上诉人（原审被告）朱某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，仙桃市通海口信合家俱厂业主。

委托代理人胡文藻，仙桃市沔洲法律服务所（略）。

委托代理人缪某某，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，个体工商户。

被上诉人（原审原告）郑某甲，又名郑X，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人。

委托代理人郑某乙，男，X年X月X日出生，汉族，湖北省仙桃市人，系郑某甲之父。

上诉人朱某某因与被上诉人郑某甲房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2009）仙民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年10月18日受理后，依法组成合议庭，于同年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人朱某某的委托代理人胡文藻、缪某某，被上诉人郑某甲的委托代理人郑某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：2006年8月5日，郑某甲之父郑某乙以郑某甲的名义向朱某某购买仙桃市通海口信合家俱厂旧宿舍楼的1、X号楼。双方口头约定：每栋四层价款1.8万元，共计价款3.6万元。当日，郑某甲的舅兄黄某清代郑某甲向朱某某支付购房款3万元，郑某乙以郑某甲的名义向朱某某出具了一份欠款金额为6000元的欠条，并在该欠条上注明“前付款到位”，朱某某当即向郑某乙出具了收取郑某甲1、X号楼的总价款3.6万元的收据。朱某某收到购房款后，实际只交付了1、X号楼的第三、四层房屋。郑某甲于2008年3月请求仙桃市X镇人民调解委员会保护其民事权利未果。郑某甲于2009年8月13日起诉，请求朱某某返还购房款1.8万元。诉讼中，朱某某以郑某甲的诉讼主张已超过诉讼时效期间等理由提出抗辩。

另查明，2004年3月，郑某甲之父郑某乙通过购买方式取得了仙桃市通海口信合家俱厂旧宿舍楼的1、X号楼的第一、二层房屋的所有权。

原审认为：双方口头达成的房屋买卖协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。朱某某在收到郑某甲3万元现金及欠款金额为6000元的欠条后，应当按照约定向郑某甲交付1、X号楼各四层房屋，而朱某某交付给郑某甲的1、X号楼第一、二层房屋的所有权另有他人，其只享有该两栋房屋的第三、四层的所有权，朱某某实际交付给郑某甲的只是1、X号楼的第三、四层房屋。朱某某未完全履行合同义务，且实际履行已无可能。郑某甲要求返还部分购房款的请求，依法应予以支持，但应扣除其尚未支付的价款6000元。郑某甲曾于2008年3月向仙桃市X镇人民调解委员会主张过权利，诉讼时效从此中断，郑某甲的诉讼主张未超过诉讼时效期间。遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十二条第一款、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、朱某某返还郑某甲购房款1.2万元；二、驳回郑某甲的其他诉讼请求。上述具有给付内容的款项，于本判决生效后10日内履行完毕。逾期履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，由郑某甲负担83元，朱某某负担167元。

朱某某上诉称：一、郑某甲的起诉已超过诉讼时效期间，仙桃市X镇人民调解委员会的调查笔录不能作为认定诉讼时效中断的依据；二、朱某某不应作为本案的被告，涉案房屋是朱某某及蒋贞明等三人合伙以仙桃市通海口信合家俱厂的名义从仙桃市通海口国土资源所取得的三块土地上的房屋，三人又转手以仙桃市通海口信合家俱厂的名义卖给郑某甲，应以仙桃市通海口信合家俱厂或者朱某某、蒋贞明等合伙人为被告；三、原审认定事实错误，房屋买卖合同双方均已履行完毕，钱房两清；四、原判实体处理错误。请求撤销原判，判决驳回郑某甲的诉讼请求，或将该案发回重审。

