上诉人（原审原告）：盛京银行股份有限公司资产经营中心。
法定代表人：许某某，该行行长。
委托代理人：张某，该公司职员。
委托代理人：姜某某，该公司职员。
被上诉人（原审被告）：沈阳通力房地产开发有限责任公司。
法定代表人：阎某某，该公司董事长。
委托代理人：刘玉岐，辽宁华信（略）事务所（略）。
上诉人盛京银行股份有限公司资产经营中心（以下简称盛京银行）与被上诉人沈阳通力房地产开发有限责任公司（以下简称通力公司）许某执行之诉一案，沈阳市中级人民法院于2010年4月14日作出沈中民二初字第X号民事判决，盛京银行不服，于2010年5月18日向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2010年5月24日公开开庭审理了本案，上诉人盛京银行的委托代理人张某、姜某某，被上诉人通力公司的委托代理人刘玉歧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明，诉争土地位于沈阳市沈河区X路X号，盛京银行主张的土地面积814平方米，因案外人沈阳市永康房屋开发公司（以下简称会康分公司）拖欠沈阳市银合城市信用社贷款，银合信用社诉讼，双方达成调解，沈阳中院于1997年4月4日作出（1997）沈经初字第X号民事调解书，确认：一、会康分公司欠银合信用社借款本金1000万元及利息，罚息……；二、上列欠款如逾期偿还，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条执行。案件受理费6.5万元，由会康分公司负担。该调解书生效后，银合信用社向沈阳市中级人民法院申请执行，沈阳市中级人民法院于2005年8月4日查封了会康分公司位于沈河区X路X号面积2602平方米的土地使用权扣除已办理土地使用权证部分后剩余面积大约为814平方米）。在该案执行过程中，通力公司以其是诉争土地使用权人为由提出书面异议，经审查后，沈阳市中级人民法院于2009年9月17日作出（1997）沈法执字第X号执行裁定书，认为在本院查封该土地使用权时，所封土地使用权已属通力公司等，通力公司虽未办理土地使用权变更手续，并不影响其对土地使用所享有的物权效力，故通力公司的异议理由成立，裁定中止对位于沈阳市沈阳区X路X号土地使用权的执行。该裁定书送达后，盛京银行不服，诉讼至法院。
另查明，依据《中华人民共和国国有土地使用证》的记载，会康分公司于1999年12月2日办理了沈阳市沈阳区X路X号土地使用权证（系国有划拨），使用权面积为2602平方米（包含诉争土地使用权），在该土地上由沈阳市永康房屋开发公司（以下简称永康公司）于1994年开发建设五爱商住大厦。2003年10月，沈阳市X乡建设委员会以沈建督办（2003）第X号报告，作出《关于续建五爱商住大厦的处理意见》，主要载明：“……鉴于上述情况，通过与主要债权人协商，我们提出如下处理意见：1、建议由4家单位联合成立具有独立法人资格的单位，由其实施该大厦配套建设、销售等有关事宜，联合成立的单位应具备房屋开发资格，取得暂定资质，但是该单位仅限于处理该项目有关事宜，并承担该项目的所有债权、债务。随着项目遗留问题的处理完毕，公司也应随之停止一切活动；2、联合成立的公司应以法院判决书及与原永康公司签署的合同、协议为依据，在各项条件具备的前提下变更项目有关手续，取得大厦建设权；3、由联合成立的单位实施配套工程及其它完善大厦功能的有关工程建设，合大厦达到可以正常销售及使用的条件。五爱商住大厦遗留工程完成后，需经验收合格后，办理房屋销售手续，各债权单位根据所占合资公司的股份比例分配收入，达到最终解决遗留问题的目的。
2004年3月17日，沈阳市房地产开发建设管理办公室下达了编号为x的《建设项目通知书》，载明：根据市政府的批复意见及司法部门对原永康公司就五爱商住大厦有关裁定文件，同意将原由永康公司实施的五爱商住大厦项目变更由通力公司继续实施建设，接到此通知后，到有关部门办理手续。注：面积x平方米，共X层，其中1—X层及第X层建筑面积为x平方米，已办理了房屋产权证，土地使用面积1988平方米，剩余11—X层及18、X层建筑面积共计9980平方米，剩余土地使用面积814平方米，由通力公司续建。
再查明，中国人民银行1997年4月7日批复，同意沈阳市城市合作银行开业，该行开业同时，沈阳市34家城市信用合作社按协议自动解散，成为该行的分支机构，其债权债务转为该行的债权债务。
1998年6月29日中国人民银行批复，同意沈阳市城市合作银行变更为沈阳市商业银行。
