上诉人（原审被告）张某某，男，汉族，39岁。
被上诉人（原审原告）南昌远东物业管理有限公司。
法定代表人：黄某乙，该公司经理。
委托代理人：许龙江，江西求正沃德（略）事务所（略）。
委托代理人：张南京，江西求正沃德（略）事务所（略）。
上诉人张某某因物业服务合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2010）西民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人张某某，被上诉人南昌远东物业管理有限公司委托代理人许龙江、张南京到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审人民法院认为，原、被告所订《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效，各方均应恪守履行。原告对小区房屋及配套设施设备进行了必要的维修、养护和管理，作为入住的小区业主就必须按约支付物业管理费。原告自2004年年初为小区业主提供服务以来，数次采用公示或发（略）函的方式发出按每月每平方米1.1元收取物业管理费用的催收要约，虽被告没有接受，但表明原告已催收了物业管理费，对被告辩解原告诉求2008年以前的物业管理费超过诉讼时效的意见不能成立。被告入住后未交纳过物业管理费，没有意识到物业服务是一种使其不动产保值增值的投资行为，造成小区房屋价值滞涨，原告管理资金的困难，服务质量下降，以致酿成纷争，虽然原告在服务管理过程中存有一些瑕疵，管理有待进一步完善，但不足以使小区业主不交物业管理费。至于被告提供的视频资料，系原告起诉至法院之后所拍，不能如实反映原告长达六年之久的物业服务全过程，对此证据本院不予采信，被告无权引用合同履行抗辩权。需要指出的是，虽原告物管公司的股东系开发商的董事长，但开发商与原告物管公司是两个独立的法人，被告不能因开发商未按约履行而否认原告收费合理。由于证人XXX、XXX均欠缴数年物业管理费，本案处理结果与其有直接利害关系，对两证人证词本院不予采信。对于开发商承诺被告免交一年物业管理费2184.12元，应当予以减免。现原告对被告向临时业主委员会交纳的应急资金1509.3元予以冲抵了物业管理费用，故原告诉求按合同约定每平方米1.3元计算被告从2004年4月22日入住至2009年7月31日期间拖欠的物业管理费7826元（1.3元×140.01平方米×63个月零9天－物业管理费2184.12元－应急资金1509.3元），本院应予支持。鉴于原告在物业服务过程中确实存在一定欠缺之处，且被告亦提出违约金过高，故对其诉求违约金以不超过拖欠的物业管理费本金为宜。依据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定,小区地下停车库不属于小区业主共有部分，其收益亦不能归属全体业主。根据《中华人民共和国物权法》第八十三条第二条规定：“业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”因此,对于小区内擅自占地等行为，原告只能尽到规劝之责，对此并无采取强制措施的权力，小区业主对该违法行为依法可另行主张权益。考虑到原告诉请金额未获全部支持，对超出本院支持部分的诉请案件受理费应由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：“一、被告张某某于本判决生效后十日内支付拖欠原告南昌远东物业管理有限公司物业管理费7826元（1.3元×140.01平方米×63个月零9天－物业管理费2184.12元－应急资金1509.3元）。二、被告张某某承担逾期付款违约金7826元，于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费960元，由原告南昌远东物业管理有限公司承担650元，由被告张某某承担310元。”宣判后，被告张某某不服，向本院提起上诉称，被上诉人注册资金仅有40万元，不具备物业管理资质，该物业服务合同为无效合同；被上诉人物业服务不到位，违约在先，上诉人不应当承担7826元的违约金，另被上诉人2008年以前的物业管理费已经超过两年的诉讼时效，法院不应支持，要求二审法院依法撤销原判决，予以改判。被上诉人南昌远东物业管理有限公司辩称，其具备小区物业管理资质，物管合同约定的收费标准已依法备案核准，其已按合同约定，提供了物业服务，上诉人应当按约定交纳物管费，逾期未交纳物管费应当交纳违约金，要求二审法院驳回上诉，维持原判。
经审理查明，被上诉人南昌市远东物业管理有限公司系开发商江西汽车交易市场开发有限公司指定的本市X路X号远东住宅小区前期物业管理公司，上诉人张某某是远东国际花园小区X栋X单元X室业主（房屋建筑面积140.01平方米）。
2002年11月26日，开发商承诺上诉人免交一年物业管理费。2004年年初被上诉人进驻远东国际花园小区，为小区全体业主提供物业服务。2004年4月22日，上诉人收取房屋。同日，被上诉人与上诉人签订《前期物业管理服务协议》1份，约定：被上诉人对上诉人入住的小区提供前期物业管理服务。被上诉人就小区的房屋共用部位（指房屋主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等）、共用设施设备（指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、天线、供电线路、通讯线路、照明、供气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、电梯、经营性停车场、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等）、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理。物业管理服务质量：确保房屋外观完好、整洁，无墙面砖等装饰材料脱落、无污迹；确保无人为的停水、停电、停气现象发生；垃圾日产日清，定期进行卫生消毒灭菌；小区绿化有专人管理、修剪，整齐美观；配有专业警卫队伍，实行24小时值班及巡逻制度等。住宅按建筑面积每月每平方米1.3元收取物业服务费，业主每月1日至10日交纳，逾期交纳费用的从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。入住时开发商减免了一年物业管理费，签约后，上诉人接受了被上诉人提供的物业服务，从未交纳过物业管理费。2009年7月31日，被上诉人撤出远东国际花园小区，后又回到小区进行物业管理服务，此后各业主均按每月每平方米1.3元交纳了物管费。2010年1月被上诉人向原审人民法院起诉，要求上诉人支付从入户至2009年7月31日的物业管理服务费x.11元及违约金x.96元。
另查明：开发商的法定代表人系鄢建华，被上诉人物管公司注册资本由鄢建华、鄢建民、鄢建伦出资。
本院认为，上诉人与被上诉人签订的《前期物业管理服务协议》，是双方真实意思表示，符合法律规定，应确认有效，各方均应恪守履行。上诉人提出被上诉人注册资金仅有40万元，不具备物业管理资质，该物业服务合同为无效合同，对此本院认为，被上诉人提供了赣建房物字第X号《中华人民共和国物业管理企业资质证书》，证明其具备物业管理贰级资质，在无相反证据证明该资质证书无效的情况下，本院确认其真实性与合法性，故对上诉人该项诉请本院不予支持。被上诉人对小区房屋及配套设施设备进行了必要的维修、养护和管理，作为入住的小区业主就必须按约支付物业管理费。被上诉人自2004年年初为小区业主提供服务以来，上诉人入住后未交纳过物业管理费，造成被上诉人管理资金的困难，服务质量下降，以致酿成纷争，虽然被上诉人在服务管理过程中存有一些瑕疵，管理有待进一步完善，但不足以使小区业主不交物业管理费。上诉人称被上诉人2008年以前的物业管理费已经超过两年的诉讼时效，法院不应支持，对此本院认为双方签订的物业管理服务协议一直在延续，且被上诉人也数次采用公示或发（略）函的方式发出催收要约，故本案并未过诉讼时效，对上诉人该项诉请本院亦不予支持。另，关于违约金问题，合同约定的按日千分之三计算出的违约金过高，原审法院已酌减为与本金持平，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，原审法院判决正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下。
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费310元，由上诉人张某某承担。
本判决为终审判决。
审判长陈彩昌
审判员吴红龙
审判员刘卫平
二0一0年九月十三日
书记员胡静
