办理了抵押登记手续。双方同意乙方一次性偿还6000万元，并以本协议所列抵押物进行以物抵债的方式冲抵甲方债务。剩余债务及其抵押物由双方按照本协议其他内容的约定办理。双方又约定，乙方保证，本协议签订前，“重庆世贸中心大厦”物管公司必须与甲方签订物业管理合同，且必须承诺下列条件。同时必须承诺如果物管公司发生变更，新的物业公司必须承接相应条件。该协议亦载明了贴心公司相关承诺。该承诺，其内容与贴心公司向东方公司办事处出具的《承诺函》相一致。

2006年12月31日，东方公司办事处取得渝中区X路X号“重庆世贸中心大厦”其中建筑面积为x.31m2房屋的《房地产权证》。

庭审中，贴心公司举示了《2006年营运成本分析及估算》，该公司称，我公司按13元/月.m2的标准收取物管费才能维持正常经营。东方公司办事处称，该证据系其单方面制作缺乏证明力，且与本案无关。

一审法院认为，按照法律的规定，可撤销或者可变更的合同有，因重大误解订立的合同、显失公平的合同、因欺诈、胁迫或者乘人之危订立的合同。

从原告诉讼的理由看，其请求系基于签约时出现有乘人之危和显失公平的情形发生。

关于贴心公司第一诉请的处理。贴心公司系“重庆世贸中心大厦”的前期物业服务公司。贴心公司作为前期物管公司与业主东方公司办事处签订补充协议，将约定收取的物管费标准予以调整并签订《物业管理补充合同》。虽然在该补充合同的第1条、第3条约定有在房屋空关或者经营中出现空关时东方公司办事处不缴纳物管费。但贴心公司作为一个物业服务公司，系独立的企业，具有完全独立的民事行为能力，理应知晓该约定的后果。从双方约定免除缴纳物管费的期间看，仅为在房屋尚未使用的空关期间，其余时间仍将收取相应费用。另外，原告作为前期物管公司，其权利来源于开发商的委托，其放弃收取部分费用的权利亦不排除从开发商处得到其他补偿的可能。故原告请求撤销《物业管理补充合同》第1、3条，由于没有充分证据证明在签约时有乘人之危、显失公平的法定撤销情形，该请求不予支持。贴心公司又称，若不能撤销，则将相应条款变更为按照6元/月.m2收取。由于前述相同理由，加之贴心公司为此举示的《2006年营运成本分析及估算》系单方面制作，东方公司办事处不认可，且该证据也缺乏证明力。原告的该请求不予支持。

关于贴心公司要求将《物业管理补充合同》第2条的收费标准变更为按12元/月.m2标准收取费用问题。虽然该条款约定有在一定期限内原告按照不高于每月8元/m2的标准支付物管费，但原告亦没有充足证据证明该条款的变更亦出现了法定之变更情形，据此，原告的该项诉请亦不予支持。判决：驳回重庆贴心物业管理有限公司的全部诉讼请求。

一审法院宣判后，贴心公司不服，向本院提起上诉，其主要理由是：上诉人与第一被上诉人之间的《物业管理补充合同》中第1、2、3条，系二被上诉人利用优势地位迫使上诉人签订的，该3条明显存在显失公平的情形，应撤销或变更。一审法院认定事实不清，适用法律错误，判决不当，请求撤销原判，改判撤销或变更上诉人与第一被上诉人之间的《物业管理补充合同》第1、2、3条。

东方公司办事处答辩称，一审法院判决正确，请求维持原判。

鑫隆达公司答辩称，对一审判决有意见，但未上诉，同意上诉人的观点。

本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，贴心公司与东方公司办事处签订的《物业管理补充合同》是双方当事人真实意思表示，系有效合同。该补充合同第1、2、3条约定：贴心公司同意东方公司办事处将其房屋自行经营出租之前，贴心公司不收取东方公司办事处的物业管理费；东方公司办事处自行经营出租其房屋，贴心公司同意按照不高于每月8元/m2（含二次供水）的标准收取物业管理费；如东方公司办事处的房屋出现暂停租赁的情况，贴心公司同意对其房屋在停租期间不收取物业管理费。因贴心公司系一个独立的物业服务公司，具有完全民事行为能力，理应知晓签订《物业管理补充合同》的法律后果。故贴心公司作为重庆世界贸易中心大厦前期物管公司，其权利来源于开发商的委托，其放弃收取部分物业管理费用的权利亦不排除从开发商处获得其他经济补偿的可能性。贴心公司要求撤销或变更《物业管理补充合同》第1、2、3条，但未举示充分的证据证明存在法定的撤销或变更的事由，故本院对其上诉请求不予支持。一审法院判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费80元，由重庆贴心物业管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

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审判长樊仕琼

审判员汪和平

代理审判员倪洪杰

二○○九年七月十日

书记员黄某丽