原告（反诉被告）李某甲，又名李某善，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人李某乙，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人唐新林，湖南莽源律师事务所律师。

被告李某丙，男，X年X月X日出生，汉族。

被告（反诉原告）李某丁，男，X年X月X日出生，汉族。

委托代理人王华，湖南莽源律师事务所律师。

原告（反诉被告）李某甲与被告李某丙、李某丁（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年7月27日立案受理。由审判员彭忠光适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李某甲及其委托代理人李某乙、唐新林，被告（反诉原告）李某丁及其委托代理人王华到庭参加诉讼，被告李某丙经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告（反诉被告）李某甲（以下简称原告）诉称：1981年，原告通过申请并经宜章县X镇X村委会批准将本村的白露坪一块荒地作为原告的宅基地。1982年，原告与被告李某丙共同在原告的宅基地上建房。1982年至1984年期间，原告与被告李某丙以该房屋为经营场所，合伙销售汽酒。1984年，合伙经营结束后，该房屋由被告李某丙居住。2004年4月20日，被告李某丙在未与原告协商情况下将该房屋连同原告宅基地作价x元卖给被告李某丁。原告认为，原告的宅基地使用权受法律保护。原告同意与被告李某丙共同在宅基地上建房，是一种添附行为。根据《中华人民共和国民法通则》第86条之规定，被告李某丙要么拆除其共有部分，要么折价卖给原告。被告李某丙却将房屋连同原告的宅基地一起转让给了被告李某丁，侵犯了原告的合法权益。该房屋买卖协议违反了国家有关宅基地使用权不得转让的法律规定。请求法院判决被告李某丙与被告李某丁之间的房屋买卖协议无效。

被告李某丙未进行答辩。

被告李某丁（反诉原告）答辩并反诉称：2004年4月份，被告李某丁因无房屋居住，经与被告李某丙协商同意，被告李某丁出资x元购买了被告李某丙位于北岸村白露坪处的旧房屋一栋，占地面积143.73平方米，并当即进行了交付。根据《中华人民共和国民法通则》规定，被告李某丁买房行为合法有效，对房屋的所有权应当受到法律的保护。然而，2005年9月，原告却声称房屋是他的，并通过不正当手段骗取村委会开具其已审批宅基地的虚假证明，企图霸占被告李某丁的合法财产。之后，原告唆使其家人采取暴力手段砸烂房屋的门窗，并将被告李某丁殴打致伤。2008年2月18日，被告李某丁正在房屋内修理被砸毁的门窗等。原告又唆使其家人对房屋门窗等进行破坏，将被告李某丁打伤。更加严重的是，原告唆使的人员在房屋内四处浇上汽油，将房屋烧毁。原告的行为造成被告李某丁遭受重大的经济损失。请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求，同时确认①被告李某丁买房行为合法有效，所购房屋为被告李某丁所有；②判令原告将被告李某丁所购房屋恢复原状。

经审理查明：原告与被告李某丙多年前关系较友好。被告李某丙系宜章县X镇X村委会花瓜冲自然村X村民，与宜章县X镇X村同姓同宗。1982年至83年期间，被告李某丙为在岩泉做生意方便，想在一六镇X村与岩泉镇交界的白露坪地方建造房屋一栋。因被告李某丙系岩泉镇村民，不便在一六镇X村的地界内建房。便与原告商量，要求原告出面与一六镇X村委会协调同意被告李某丙在此建房。经原告出面协调，一六镇X村委会默认被告李某丙在白露坪建造房屋一栋。多年来未办理土地使用证和房屋所有权证书。长期以来，一六镇X村部分村民对被告李某丙居住在北岸村的白露坪有些异议。1994年12月30日，为避嫌，原告与被告李某丙协商订立“立批房屋协议书”，即房屋租赁协议。形成表面上的被告李某丙向原告租房居住的事实。之后，被告李某丙发现上述协议如年代久了会有争议，便与原告协商在上述协议左下角注明“此协议永久无效…”等字样。2004年4月20日，被告李某丙回到岩泉镇X村委会花瓜冲自然村生活。同时，将房屋作价x元转让给被告李某丁，协议约定了房屋及周围占地的四至界线。原告得知被告李某丙卖房后，与被告李某丙及李某丁发生争议。2008年2月18日，原告召集人员将房屋推倒、烧毁，现留有地基一块。同年5月7日，原告向本院提起诉讼，要求被告李某丙支付租金及交付房屋。本院于2008年11月3日判决驳回原告的诉讼请求。2009年7月27日，原告向本院提起诉讼，请求法院判令被告李某丙与被告李某丁之间的房屋买卖协议无效。被告李某丁提起反诉，请求法院确认与被告李某丙之间的房屋买卖协议有效，房屋归被告李某丁所有；要求原告李某甲将房屋恢复原状。

以上事实,有原告李某甲、被告李某丁提交的证据及当事人当庭陈述予以证实，足以认定。

本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。此案争执焦点有三。一是被告李某丙与被告李某丁之间买卖房屋协议是否有效的问题；二是原告李某甲是否应当对被告李某丁所买房屋恢复原状的问题；三是被告李某丁所买房屋灭失后，房屋占地及周围四至界线内的土地使用权归谁的问题。下面分述如下：

