原告吴某。

原告项某。

被告吴某。

原告吴某、项某诉被告吴某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年9月2日立案受理后，依法由审判员蒋喜军独任审判。因无法用其他方式向被告送达诉状副本、庭审传票及举证通知书等诉讼材料，本院予以公告送达。本案于2010年9月16日转普通程序审理，本院依法组成了合议庭。2010年12月16日，本案公开开庭进行了审理。原告吴某、项某到庭参加诉讼。被告经本院公告传唤，仍未到庭。本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。

原告吴某、项某诉称：原、被告于2008年9月10日签订了房屋租赁合同，原告将位于青浦区X路某号的商铺租赁给被告使用，用于开设“某”饭店经营所用，租赁期限从2008年9月10日至2012年6月15日止。至今，被告非但未按照合同约定向原告支付相应的租金，反而于2010年8月3日违反合同约定在未告知原告的情况下擅自将港俞路某号商铺租赁给朱某和朱某使用，于当日收取了朱某和朱某人民币25万元的租金和2万元的押金，并于2010年8月5日逃匿。为此，原告请求解除原、被告之间的合同，由原告收回出租给被告的位于港俞路某号的商铺。审理中，原告因已收回租赁房屋，故放弃了要求收回租赁房屋的诉讼请求。

被告吴某未作答辩。

经开庭审理查明：2007年5月8日，原告项某（出租方、甲方）与案外人张某（承租方、乙方）签订了《商铺租赁合同》，合同约定，甲方将位于上海市青浦区X路某号商铺租赁给乙方；甲方租赁给乙方的房屋建筑面积为122.79平方米；甲方同意乙方所租房屋作为经营用，其范围以乙方营业执照为准；租赁期五年，自2007年6月16日起至2012年6月15日止；合同第一年租金为50,000元，第二年租金为50,000元，第三年租金为65,000元，第四年租金为69,000元，第五年租金为73,000元；双方约定，甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金10,000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；合同有效期内，乙方对所租赁的房屋不得转租或合租；房租费一年一付，乙方在签订正式合同时立即将第一年度的租金50,000元支付给甲方，并另支付给甲方房屋租赁保证金10,000元。乙方从第二次付款开始，每次在上一年底租期的最后一月前交付；乙方如果需要对所租赁房屋进行装修或改造时，必须先征得甲方书面同意，改造的费用由乙方自负。在合同终止、解除租赁关系时，乙方装修或改造与房屋有关的设施全部无偿归甲方所有，如：墙面、地板、吊顶及卫生等设施（可移动设施除外）；乙方未按时向甲方支付所有应付款项某于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项某，每天向甲方支付所欠款1％的违约金。超过10日甲方有权采取措施，无需催告，即可行使合同解除权。合同还对其他事宜作了约定。合同签订后，原告项某与张某都能按约履行各自的义务。原告收取了租赁保证金10,000元。2008年9月10日，原、被告及张某经协商后，在上述合同上共同签署：“根据甲方双方协商，合同作如下变更：甲方不变，乙方由吴某代替张某承担下全部权利与义务，包括该商铺所发生的水、电、煤、通讯、有线电视、物业管理及由此产生的各类税收等费用。”上述内容由原、被告及张某共同签字确认。之后，上述房屋由被告租赁，并由被告向原告支付租金。根据合同约定，被告应于2010年5月15日前向原告支付2010年6月16日至2011年6月15日期间的租金69,000元。但被告仅向原告支付了租金25,000元，其余租金未支付。2010年8月5日，被告离开了租赁房屋，现不知去向。为此，原告于2010年9月诉至本院。因本院于2010年9月16日发出送达被告诉状副本等相关诉讼文书的公告，故根据法律规定，2010年11月15日视为送达之日。

另查明：2010年8月3日，被告与案外人朱某、朱某签订《饭店租赁合同》，合同约定，被告将青浦区X路某号名称《上海市青浦区某酒楼》租赁给朱某、朱某；租赁期限为五年，2010年8月20日至2015年8月19日（原房屋租赁合同还剩两年，期满后续租由被告吴某负责），每年租金为25万元，其中包括房屋及饭店所有的设备、设施的使用权，付款方式为一年一付，一次性付清，先付后用。合同还对其他事宜作了约定。被告将房屋转租未告知原告。

又查明：上海市青浦区X路某号房屋产权属原告吴某、项某及吴某佳所有，并于2004年12月18日取得了上海市房地产权证。2010年12月，本案原告已收回租赁房屋。

以上事实，由原告陈述、商铺租赁合同、饭店租赁合同、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审出证，本院予以确认。

本案审理中，原告表示，被告支付给原告的租赁保证金10,000元，根据合同约定充抵被告所欠的租金。但原告保留向被告追索剩余所欠的租金及由原告垫付的水电费等费用的权利。

根据庭审确认的事实，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己义务，不得擅自变更或者解除合同。原告项某与张某于2007年5月8日签订的商铺租赁合同，是双方真实意思的表示，并不违反法律和行政法规的规定，应为合法有效。2008年9月10日，经原、被告及张某协商一致，由张某将上述合同的权利义务全部转让给被告，该合同自2008年9月10日起对原告项某与被告吴某具有法律约束力。现被告未能按照合同约定向原告项某支付租金，已超过合同约定的宽限期，故原告项某具有约定解除权。另外，被告未经原告项某同意擅自将租赁房屋转租给案外人，也已违反了合同约定，原告项某依据法律规定，也可以解除合同。因此，原告项某要求解除其与被告之间的合同，于法有据，本院予以支持。原告吴某作为租赁房屋的产权共有人，也有权依据原告项某与被告吴某之间的租赁合同约定，行使合同解除权。由于诉前，原告未向被告发送解除合同的书面通知，故诉状副本送达被告之日即为合同解除之日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。据此，原告项某与被告吴某签订的合同解除后，被告理应向原告项某返还租赁房屋，并向原告项某支付所欠的租金。鉴于原告实际已收回租赁房屋，故被告不存在再返还原告房屋的义务。原告根据合同约定，将被告支付的租赁保证金10,000元充抵被告所欠的租金，并对被告所欠的剩余租金及其他相关费用保留诉权，于法无悖，本院予以准许。被告吴某经本院公告传唤，仍未到庭，应视为被告吴某放弃了自己的抗辩权利。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条、第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第八十八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第二百二十四条第二款的规定，判决如下：

原告项某与被告吴某2008年9月10日签订的商铺租赁合同（该合同原由原告项某与张某于2007年5月8日签订）于2010年11月15日解除。

本案受理费人民币80元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》

第八十四条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。

公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。

第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。

二、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……。

第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。

第九十三条……

当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。

第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。

……。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

第二百二十四条……

承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

审判长蒋喜军

审判员徐冬梅

代理审判员戴明珠

书记员姜瑞