上诉人（原审原告）李某甲（曾用名李某红），女，汉族，1972年2月出生，民乐县X镇人，个体户，住（略）。身份证号:x

委托代理人李某乙，男，汉族，1966年9月出生，大学文化，干部，住（略）。系李某甲丈夫。

被上诉人（原审被告）杨某某，男，汉族，1964年4月出生，民乐县X镇人，干部，住（略）。身份证号:x

被上诉人（原审被告）唐某某，女，汉族，1965年5月出生，大专文化程度，张掖市甘州区人，下岗职工，住（略）。

委托代理人付华，甘肃重光律师事务所律师。

上诉人李某甲因房屋租赁合同纠纷一案，不服民乐县人民法院（2009）民民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李某甲的委托代理人李某乙、被上诉人杨某某和被上诉人唐某某的委托代理人付华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审经审理查明，被告唐某某在民乐县中心广场有二层商铺房一座（广场商贸街E幢X号），委托民乐县工商局干部杨某某负责房屋管理、签订租赁合同、收取租金等相关事宜。2004年11月，原告李某甲与杨某某口头协商从2005年起该房由原告租赁经营影楼，2005年租金为x元。2006年6月，原告与杨某某协商后，双方又达成了十年的口头协议，并约定年租金x元，租至2008年6月底，双方因交个人所得税发生矛盾，被告不愿意继续将该房屋租赁给原告。同年7月，杨某某以该房屋已租给别人为由，要求被告搬房，双方发生纠纷。原告租赁被告唐某某房屋期间，为了影楼的正常经营及扩大影楼的知名度，原告对影楼进行了装修，并在县城各交通要道、乡镇显要位置写了墙体广告。另查明，被告唐某某曾于2008年向民乐县人民法院起诉，要求李某甲返还其位于广场商贸街E幢X号商铺房一座，民乐县人民法院于2009年2月26日作出（2008）民民初字第X号判决书，支持了唐某某的此项诉讼请求。2009年5月，李某甲搬出了唐某某租赁给其的房屋。在搬房过程中，原告把能拿走的摄影设施及其附属物全部搬走，固定到墙上及其地面上没有办法搬走的留了下来。

一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。而本案中，原告李某甲与与被告杨某某尽管有租期十年的口头约定，但其口头约定不符合法律的强制性规定，即租赁期限为六个月以上的合同，应当采取书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同。因此，原、被告之间的租赁合同，视为不定期租赁，被告有权随时解除合同，其解除合同的行为符合法律规定，因此对于被告的辩解理由，本庭予以支持。原告诉称的如果被告不答应房屋租赁期为10年的话，就不会花那么多钱装修房屋，因此，原告要求被告赔偿损失是合理合法的起诉理由不能成立。因为原告装修是为了正常的经营活动而产生的必要费用，并非是为了增加房屋价值而产生的有益费用，双方对装修费用未作约定，法律又未规定时，应由原告自行负担更为合适。据此，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：驳回原告李某甲的诉讼请求。案件受理费800元，由原告李某甲负担。

一审宣判后,李某甲不服，向本院提出上诉称:口头协议也是符合合同法规定的有效形式，我与杨某某口头约定租赁期限为十年的协议是事实。被上诉人不履行合同义务，提前解除合同，给上诉人造成了巨大的经济损失，理应承担赔偿责任。即或解除也应提前三个月履行通知义务，这是违约行为，最低限度也应赔偿装修残值和墙体广告残值。一审判决只顾及被上诉人的利益，而对上诉人的利益没有给予公平解决和维护，请求二审法院撤销原判，依法支持上诉人的诉讼请求。

本案经二审审理查明的事实与一审查明认定的一致，应予认定。

本院认为，上诉人李某甲承租被上诉人唐某某所有的房屋，与被上诉人杨某某口头达成协议的事实及协议的效力，民乐县人民法院（2008）民民初字第X号判决已作了认定和判处。该判决认定：上诉人李某甲与被上诉人唐某某的委托代理人杨某某达成的口头协议，应视为不定期租赁，出租人有权随时解除合同，故判决李某甲返还唐某某承租房屋。该判决现已发生法律效力。上诉人提出“被上诉人提前解除合同系违约”的主张与该案查明认定的事实相悖，且在本案中也未提交证明被上诉人存在违约行为的证据，故该主张本院不予支持。对于上诉人主张的装修费用，依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租方同意，装饰装修发生的费用由承租人承担。现上诉人不能提供证据证明装修曾经被上诉人同意，故其要求被上诉人赔偿损失或装修残值的理由不能成立。至于室外广告费用，系上诉人经营中的正常支出，应由其自负。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由均不能成立。据此，经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费800元，由上诉人李某甲承担。

本判决为终审判决。

审判长王宏荣

审判员白登山

审判员袁建银

二0一0年三月五日

书记员关秀

附：适用法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；