上诉人（原审原告）王某甲，女。

委托代理人胡建华，江苏新翔（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）王某乙，男。

被上诉人（原审被告）施某某，女。

被上诉人（原审被告）王某丙，男。

委托代理人周向群（受王某乙、施某某、王某丙共同特别授权委托），河北洋阳（略）事务所（略）。

上诉人王某甲因与被上诉人王某乙、施某某、王某丙所有权确认纠纷一案，不服无锡市滨湖区人民法院(2010)锡滨太民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年11月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院经审理查明，王某甲与王某乙系姐弟关系，王某乙与施某某、王某丙系夫妻、父子关系。1989年许，王某甲户籍迁返无锡市滨湖区X镇X村王某斗（原无锡县X镇X村王某斗）与其父母、弟弟王某乙在王某斗X号居住。王某甲因自己无房，遂于1991年向该村申请王某斗X号隔壁的空地为其建房用地，同年8月取得集体土地使用登记，宅基地总用地面积登记为46平方米。1993年王某甲申请在该地上建房，经龙渚村、原无锡县X镇土地管理所、原无锡县华庄人民政府三级审批，以照顾性质同意其建造一朝一间房屋。后王某甲在该处建造了一朝一间二层楼房1间，即王某斗X号。期间，施某某的户籍于1989年3月从江苏省海门县迁至王某斗X号，王某乙因顶替其父工作，其户籍于1992年6月迁至江苏省太仓县X镇。王某斗X号房屋建成后，王某甲因在本市后西溪布料市场长期从事个体经营，租住在外而暂无需居住该房，该房即由王某乙、其妻施某某、其子王某丙一家居住。1998年11月8日，王某甲与王某乙签订协议书一份，双方约定：“今有王某甲将房屋一间二层转让给王某乙，双方商定房价为叁万元正，房款一次性付清。房屋四址：东面王某兴房屋、南面空地、西面大路、北面大路”。由徐农根作为见证人在该协议上签字。协议签订后，王某斗X号由王某乙一家占有使用，土地使用证亦在王某乙处。后王某乙将王某斗X号与X号的内部装修改建为客房、浴室并对外经营至今。经法院现场勘查，王某斗X号与X号相邻；二楼外墙均为红色粉刷，上有“住宿”、“浴室”字样的立牌2块；客堂有住宿、洗浴登记的前台和衣柜；二楼各房间均有同式板墙、床铺；房屋底层周边安置有锅炉、管道等供水设备。王某甲于2010年1月6日向法院起诉称，因王某乙非龙渚村村民，又未向其支付购房款，且王某乙一家有自建的房屋使用，故请求依法确认龙渚村王某斗X号房屋的产权归王某甲所有。

经原审法院向徐农根调查，其称：王某斗X号房屋是王某甲所造，起先因王某乙生活困难所以由王某乙使用；后在1998年11月，王某甲与王某乙协议将该房屋以x元转让给王某乙，该协议由其代书，由王某甲与王某乙签名；在签订协议时其没有看到x元的交付，后来是否交付不清楚。

又查明，王某斗X号与X号房屋已于2003年均纳入政府拆迁范围，现尚未拆除。

上述事实有协议书，集体土地登记卡，建房用地审批表，土地使用证，户籍登记资料，龙渚村村委证明，许耀南陈述、徐农根陈述等房屋买卖协议、付款收条、产权证、现场摄影照片等证据及当事人陈述等证据在卷证实。

原审法院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。王某甲与王某乙签订的房屋转让协议，不违反国家有关法律规定，应依法确认有效。理由如下：1、争讼之王某斗X号房屋系由王某甲建造，但王某甲建造后，双方一致认可实际是由施某某、王某乙、王某丙一家占有、使用至今。2、对房价x元有无支付给了王某甲，王某乙虽提供不出充足证据，但王某甲亦提供不出王某乙未支付该房价的反证，且在签订转让协议后，王某甲就该房价亦未曾向王某乙或施某某作出过催讨的明确意思表示。3、双方在签订转让协议后，王某甲在明知王某乙对该房作了重大修缮并对外经营的情况下，未提出任何异议，且土地使用证现在王某乙处，应视为王某甲已依照协议约定，实际将该房转让交付给了王某乙。4、王某乙户籍虽在1992年迁至江苏省太仓县，但其原是龙渚村村民。依农村风俗习惯，对房屋的受让或买卖一般可属村民的重大民事行为，其妻施某某、其子王某丙均系该村村民，其与王某甲签订房屋转让协议的行为可视为代表其整个家庭的行为，其与王某甲签订房屋转让协议未违反国家有关法律规定。5、不动产的所有权应经过法定的登记程序取得，本案争讼房屋目前任何一方均尚未取得产权证书，且于2003年已纳入政府拆迁范围，王某甲以确认转让协议无效等为由要求法院确认该房屋之所有权归其，于法不符。综上，王某甲要求确认无锡市滨湖区X镇X村王某斗X号房屋产权归其所有，依据不足，不予支持。原审法院依据《中华人民共和国物权法》第十五条、第一十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决驳回王某甲要求确认无锡市滨湖区X镇X村王某斗X号房屋产权归其所有的诉讼请求。案件受理费4220元，由王某甲负担。

宣判后，王某甲不服，向本院提起上诉称，涉案房屋是由上诉人审批及建造，双方房屋买卖没有经过村委同意及审批，王某乙也没有付清购房款x元，故双方房屋买卖应为无效。请求二审法院撤销原判并依法改判支持其上诉请求。

被上诉人王某乙、施某某、王某丙答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。

二审查明的事实与一审相同，对原审法院审理查明的事实，本院予以确认。

二审审理过程中，王某甲提供了无锡市滨湖区X街道龙渚社区居民委员会出具的证明，证明王某乙户籍迁出时间与判决不符。王某乙、施某某、王某丙质证认为，居委不是户籍管理单位，其出具的证明无效。

本院认为，本案争议的房屋系建造在宅基地上的房屋，我国现有的法律法规中，禁止城镇X村购买宅基地，但对于同一集体经济组织成员之间买卖房屋却并不禁止。本案中，王某乙原系龙渚村村民，王某甲将其审批及建造的房屋于1998年11月8日转让给王某兴时，虽然王某乙的户籍在此前已迁至江苏省太仓县，但其妻子施某某、儿子王某丙的户籍仍在龙渚村，均系该村村民，而王某乙与王某甲签订房屋转让协议的行为可视为王某乙代表其整个家庭的行为，故双方的房屋转让协议不违反国家有关法律规定，应认定有效。房屋转让协议签订后，房屋已由王某乙、施某某、王某丙一家占有、使用至今，王某乙还对该房作了重大修缮并对外经营，且土地使用证亦在王某乙处，故可以认定房屋交付的行为已经完成。王某甲二审中提供的证据，不能否定双方买卖房屋的事实，且证明的内容与本案争议的房屋买卖效力无直接的关联，本院不予采信。对王某甲提出双方房屋买卖应为无效的上诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判决。

二审案件受理费4220元，由上诉人王某甲负担。

本判决为终审判决。

审判长薛崴

代理审判员杜伟建

代理审判员王某颖

二○一一年一月三十日

书记员顾梦雨