原告鲁某，女，X年X月X日出生，汉族，居民，住（略）。

委托代理人张某某，女，57岁，居民，住（略）。

被告浏阳市天际置业有限公司，住所地浏阳市X镇X村。

法定代表人顾某，董事长。

委托代理人肖某力，湖南众议律师事务所律师。

原告鲁某与被告浏阳市天际置业有限公司房屋买卖合同纠纷案一案，于2009年7月22日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员陈蔚宇独任审判，公开开庭进行了审理。本案原、被告各自的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告鲁某诉称，2005年6月25日，原告购买了被告名下天际凤凰岛“近水楼台”D栋X号房，双方签订了一份《商品房买卖合同》，原告已按合同约定支付一切费用.之后原告又委托被告对该房屋进行装修及经营管理，被告已按装修合同的约定交纳x元，约定委托经营三年，由被告每月支付返祖款给原告。但被告至今一直未办理房产权证，故原告依照双方签订的合同，有权要求被告退还购房款并支付违约金；另被告也没有按照约定每月支付返还经营款，至今已拖欠原告14个月的返租款.故请求法院解除原、被告签订的商品房买卖合同,判令被告退还购房款x元及原告交纳的相关费用7800元，赔偿违约金2075元,共计x元；2、请求解除原、被告签订的委托装修合同，判令被告返还原告装修款x元；3、判令被告支付原告返租金x.28元，利息x.12元，两项合计x.40元；4、判令被告支付原告三年来为实现债权而支付的合理费用1000元。以上合计x.4元。

被告浏阳市天际置业有限公司辩称，被告请求法院驳回原告的诉讼请求，因为被告根据约定已办理了相关手续，并未违约，故不应承担违约责任。

经审理查明，2005年6月25日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定由原告购买被告天际凤凰岛“近水楼台”D栋X号房，房屋总价款为x元。其中第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1％赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5％向买受人支付违约金。2005年7月30日，原、被告又签订了《天际•凤凰岛之“近水楼台”委托经营管理合同》（以下简称《委托经营管理合同》），合同约定：1、乙方（即原告）自愿将所购天际•凤凰岛之近水楼台D栋X号房委托给甲方（即被告）进行统一的酒店管理。双方约定委托经营管理期限为36个月，开始返祖时间为装修工期结束的次月即2005年11月。其中关于租金约定：甲方（即被告）承诺每月返租金额为房价款和装修款总和即x元的0.8%，甲方（被告）每月30日（28日）前支付当月返租款给乙方，如遇甲方（被告）未及时支付的情况，从次月一日起按欠付返租款的1%额度计罚息直至甲方支付该款项为止。2005年6月25日，原告按合同约定支付购房款x元，余款x元通过银行按揭支付，并于2005年7月23日缴纳按揭贷款有关费用7800元，2006年1月23日，原告提前还贷x元。2005年7月31日，原告按合同约定支付被告x元装修款。此后，被告按合同约定将原告的房屋在产权登记机关备案，但至今未取得房屋产权证。另被告从签订《委托经营管理合同》之日至原告起诉期间，在向原告支付返租金期间，2008年2月到起诉之日止的返租金共计x.28元一直未支付给原告。原告认为被告已违约，遂诉至本院。

本院认为，本案原、被告之间存在两个不同的法律关系，一是基于商品房买卖合同而形成的买卖合同关系，另又基于《天际•凤凰岛之“近水楼台”委托经营管理合同》形成的房屋租赁关系；在原、被告之间的买卖合同关系中，原告按合同约定支付了购房款，被告就应当配合有关房屋管理部门及时办理房产证。现因房屋产权证一直未能办理，原告依照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定要求要求被告退还购房款，被告虽有违约之事实，但从该条款约定的具体内容和表述上看，原告并无证据证明未及时办理产权证系被告的责任导致。且该条款应当属于在“双方同意”前提下的“选择性”条款，既可选择第1项退房退款并赔偿损失，亦可选择第2项不退房，只按已付房价款的0.5％的数额支付违约金。从本案原告购房之用途来看，原告购房并非用于自住，而是将房屋返租给被告进行经营管理，租期为36个月，因此房产权证未能及时办理，并不影响或妨碍原告购房目的即收益权的实现，只要被告能按约及时支付原告租金，并在委托经营管理合同有效期内积极办理房产权证，原告的合法权益就能得到最有效的保障。故本院对原告要求解除买卖合同，并要求被告退还购房款的诉讼请求不予支持，但被告应当依照合同的约定，承担支付违约金的赔偿责任；原、被告签订了《天际•凤凰岛之“近水楼台”委托经营管理合同》，被告应当依约定及时支付原告返租款，现被告未支付返租款，原告有权要求被告依约定支付返租款，故本院对原告要求被告支付返租款的诉讼请求予以支持。原告与被告签订《天际•凤凰岛之“近水楼台”委托装修合同》，原告按合同约定交付装修款，被告亦按合同约定进行装修，且原告也交付房屋给被告进行经营管理，被告也按约定支付返租金满两年，故原告要求被告返还装修款的请求于法无据，本院不予支持；原告要求被告支付近三年来为实现债权而支付的合理费用，因为没有提供相关证据证明，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：

一、浏阳市天际置业有限公司于本判决书生效后10日内支付鲁某违约金2075元;

二、浏阳市天际置业有限公司于本判决书生效后10日内支付鲁某返租金x.28元；

三、驳回鲁某的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费6032元，减半收取3016元，由鲁某负担905元，由浏阳市天际置业有限公司负担2111元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。

审判员陈蔚宇

二ＯＯ九年九月一日

书记员熊婧怡