第一、关于被告李某丙与被告李某丁之间买卖房屋协议是否有效的问题。《中华人民共和国物权法》第五十九条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”本案被告李某丙属于宜章县X镇X村委会的集体成员，不属于宜章县X镇X村的集体组织成员。被告李某丙根据法律规定，不得在一六镇X村取得宅基地的使用权。但事实上，被告李某丙在原告的出面协调下虽未办理审批手续,却得到了一六镇X村委会的默许，在属于一六镇X村委会集体所有的白露坪地方建造了房屋一栋，实际上取得了房屋占地及周围四至界线内的土地使用权。这种行为应当视为一种附条件的行为。也就是说，一六镇X村委会考虑到被告李某丙属同姓同宗人员，同意被告李某丙在房屋存在期间享有对房屋占地及周围四至界线内土地的使用权。但这种使用权限于正常使用，在使用权转让时，被告李某丙不得获取利益，即无收益权。一旦房屋灭失，便失去了对房屋占地及周围四至界线内土地的使用权。被告李某丙通过自己的劳动，建造房屋一栋，对地面上的房屋这一物定标的物享有所有权，为其个人合法财产。《中华人民共和国民法通则》第七十一条规定：“财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案被告李某丙对自己建造的房屋依法享有处分和收益的权利。对房屋占地及周围四至界线范围内的土地有权转让给他人，但没有从中收益的权利。本案中，被告李某丙将房屋作价x元卖给被告李某丁，在协议中约定房屋周围的土地四至界线。意味着x元的价值包含了土地使用权的转让价值在内。被告李某丙对本不享有收益权的土地获取了利益。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款规定：“依法改变土地所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。”这是我国处理房屋转让时，宅基地使用权是否同时转让问题的一个基本原则。即一般情况下宅基地的使用权依房屋的合法存在而存在，并随房屋所有权的转移而转移。但在买卖房屋时，宅基地使用权须经过申请批准后方可随房屋转移。未经审查批准，宅基地使用权不能发生随房转移给买方的效力。我国法律实践中存在的“地随房走”、“房随地走”原则的前提条件是当事人必须对房屋和土地均享有合法的所有权或使用权。而本案中的房屋和土地并未达到上述条件。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”所以，该房屋买卖协议是一个部分内容有效、部分内容无效的协议。即涉及地面上房屋的部分有效，涉及房屋占地及周围四至界线内土地的部分无效。

第二、关于原告李某甲是否应当对被告李某丁所买房屋恢复原状的问题。被告李某丁与被告李某丙达成关于房屋买卖协议后，对地面上这一特定的标的物，被告李某丁取得了所有权。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的应当承担民事责任。”原告召集有关人员对被告李某丁购买的房屋进行破坏，并推倒、烧毁。侵犯了被告李某丁的财产权利，应当承担相应的民事责任。因为被告李某丁所购房屋占地及周围四至界线内土地的土地使用权须办理审批手续后方可确定归属，所以被告李某丁在提起反诉中要求原告承担恢复原状的民事责任，无法律依据。被告李某丁可按照房屋的评估价值另行主张赔偿损失的权利。

第三、关于被告李某丁所买房屋灭失后，房屋占地及周围四至界线内的土地使用权归谁的问题。被告李某丁所购买的房屋现已经毁损灭失，剩下土地一块。中华人民共和国国家土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条规定：“空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不确定土地使用权。已经确定的，由集体报经县级人民政府批准，注销其土地登记，土地由集体收回。”同时，根据前已阐述的理由，被告李某丙在转让房屋给被告李某丁时，未申请办理土地使用权的变更登记，未发生土地使用权转让的法律效力。此土地的使用权仍属一六镇X村集体所有。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村X组织或者村民委员会经营、管理；……。”一六镇X村委会可行使经营、管理职责。村民可通过合法的审批手续取得土地使用权。

依照最高人民法院《关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条第一款、《中华人民共和国物权法》第五十九条、《中华人民共和国土地管理法》第十条、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第六条第一款、《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十六条、中华人民共和国国家土地管理局关于《确定土地所有权和使用权的若干规定》第五十二条之规定，判决如下：

一、被告李某丙与被告李某丁（反诉原告）于2004年4月20日订立的房屋买卖协议部分内容有效，部分内容无效。即该协议涉及的土地上的房屋买卖有效；该协议涉及的房屋占地及周围四至界线范围内的土地使用权转让无效。

二、被告（反诉原告）李某丁购买被告李某丙的位于宜章县X镇X村白露坪的房屋（不包含房屋范围内的土地使用权）属被告李某丁（反诉原告）所有。

三、驳回被告（反诉原告）李某丁要求原告（反诉被告）李某甲恢复房屋原状的诉讼请求。

本诉案件受理费40元（已减半收取），由被告（反诉原告）李某丁负担；反诉案件受理费40元（已减半收取），由原告（反诉被告）李某甲负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。

审判员彭忠光

二00九年十月十三日

书记员谭正芬