又查明，通力公司对盛京银行的原告主体资格未提出异议。盛京银行自认对诉争的土地使用权查封时间是2005年8月。
盛京银行一审诉称，盛京银行与会康分公司借款合同纠纷一案，已由沈阳市中级人民法院作出（1997）沈经初字第X号民事调解书，在该调解书执行过程中，沈阳市中级人民法院于2005年8月查封了会康分公司所有的位于沈阳市沈河区X路X号，面积为2602平方米（扣除已办理土地使用权证部分后剩余面积大约为814平方米）的诉争土地使用权。因通力公司向沈阳市中级人民法院提出书面异议请求解除查封，沈阳市中级人民法院对通力公司提出的异议进行审查后认为异议理由成立，遂作出（1977）沈法执字第X号执行裁定书，裁定中止对位于沈阳市沈河区X路X号土地使用权的执行。根据法律规定，土地使用的权属变更登记应以登记为生效要件，因通力公司并未就该土地使用权办理变更登记，故诉争土地使用权仍在会康分公司名下。因此，沈阳中院作出的（1977）沈法执字第X号执行裁定书违反了法律规定，侵害了盛京银行的合法权益。请求法院判令：1、撤销沈阳市中级人民法院作出的（1977）沈法执字第X号执行裁定书，判令对被执行人会康分公司位于沈阳市沈河区X路X号土地使用权许某执行；2、判令通力公司承担本案所有诉讼费用。
通力公司一审辩称，沈阳市中级人民法院于2009年9月17日作出的（1977）沈法执字第X号执行民事裁定书裁决程序合法，事实认定清楚，证据充分，适用法律正确，请求法院依法驳回盛京银行的诉讼请求。主要理由是：1、诉争土地使用权已在2005年8月沈阳市中级人民法院查封前归属通力公司。五爱商住大厦原是历史遗留的“烂尾”工程，因沈阳市永康房屋开发公司（以下简称永康公司）多年来负债加强累累，资不抵债，先后经多家法院判决，调解、大厦在建工程及土地使用权分别抵债给北京华资银团公司等三家法人单位及朱某等三个自然人。2003年10月，沈阳市X乡建设委员会作出沈建督办（2003）X号文件《关于续建五爱商住大厦的处理意见》以妥善解决五爱商住大厦的烂尾工程问题，为此上述六家债权人以自救的方式，分别以抵债方式取得的该大厦房产作为投资入股的资金，成立了通力公司，对五爱商住大厦进行续建改造。2004年8月17日，沈阳市房地产开发建设管理办公室向通力公司下达了编号为x《建设项目通知书》，该通知在“立项审批意见”中确定：根据市政府的批复意见及司法部门对原永康开发公司实施的五爱商住大厦项目变更由通力公司到有关部门办理手续，剩余土地使用面积814平方米，由通力公司续建。因建设项目已变更在通力公司的名下，剩余土地使用面积814平方米由通力公司续建，故土地使用权自然归属通力公司。虽然由于历史遗留原因未能办理权属变更登记手续，但是该通知书具有土地使用权证明的作用；2、土地使用权归属通力公司符合法律、法规的规定。由于房屋与土地具有不可分离的依附关系，我国一向采取“房随地走”或“地随房走”的双向原则，既然五爱商住大厦的房产已经法院判决归属通力公司，根据“地随房走”的原则，五爱商住大厦的土地使用权应归属通力公司所有。《物权法》第28条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变量、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。五爱商住大厦项目属于政府解决遗留问题项目，土地使用权虽然没有及时变更，但不影响通力公司对五爱大厦房产及土地使用权的享有。
一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十七条关于“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，在没有争议或相反证据的情况下，应推定不动产权属证书上载明的权利人是真正的不动产权利人，如相反证据足以推翻，则需要对该证据进行全体审查。本案中，盛京银行是依据上述规定认为诉争的土地使用权应归该土地的《中华人民共和国国有土地使用证》上记载的权利人会康分公司所有，但通力公司提供的沈阳市城市建设委员会沈建督办（2003）第X号报告《关于对续建五爱商住大厦的处理意见》和沈阳市房地产开发建设管理办公室作出的《建设项目通知书》载明了“同意将原由永康公司实施的五爱商住大厦项目变更由通力公司开发继续实施建设，……注：面积x平方米，……，剩余土地使用面积814平方米，由通力公司续建”，符合《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的相关规定。因此，项目建设主体变更后，所建房产应包括其占用范围内的土地使用权，虽然通力公司就诉争的土地未办理相应的权属证书，但并不影响其对该土地使用所享有的物权效力，此外，上述文件中《关于续建五爱商住大厦的处理意见》的出具时间2003年10月亦在盛京银行对诉争的土地使用权申请查封之前，即在盛京银行对诉争的土地申请查封前诉争土地的使用权已由通力公司续建，故对盛京银行提出诉讼请求，不予支持。据此，驳回盛京银行的诉讼请求。案件受理费50.00元，由盛京银行负担。
