上诉人（一审被告）覃某某。

委托代理人李某某。

被上诉人（一审原告）何某某。

委托代理人杨某某。

上诉人覃某某因房屋租赁合同纠纷一案，不服临桂县人民法院（2010）临民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年5月13日受理后，依法组成合议庭，由审判员唐林森担任审判长、审判员漆映雪和审判员何某参加合议。书记员秦莉担任记录。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明：临桂镇X路X号天下桂林商业步行街B2-X号一楼门面系原告所有。2006年10月1日，原、被告就该门面签订“门面租赁协议书”,该协议书约定被告预交1000元押金给原告，每月租金700元，租期为三年，即从2OO6年10月1日起至2009年10月1日止。该协议同时约定双方违约金为1000元。该协议到期前原告曾明确告知被告表示不再续租，可是被告至今仍未搬出。原告并无证据证实被告拖欠门面水电及物业管理等费用。

一审法院审理认为：2006年10月1日，原、被告就位于临桂镇X路X号天下桂林商业步行街E2-X号一楼门面所签订“门面租赁协议书”，系作为具备完全民事行为能力的原、被告的真实意思表示且其内容不违法，因此该合同合法有效。该协议期满后是否续租，应尊重原、被告双方共同意思表示。被告在原告明确表示不再续租情况下，至今自行占有该门面进行经营的行为应属违约。至于被告提供的“请求整治临桂县X街铺面房东向商户索要高额转让费和强行抬高房租的报告”证据一事，本院认为该证据只是反映当前租赁行业的一种现状而并非针对本案，且该现状与本案当事人双方意思自治并无矛盾与冲突，故本院对于被告提供的该份证据不予采信。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条之规定，判决：一、终止原、被告双方于2006年10月1日所签订“门面租赁协议书”，被告覃某某在本判决生效后即将交还该门面给原告；二、被告覃某某给付原告何某某2009年10月2日至2010年3月2日期间的门面使用租金3500元；三、被告给付原告违约金1000元(原告已预收)；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告覃某某承担40元,由原告何某某承担10元。

上诉人覃某某不服一审判决，上诉称：一、原判认定事实不清。《门面租赁协议书》总共11条。第一条是租赁期限的约定。第九条“在合同期满后可以续签，同等条件下乙方享有优先租赁权”。合同到期前，被上诉人对上诉人说：“你要继续租，必须给我十万元，租金要从原来的850元/月加至2500元/月。”上诉人认为被上诉人无理违约，不同意付十万元转让费，只同意提高租金。实际在同一路段各门面尚未到60元一平方米的租金，而上诉人同意月租金2500元已超过其他门面的租金。第九条成就的条件是“同等条件”。上诉人已同意被上诉人的要求，被上诉人的出租收益不但不损失，反而比其他门面的租金还高。为什么不履行第九条呢这不是被上诉人的违约又是什么呢“原判”则认定上诉人违约。对已经成就条件的第九条一字不提。二、原判认定事实错误。“原判”对上诉人提供的天下步行街物管会、天下步行街商会出具的《请求整治临桂步行街铺面房东向商户索要高额转让费和强制抬高房租的报告》认为是行业的一种现状，并非针对本案，这种认定是错误的。房东当初是将清水房租给商户，商户投资装修好门面，正因为合同中有“在同等条件下，可以续租”。商户才敢投资装修。而房东（被上诉人）则把装修成门面的投资作为转让给第三人经营而收取转让费的理由。“原判”则忽略这方面，纯属认定事实错误。请求二审撤销“原判”，发回重审。本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。

被上诉人何某某答辩称：一审判决上诉人给付我2009年10月2日至2010年3月2日期间的门面租金3500元是错误的，应更正为9个月（2009年10月1日起至2010年6月底止）。每月应付租金850元，共计7650元。我与上诉人的租赁合同已经终止，我不同意上诉人续租。请求二审驳回上诉人的上诉。

本院综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实有以下争议：上诉人与被上诉人的租赁合同到期后，上诉人仍不退租，在同等条件下要求续租，其请求是否合理合法。双方当事人对上述争议焦点均未能提供新的证据。

一审认定的事实除2006年10月1日，上诉人与被上诉人就双方租赁门面签订“门面租赁协议书”第4条，第一年每月租金700元，以后每年在上年的月租金基础上上浮10%……外，其他事实属实，本院予以确认。

本院认为：上诉人覃某某与被上诉人何某某于2006年10月1日所签订的“门面租赁协议书”是双方当事人在平等基础上友好协商签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反有关法律规定，该“协议”合法有效。该协议期满后是否续租，应尊重双方双方当事人的意愿。上诉人覃某某称在同等条件下其有优先权，但必须基于被上诉人愿意续租情况下，被上诉人何某某已明确表示期满后不再续租，已无续租的条件存在，就不存在优先权之说法。上诉人覃某某称一审认定事实错误，被上诉人不同意其续租，构成违约的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实基本清楚，证据充分，实体处分基本正确，本院应予维持。但一审判决上诉人覃某某给付被上诉人何某某逾期使用门面租金700元／月错误，本院依据双方协议第4条约定，第二年月租上浮10%的规定，更正为850元／月，给付时间至本判决生效时止。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：

一、维持临桂县人民法院（2010）临民初字第X号民事判决书第一项、第三项、第四项；

二、变更临桂县人民法院（2010）临民初字第X号民事判决书第二项“被告覃某某给付原告何某某2009年10月2日至2010年3月2日期间的门面使用租金3500元”为：上诉人覃某某给付被上诉人何某某租赁协议书期满后，逾期使用门面租金（按850元/月，时间从2009年10月2日起至本判决生效时止）。

本案二审案件受理费50元，由上诉人覃某某负担。

上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起五日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。

本判决为终审判决。

审判长唐林森

审判员漆映雪

审判员何某

二O一0年七月十三日

书记员秦莉