申请再审人（一审原告、二审上诉人）:尤某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）:泉州国联房地产开发有限公司，住所地泉州市丰泽区汉唐天下钻石楼二楼K室。

法定代表人林某某，公司董事长。

尤某某与泉州国联房地产开发有限公司（以下简称国联公司）商品房预售合同纠纷一案，泉州市中级人民法院于2009年5月22日作出（2009）泉民终字第X号民事判决，已经发生法律效力。2009年8月1日尤某某向本院申请再审，本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。

尤某某申请再审称，生效判决认定尤某某之父尤某永签订《商品房买卖合同补充条款》（下简称《补充条款》）的行为构成表见代理系错误的。生效判决忽略了表见代理的构成要件，必须国联公司对无权代理人的无权代理善意且无过失。生效判决没有考察国联公司的行为是否存在过失，即认定其行为善意且无过失，明显不当。一、国联公司的行为带有明显的故意和欺骗，其没有以任何形式表明过《补充条款》的存在及讼争店面面积短少的事实。1、国联公司提供的测绘报告，显示国联公司于2003年3月18日就知道讼争店面面积短少，对此国联公司在2003年12月25日签订的《补充条款》中没有明示，并在尤某某2004年1月、3月交款的收据上写购房面积系73.36平方米，及2008年还按73.36平方米的面积收取物业费，这些事实都说明国联公司不仅在签订《补充条款》并非善意且无过失，且之后也存在明显欺骗行为。2、根据国联公司提供的《竣工验收报告》，金钻楼于2003年底才具备交房条件，而合同约定的交房时间是2002年2月28日，生效判决忽视国联公司此项违约应当赔偿的事实（国联公司逾期交房的时间与尤某某逾期付款的时间基本一样，互相赔偿的数额基本相等），错误认定《补充条款》没有对尤某某利益造成重大损失。《补充条款》内容明显损害被代理人利益，认定为表见代理违背审判实践。二、国联公司的行为不仅非善意且有明显过失。国联公司系专业的房地产开发公司，对于代理人代为签订合同应提供书面委托书这一基本常识应该是清楚的。《补充条款》签订时间与《商品房买卖合同》签订时间间隔两年多，且是对尤某某利益的重大处分，国联公司理应要求代理人出具委托书，但在签订《补充条款》时，国联公司没有要求对方出具委托书，事后也从未通知尤某某确认或追认，说明了其主观上并非善意，存在明显的过失、懈怠和疏忽。三、国联公司一审时未以表见代理为由进行抗辩，说明其清楚签订《补充条款》的行为难以构成表见代理，但一、二审均以表见代理认定，明显错误。由上，请求撤销生效判决，依法予以改判。

被申请人国联公司未提交书面意见。

本院审查查明，国联公司于2001年3月1日取得泉建（2001）预外销证第X号“汉唐天下”（钻石楼）商品房预售许可证。同年11月28日，尤某某父亲尤某永以尤某某名义与国联公司签订《商品房买卖合同》，约定买受人尤某某向国联公司购买址在泉州市X路北段的“汉唐天下”金钻A幢X层AX号店面，其中第三条约定该店面建筑面积73.26平方米；第四条约定该店面按建筑面积计算，总金额x元；第五条约定双方以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，如产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方不解除合同，按产权登记面积与暂测面积的差别不超过±1%时合同价不变，而产权登记面积与暂测面积的差别超过±1%时按实结算差价，多退少补。并约定尤某某在签订合同当日交付购房款x元，并于2001年12月5日前向银行办理按揭贷款72万元；如尤某某未按合同规定的时间付款，逾期超过30天后，国联公司有权解除合同，国联公司解除合同的，尤某某应按累计应付款的10%向国联公司支付违约金。尤某某愿意继续履行合同的，经国联公司同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，尤某某按日向国联公司支付逾期应付款万分之四的违约金；国联公司应于2002年2月28日前将验收合格的店面交付使用。尤某某对其父尤某永代签《商品房买卖合同》之代理行为没有异议。

合同签订后，尤某某分三次向国联公司支付了购房款x元，其中2003年3月21日支付4万元、2004年1月1日支付x元、2004年3月23日通过按揭贷款方式付清余款72万元。付清余款当日国联公司向尤某某交付讼争店面。另据国联公司提供的泉州市房地产测绘队于2003年3月18日出具的测绘报告，讼争店面总建筑面积为57.46平方米。

