上诉人（原审原告）尚某某，男。
委托代理人郭某甲。
被上诉人（原审被告）林州市亚神制药有限公司。
法定代表人张某某。
原审第三人王某某，男。
原审第三人李某某，女。
原审第三人郭某乙，男。
原审第三人河南泰宏房屋营造有限公司。
法定代表人秦某某。
上诉人尚某某因与被上诉人林州市亚神制药有限公司（以下简称亚神公司）及原审第三人王某某、李某某、郭某乙、河南泰宏房屋营造有限公司（以下简称泰宏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服林州市人民法院（2009）林民再初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
原审法院查明，2004年8月27日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告开发建设的恒星花园第11#楼二层门面房东起第12间房，价格为7万元，2004年12月30日交付房屋。原告于签订合同当日将7万元一次性交清。在约定交付期限内，被告未向原告交付房屋，原告多次催要，被告至今未交付。
原审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同真实、合法、有效，被告认可合同，但辨称合同标的房屋已被建设者卖给第三人，其无法履行合同，该理由不成立。故原告要求被告履行合同，于法有据，予以支持。原告要求被告赔偿损失，未提交证据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：1、被告亚神公司于本判决生效后一个月内履行合同约定，向原告尚某某交付房屋；2、驳回原告其它诉讼请求。案件受理费1550元，由被告承担。
原审法院再审查明，2002年12月30日，第三人亚神公司（原林州亚神制药厂）与第三人泰宏公司项目部经理第三人郭某乙签订了“恒星花园”部分商住楼《建设工程施工合同》。2003年6月18日双方又签订了《建设工程施工合同补充协议》约定：1、因亚神公司组织资金困难，由泰宏公司自行筹集资金对“恒星花园”11#、1#、2#楼房垫资建设，亚神公司将上述三栋楼房待出售的房屋，一次性抵押给泰宏公司，亚神公司不得单独出售；2、“恒星花园”售房部由亚神公司管理，接受泰宏公司监督。凡属11#、1#、2#楼现有房屋，由双方共同与购买方签订售房合同，所售房款应存入泰宏公司指定的账户。经三方签订售房合同售出的房屋产权归购买方；3、“恒星花园”11#、1#、2#楼售出的房款优先支付清泰宏公司工程款，剩余房款用于泰宏公司弥补原合同变更涉及的垫资、售房及调差费用，归泰宏公司支配；4、本协议涉及的售房价格及房款按当前预售价格售出的房款一次性约定（详见约定明细表）；5、售出的房屋应按照双方已约定的房价结算支付泰宏公司工程款。因房屋调价形成的盈亏归泰宏公司；6、因厂区内有机井一眼，位于11#楼位置，属亚神公司固定资产，为便于维修，机井所处位置11#楼一层、二层的两间房屋不得出售，机井及两间房屋所有权归亚神公司；7、原合同约定的竣工日期顺延至2004年6月18日。作为发包方亚神公司代表签字的是当时的法人代表刘福财及原告尚某某。作为承包方泰宏公司签字的是第三人郭某乙雇佣管理工地的苗富新。在施工过程中，由于亚神公司改制和领导班子变动，使工程资金不能到位造成停工，不能按期完成施工，双方于2004年4月23日协商，施工期限顺延到2005年12月30日。2004年4月2日，第三人郭某乙使用经亚神公司同意刻制的“林州亚神制药厂”、“林州亚神制药厂恒星花园”、“林州亚神制药厂恒星花园售房专用章”图章向外出售所建楼房。第三人李某某提供于2004年6月5日向郭某乙预交“恒星花园”11#楼门面第12、13间房款10万元，同年6月11日交款5万元，6月16日交款2万元，6月29日交款1万元的部分现金收入凭单，凭单上盖有“林州亚神制药厂恒星花园售房部”印章。在结算工程款中，亚神公司与郭某乙发生纠纷，造成20余户业主无法入住。经林州市纪检委协调，于2007年9月4日达成协议，其中约定：亚神公司提供土地证原件办证手续并刻制“林州市亚神制药有限公司恒星花园”图章一枚，此章仅供郭某乙办理购房户产权手续；郭某乙出资7万元，由林州市房地产和建筑市场规范整顿办公室保存用于解决尚某某经济纠纷。庭审中，尚某某陈述及2003年期间亚神公司法人代表石海明调查笔录均证实，尚某某未参加协调不知协议内容；该协议无泰宏公司签章。2007年9月18日，郭某乙使用“林州市亚神制药有限公司恒星花园”的图章与李某某签订了11#楼二层第12、13间门面商品房买卖合同。现李某某已占有使用争议的11#楼第12间门面房并办理了土地分割许可证，交纳了房屋交易税、房产税、城镇土地使用税。
再审审理查明的尚某某与亚神公司所签的11#楼二层第12间门面房买卖合同的事实和证据，与原审一致。另查明，尚某某与亚神公司所签的商品房买卖合同中“一次性付款7万元”，系尚某某之女尚某燕于2002年9月10日与林州亚神制药厂签订的另一别墅商品房买卖合同未履行所退房款20万元中的抵销转账支付。