盛京银行上诉称：根据法律规定，不动产物权的设立、变更未经登记不发生效力，盛京银行的诉讼请求符合法律规定，应予支持。土地使用权的权属变更应以登记为生效要件，盛京银行申请查封诉争的土地使用权时该土地使用权仍然登记在会康分公司名下，通力公司并未就该土地使用权办理变更登记，其没有提供取得土地使用权的实体依据，沈阳建设项目管理部下达的《建设项目通知书》也不是土地使用权变更的法定根据。一审判决违反了法律规定，侵害了盛京银行的合法权益。请求撤销一审判决，改判对会康分公司位于沈阳市沈河区X路X号土地使用权许某执行。
通力公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。1、涉案土地使用权在查封前归属通力公司。五爱大厦是历史遗留的烂尾工程，2003年12月，根据沈阳市X乡建设委员会《关于续建五爱大厦的处理意见》，妥善解决五爱大厦烂尾工程问题，由六家债权人以自救方式分别以各自债权作为投资入股的资金，设立了通力公司，对五爱大厦进行续建改造。2004年8月17日，由沈阳市房地产开发建设管理办公室下达了x号《建设项目通知书》，明确将原由永康公司开发的五爱大厦项目变更由通力公司继续实施建设，接到此通知后到有关部门办理手续。建设项目已变更在通力公司名下，除已办理产权证的外，剩余的土地面积814平方米由通力公司续建，土地使用权当然归通力公司所有。正是基于沈阳市政府的文件，通力公司才投入了大量资金完成了对五爱大厦的续建工程。2005年8月4日，由于会康分公司拖欠盛京银行的贷款，盛京银行申请法院查封了涉案的土地使用权。说明在法院查封前，通力公司就已经取得了涉案土地的土地使用权。2、土地使用权归属通力公司符合法律规定。房屋与土地具有不可分割的依附关系，五爱大厦的房产已经法院判决归属通力公司，五爱大厦项目属政府解决遗留问题项目，政府已经明确土地使用权归属通力公司，根据房地产法第三十一条规定，物权法第二十八条规定，虽然，通力公司未及时变更土地使用权，但并不影响通力公司对该土地使用权的享有。请求驳回上诉，维持原判。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
另查明，1997年11月18日，本院（1997）辽经初字第X号民事调解书确认，永康公司给付北京华资银团公司本金2465万元借款及相应利息。1998年10月7日，本院（1998）辽法执字第X号民事裁定书，裁定永康公司所有的位于沈阳市沈河区X街X路X号的五爱商住大厦面积x平方米（具体分割以双方当事人确认的平面图为准）所有权转移至北京华资银团公司名下，以产抵债，并凭此裁定书到有关部门办理房产过户手续。
1999年2月3日，沈阳市沈河区人民法院（1999）执字X号民事裁定书，裁定将永康公司沈阳市沈河区X街X路X号的五爱大厦的部分房屋（具体分割以双方当事人达成的和解协议为准，其中包括11—X层南北向A—K轴，东西向7—12轴的房屋）所有权转移到北京华资银团公司名下，以产抵债（1503.2万元）。
2002年2月20日，沈阳市沈河区人民法院（2002）沈河民初字第X号民事调解书，确认将永康公司位于沈阳市沈河区X街X路X号的五爱商住大厦X层，面积713.8平方米，作价206万元偿还欠朱某房款。
2002年3月20日，沈阳高新技术产业开发区人民法院（2002）沈高新法民初字第X号民事调解书，确认将永康公司位于沈阳市沈河区X街X路X号的五爱商住大厦X层153平方米的房产作价30万元，抵偿欠刘玉歧的款项。
2002年4月2日，沈阳市中级人民法院（2002）沈法执字第X号民事裁定书，裁定将永康公司所拥有的位于沈阳市沈河区X街X路X号的五爱商住大厦第X层面积1434平方米；第X层面积1434平方米；X层轴向为东西走向12至7轴，东北走向A到L轴面积721平方米，合计面积3589平方米，依法抵债给辽宁中辰集团有限公司。