2008年10月，尤某某向泉州市丰泽区人民法院起诉，以讼争店面的实际面积与约定面积减少15.9平方米为由，请求判令国联公司返还多收的购房款x元。

国联公司辩称，尤某某无权向国联公司主张权利，因为尤某某父亲尤某永以尤某某名义与国联公司签订《商品房买卖合同》后，又以尤某某名义与国联公司签订《补充条款》，约定讼争店面以套（单元）为单位销售，原售价不变，不再计算面积误差，并承诺不得以任何形式对讼争店面面积提出补偿或任何异议。尤某某与其父亲尤某永共同居住，尤某某明知其父代签《商品房买卖合同》及《补充条款》而未否认，应视为同意，根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条“本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”的规定，《补充条款》对尤某某有约束力。

经查，2003年12月25日国联公司与签名买受人为“尤某某”的签订《补充条款》，该条款指明，双方于2001年11月28日就“汉唐天下”金钻楼A18店面达成商品房买卖合同，由于直到本补充条款签订之日买受人尚欠购房款x元，欠款数额巨大，且时间长达24个月，已给出卖人造成巨大的损失，为此双方达成如下主要条款：1、鉴于金钻楼已竣工交付使用长达一年四个月以及买受人逾期支付购房款的事实，经双方协商买受人同意对原合同第三条、第四条、第五条进行修改，原合同第三条、第四条、第五条的约定分别给予取消，更改为按现房以套（单元）为单位销售，即AX单元（套）店面总价x元，买受人在付清欠款后按现房买卖进行验收确认并办理入伙手续，不再计算包括骑楼在内的面积误差。2、原合同所欠购房款由买受人于2004年元月10日之前一次性或按揭方式付清，如买受人向银行申请按揭由于买受人的原因导致按揭未获得批准，则在上述时限内由买受人一次性补足购房款。如买受人未在上述约定时限内付清欠款，则买受人同意放弃已交购房款作为给予出卖人的补偿。3、出卖人同意在上述条款的基础上放弃要求买受人逾期支付购房款给出卖人造成损失的权利；同时出卖人同意放弃因买受人逾期付款导致未办理入伙原合同约定的应由买受人支付的保管费。4、由于买受人系按套为计价单位向出卖人购置A18店面，双方同意按现有政策规定办理产权证，面积以办证单位认可的实测产权面积为准，双方不得以任何形式，包括法律形式对面积提出补偿或提出任何异议等。

尤某某认为《补充条款》不是其本人签署，其也未委托他人代签，其不知道《补充条款》的存在，该条款对其无约束力。国联公司有意隐瞒讼争店面面积短少的事实，以逃避其返还多收购房款的责任，主观上既非善意，客观上亦有过失、懈怠和疏忽，《补充条款》的签订不符合表见代理的构成要件，国联公司依法应返还多收的购房款。

另查明，一审中，尤某某申请对《补充条款》上的买受人签名及捺印是否为其本人签名及捺印进行鉴定；国联公司亦申请对《商品房买卖合同》及《补充条款》上的买受人签名是否具有同一性进行鉴定。一审法院据此依法委托福建历思司法鉴定所鉴定，该鉴定所于2008年11月28日出具《司法鉴定检验报告书》，结论为：《商品房买卖合同》上“买受人（签章）一栏”处“尤某某”的签名笔迹与《补充条款》“买受人（签章）一栏”处“尤某某”的签名笔迹系同一人所写；《补充条款》“买受人（签章）一栏”处“尤某某”的签名笔迹、捺印指纹不是尤某某本人所写（留）。本案双方对鉴定结论均无异议，一审法院对此予以确认。

一审法院认为，国联公司具有商品房预售资质，《商品房买卖合同》买受人一方虽系尤某某父亲代尤某某签署，因尤某某认可该代理行为，故该合同依法成立有效，对双方有法律约束力。根据鉴定结论可以确认《补充条款》上的买受人一方与《商品房买卖合同》上的买受人一方的签署人为同一人，即尤某某父亲尤某永所签。尤某永与尤某某系父子关系且此前受尤某某委托代签《商品房买卖合同》，该情形使得国联公司有理由相信尤某永有代理权，有权代表尤某某签订《补充条款》。国联公司在判断尤某永是否具有代理权问题上，是善意无过失的。因此该表见代理行为效力及于尤某某，尤某某以未曾授权他人代签《补充条款》为由进行抗辩，理由不成立。根据《商品房买卖合同》约定，尤某某履行支付购房款义务在前，国联公司履行交付店面义务在后，由于尤某某存在逾期支付购房款金额大、逾期时间长的违约情形，国联公司在收到全部购房款的当日即向尤某某交付店面，国联公司对其未按照约定的期限交付店面具有后履行抗辩权，因此国联公司不承担逾期交房的违约责任。尤某永代表尤某某与国联公司签订《补充条款》时，双方已将尤某某应承担的逾期付款违约责任等与国联公司实际应退还的面积误差款进行抵销，《补充条款》的签订并未对尤某某的利益造成重大损害，尤某某主张国联公司存在主观恶意，依据不足。根据《补充条款》约定，双方已对《商品房买卖合同》的条款进行部分变更，讼争店面在原合同售价不变的基础上按套计价，故尤某某请求退还面积误差款，于法无据，不予支持。据此，判决驳回尤某某的诉讼请求。