再审另查明，亚神公司为企业法人，2003年1月22日，经林州市房产管理局审查批准，颁发了恒星花园住宅小区X#楼商品房预售许可证。2003年2月24日，经林州市工程管理处审批，颁发了建筑工程施工许可证。2007年3月28日，经林州市政府审批，颁发了商住楼国有土地使用证。庭审中，尚某某、郭某乙对2003年6月18日工程施工合同补充协议中的第6条产生争议，经签订补充协议时的亚神公司法定代表人刘福财调查笔录证实，补充协议第6条的内容是约束双方，即亚神公司和郭某乙均不得买卖11#楼二层第12间门面房。后亚神公司另迁新址。上述事实，有原告尚某某申请调取的商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、企业法人营业执照及机构代码证、2002年9月10日所签别墅售房合同书；第三人李某某提供的11#楼第12、13间门面房预交款现金收入凭单、土地分割许可证、完税证、2007年9月18日与郭某乙签订的商品房买卖合同书；第三人郭某乙申请调取的石海明、刘福财调查笔录、尚某某别墅转账付出凭单、建设工程施工合同补充协议书、2007年9月4日纪检委协调协议书、三枚印章印模、2004年6月17日亚神制药厂证明、工程质量监督报告，予以证实。经庭审质证，对原告尚某某提供的2009年12月16日、2010年4月15日刘福财、赵记生、郭某生、原青江四证人在同一证明材料上签名证实，补充协议一次抵押给郭某乙房屋不包括第6条约定的11#楼一层、二层房屋及“不得出售”是指泰宏公司不得出售的证明，因不符合有效的证据形式，且与刘福财调查笔录相矛盾，不予采信。对第三人郭某乙提供的杨中义证明，证实2004年5月因工程资金问题，经当时亚神公司法人代表张生有承诺由郭某乙出售的事实，因该证系孤证，且杨中义作为证人旁听了庭审，故亦不予采信。
原审法院再审认为，该案争议的焦点是在房地产开发中，开发商与建筑商垫资施工预售商品房时，谁有资格出售商品房及商品房款如何处置的问题。《合同法》第二百八十六条规定，建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿；《城市房地产管理法》第四十四条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设；2002年6月20日《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》第一条规定，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应依照合同法第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优先于抵押权和其他债权。本案中，从亚神公司和泰宏公司签订的工程施工合同补充协议第3条的内容来看，亦体现了上述法律规定的精神。从双方有争议的补充协议第6条内容看，其实质是亚神公司厂区内的机井属于公用设施，为便于使用均不得出售，符合客观情况。限制条件消灭（亚神公司后迁新址），也应以上述法律规定的精神由建设方就所售工程款优先受偿。而本案原告与被告在补充协议签订后，明知双方有约定的情况下，再签订商品房买卖合同用于抵销亚神公司的其他债务，违背了诚信约定和法律的强制性规定，故原告尚某某与被告亚神公司所签商品房买卖合同无效。原告诉求被告履行合同交付房屋并承担违约损失的理由，依法不能成立，予以驳回。原告的合法权益，可通过确定合同的性质变更诉求得到救济。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条及《中华人民共和国合同法》第二百八十六条、第五十二条第（五）项之规定，判决：一、撤销（2007）林民镇初字第X号民事判决。二、驳回原审原告尚某某的诉讼请求。原审案件受理费1550元，由原告尚某某负担。
尚某某不服原审判决上诉称，1、原审认定事实不清，证据不足。上诉人与林州市亚神制药有限公司订立的商品房买卖合同合法有效，林州市亚神制药厂与郑州泰宏房屋营造有限公司订立的补充合同条款有约定，可以认定泰宏房屋营造公司无权出售争议的房屋，郭某乙向外出售所建楼房的行为也是无效行为。2、原审适用法律不当。原审适用工程价款优先受偿的相关司法解释，旨在保护建设工程价款优先权，但司法解释规定工程价款优先受偿不得对抗买受人。综上，请求撤销一审判决，依法判决亚神制药有限公司立即给上诉人交付房屋。
被上诉人亚神公司未答辩。
原审第三人王某某未答辩。
原审第三人泰宏公司未答辩。
原审第三人郭某乙答辩称，1、争议房屋按约定产权虽然归亚神制药厂，但亚神制药厂改制后，机井房已不再使用，经改制后新老总张生有同意才出售的，故应认定与李某某房屋买卖有效。2、原审适用优先给付工程款的司法解释正确，双方协议约定，出售的房款优先支付承包方。请求驳回上诉，维持原判。
李某某答辩意见与郭某乙相同。
本院经审理查明的事实与原审法院再审查明的事实相同。
本院认为，李某某、王某某购买争议房屋是在社会上公开出售的房屋，购买人李某某、王某某不存在主观上的恶意，李某某、王某某购房交款时间为2004年6月5日至2004年6月16日，价格为20.5万元，上诉人购买房屋交款时间为2004年8月25日，房价为7万元，两者相比，李某某购买房屋价格也是合理价格，李某某办理房产证的相关契税费用已交纳，产权证书正在办理，故李某某购买房屋应认定系善意取得应受法律保护。原审第三人李某某、王某某购买房屋的价款折抵了应优先受偿的工程款，符合法律规定。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，原判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费1550元，由上诉人尚某某负担。
本判决为终审判决。
审判长赵红艳
审判员丁伯顺
审判员杨安华
二○一○年十二月三十一日
书记员秦某华
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