2002年4月9日，沈阳市沈河区人民法院（2002）沈河民初字第X号民事调解书，确认将永康公司位于沈阳市沈河区X街X路X号的五爱商住大厦X层，南北朝向两套三室一厅楼房，总建筑面积235.24平方米，抵欠仲某款36万元及利息。
2002年3月21日，经沈阳财政证券公司沈阳宁山中路证券营业部申请，沈阳市皇姑区人民法院（2002）皇民执字第X号民事裁定，将会康分公司会康分公司所拥有的位于沈阳市沈河区X街X路合兴里X号的五爱商住大厦X层618平方米的面积查封。
2003年10月21日，沈阳市X乡建设委员会作出《关于对续建五爱商住大厦的处理意见》。
2003年12月15日，由自然人刘玉歧、朱某、仲某，法人北京华资银团公司、辽宁实业有限责任公司、辽宁中辰实业有限公司出资注册成立了通力公司。
2004年8月17日，沈阳市房地产开发建设管理办公室下达《建设项目通知书》。通力公司依据该通知书，完成了对五爱商住大厦的续建工程。
2005年8月4日，沈阳市中级人民法院查封了会康分公司位于沈阳市沈河区X街X路X号面积2602平方米的土地使用权（未扣除已办理土地使用证部分）。
通力公司对该查封裁定提出异议称，通力公司在法院查封该土地使用权之前，依据沈阳市建设项目管理部门下达的《建设项目通知书》，取得了该土地使用权，法院查封后，分割其合法权益，请求解除查封。
2009年9月17日，沈阳市中级人民法院作出（1997）沈法执字第X号执行裁定书，认为沈阳市房地产开发管理办公室是沈阳市房地产开发建设项目的主管部门，其所制发的建设项目变更的《建设项目通知书》具有法律效力。该通知书送达后，建设项目的部分土地使用权人已由会康分公司变更为通力公司。该《建设项目通知书》符合《中华人民共和国房地产管理法》第三十一条的规定，项目建设主体变更后，所建房产应包括其占用范围内的土地使用权。本院查封该土地使用权时，所查封的土地使用权已属通力公司，通力公司虽未办理土地使用权变更手续，并不影响其对该土地使用所享有的物权效力。通力公司所提出的异议理由成立，其解除查封的请求，应予支持。裁定中止对位于沈阳市沈河区X街X路X号土地使用权的执行。
2007年2月13日，中国银行业监督管理委员会以银监复（2007）X号批复，同意沈阳市商业银行股份有限公司更名为盛京银行股份有限公司
本院认为，《中华人民共和国城市房地产法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。《中华人民共和国物权法》第一百四十六条规定：建设用地转让，互换、出资或者赠与的，附着于该土地上的建筑物、构筑物及其附属设施一并处分。第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。从上述规定，可以看出我国土地使用权转让的效力及于地上建筑物，反之亦然。根据上述法律规定，通力公司基于沈阳市房地产开发管理部门的《项目变更通知书》取得了位于沈阳市沈河区X街X路X号五爱商住大厦项目的续建权力。通力公司在取得沈阳市沈河区X街X路X号五爱商住大厦项目的续建权力的同时亦取得了该建筑物占用范围内的土地使用权。本案通力公司是依据沈阳市房地产开发管理办公室的《项目变更通知书》取得的沈阳市沈河区X街X路X号五爱商住大厦项目的续建权，在此之前通力公司的股东也已经人民法院生效的裁判文书，先后取得沈阳市沈河区X街X路X号五爱商住大厦项目的部分房屋所有权。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十一条规定，依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。根据上述法律规定可以看出，对非基于法律行为引起的物权变动，不以登记作为生效要件，物权取得人未处分不动产物权时，法律并不强制要求其进行登记，即符合物权法第二十八规定而引起的物权变动，即使没有登记，物权取得人仍为真正的权利人，法律应认可该不动产物权并予以保护。因此，一审法院认定通力公司虽未办理诉争土地的土地使用权权属证书，并不影响其对该土地使用所享有的物权效力，并无不当。盛京银行上诉请求判决对会康分公司位于沈阳市沈河区X街X路X号土地使用权许某执行，依据不足，本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
案件受理费50.00元，由盛京银行股份有限公司资产经营中心负担。
本判决为终审判决。
审判长杨群英
审判员黄某君
审判员王隽
二O一O年六月一日
书记员刘禹