尤某某对一审判决不服上诉，认为《补充条款》的签订不符合表见代理的构成要件，请求返还多收的购房款。二审法院认为，《商品房买卖合同》依法成立有效，尤某永与尤某某系父子关系，且此前亦代尤某某签署《商品房买卖合同》，国联公司有理由相信尤某永有代理权，有权代理尤某某签订《补充条款》，该代理行为应认定有效。根据《补充条款》约定，双方按套计价，国联公司放弃要求尤某某承担逾期付款违约责任等权利，尤某某放弃要求国联公司退还面积误差款的权利，现尤某某要求退还面积误差款缺乏依据，尤某某认为《补充条款》的签订对其利益造成重大损害及国联公司存在主观恶意，亦缺乏依据。据此，判决驳回尤某某上诉，维持原判。

本院认为：1、从内容上看，《补充条款》系《商品房买卖合同》的补充协议，予以确认。2、本案双方对鉴定结论均无异议，根据鉴定结论，可以认定《补充条款》系尤某永以尤某某名义与国联公司签订。

根据尤某某的诉讼请求及前述查明的双方之诉辩主张，本案双方的主要争议在于是否构成表见代理，原生效判决对此进行审理并作出认定是正确的，尤某某提出国联公司未以表见代理为由进行抗辩，与事实不符。尤某某与尤某永系父子关系，尤某永以尤某某名义与国联公司签订《商品房买卖合同》。在该合同签订后，尤某永又以尤某某名义与国联公司签订《补充条款》，基于《补充条款》系《商品房买卖合同》的补充协议，尤某某对之前其父尤某永代签《商品房买卖合同》之代理行为予以认可，据此足以认定国联公司有理由相信尤某永有权代理尤某某签订《补充条款》，尤某某提出国联公司未要求尤某永出具委托书及事后没有通知尤某某确认之行为存在恶意及过失，理由不成立。《补充条款》的内容并没有违反法律和行政法规的强制性规定，故根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，应认定尤某永代签《补充条款》之代理行为有效，构成表见代理。因尤某某逾期支付购房款违约行为在先，双方为此签订《补充条款》约定讼争店面按套销售，原《商品房买卖合同》约定的总价x元不变，互相放弃要求对方承担逾期付款违约责任及退还面积误差款等权利，据此不能认定国联公司损害尤某某利益，尤某某提出签订《补充条款》时国联公司存在欺骗及该条款的内容对其利益造成损害，进而主张本案不构成表见代理，理由亦不成立。《补充条款》对双方都具有法律约束力，原生效判决依据该条款的约定驳回尤某某要求退还面积误差款的诉讼请求是正确的。

由上分析，尤某某的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：

驳回尤某某的再审申请。

审判长段思明

代理审判员黄某洪

代理审判员刘云贞

二○一○年四月七日

书记员宫静

附：本案适用的主要法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条当事人的申请符合下列情形之一的，人民法院应当再审：

（一）有新的证据，足以推翻原判决、裁定的；

（二）原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的；

（三）原判决、裁定认定事实的主要证据是伪造的；

（四）原判决、裁定认定事实的主要证据未经质证的；

（五）对审理案件需要的证据，当事人因客观原因不能自行收集，书面申请人民法院调查收集，人民法院未调查收集的；

（六）原判决、裁定适用法律确有错误的；

（七）违反法律规定，管辖错误的；

（八）审判组织的组成不合法或者依法应当回避的审判人员没有回避的；

（九）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼或者应当参加诉讼的当事人，因不能归责于本人或者其诉讼代理人的事由，未参加诉讼的；

（十）违反法律规定，剥夺当事人辩论权利的；

（十一）未经传票传唤，缺席判决的；

（十二）原判决、裁定遗漏或者超出诉讼请求的；

（十三）据以作出原判决、裁定的法律文书被撤销或者变更的。

对违反法定程序可能影响案件正确判决、裁定的情形，或者审判人员在审理该案件时有贪污受贿，徇私舞弊，枉法裁判行为的，人民法院应当再审。

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款

人民法院应当自收到再审申请书之日起三个月内审查，符合本法第一百七十九条规定情形之一的，裁定再审；不符合本法第一百七十九条规定的，裁定驳回申请。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准。

《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。