郑某甲在法定期间内未提交书面答辩意见，庭审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

二审查明：位于仙桃市X镇X路X号的一幢四层56间砖混结构房屋原为原湖北省仙桃市国营通海口农机修造厂（后更名为仙桃市多元耐磨材料厂）所建的职工住宿楼，从西往东编为1-X号楼，每号楼四层房屋建筑面积相同。郑某乙原为该厂职工，住在其中X号楼的第一层。后仙桃市多元耐磨材料厂因资不抵债而破产清算，清算组对该厂财产进行处理。郑某乙于2004年2月21日向仙桃市通海口房地产管理所支付购房款购得该住宿楼X、X号楼的第一、二层房屋的所有权，并于同年3月领取了仙桃市房屋产权产籍监理所填发的房屋所有权证。后该住宿楼转卖给仙桃市通海口国土资源所。2005年8月，仙桃市通海口国土资源所将该住宿楼及其下土地（约1.7亩）使用权一并转让给仙桃市通海口信合家俱厂，土地使用权过户至仙桃市通海口信合家俱厂名下，但住宿楼的所有权未办理过户手续。仙桃市通海口房地产管理所和仙桃市通海口国土资源所当时向仙桃市通海口信合家俱厂的经营者朱某某言明：该住宿楼X、X号楼的第一、二层已出卖给郑某乙。2006年朱某某决定将该住宿楼对外出售。同年8月5日，郑某乙以其子郑某甲的名义向朱某某提出购买该住宿楼X、X号楼的第三、四层。朱某某不承认郑某乙的房屋所有权证，要求其整体购买1、X号楼，每号楼四层价款1.8万元，共计价款3.6万元。当日，郑某甲的舅兄黄某清代郑某甲向朱某某支付购房款3万元，郑某乙以郑某甲的名义向朱某某出具了一份欠款金额为6000元的欠条，并在该欠条上注明“前付款到位”，朱某某即向郑某乙出具了收取郑某甲1、X号楼的总价款3.6万元的收据。同年8月6日，郑某乙以郑某甲的名义与仙桃市通海口信合家俱厂签订了一份《合同》，约定：仙桃市通海口信合家俱厂将其住宿楼一栋四层出卖给郑某甲，价款为1.8万元；房屋过户手续由郑某甲自己负责，与仙桃市通海口信合家俱厂无关；仙桃市通海口信合家俱厂必须在2006年8月8日前将房屋交给郑某甲；等等。因1、X号楼均为四层，价款相同，双方只签订了一份合同。上述合同签订后，仙桃市通海口信合家俱厂即将该1、X号楼的第三、四层房屋交付给郑某甲。2007年11月14日，郑某甲办理了该1、X号楼的土地使用权证，但未办理该1、X号楼第三、四层房屋的所有权证。2008年3月，郑某乙以朱某某无权出售该住宿楼X、X号楼的第一、二层房屋等理由，代郑某甲向仙桃市X镇人民调解委员会请求保护民事权利。该调解委员会工作人员给朱某某做工作，朱某某认为其向郑某甲出售的是1、X号楼的第三、四层及楼下土地的使用权，合同已实际履行，不同意调解。郑某甲遂于2009年8月13日起诉，要求朱某某返还购房款1.8万元。

另查明，仙桃市通海口信合家俱厂系于2005年9月22日成立的个体企业，在工商行政管理部门登记的经营者姓名为朱某某，经营期限至2007年9月30日。

本院认为：郑某甲与朱某某个体经营的仙桃市通海口信合家俱厂所签订的房屋买卖合同因1、X号楼的第一、二层房屋的所有权属于郑某乙，朱某某不享有所有权，无权处分，郑某乙受托以郑某甲的名义签订合同亦不表明其追认朱某某的处分行为，且郑某乙、郑某甲父子的真实意思是购买1、X号楼的第三、四层房屋，将1、X号楼的第一、二层房屋作为本合同标的物予以买卖显然不是其真实意思表示，故该部分内容无效。朱某某以仙桃市通海口信合家俱厂的名义从仙桃市通海口国土资源所处受让上述住宿楼，虽未过户至其名下，但仙桃市通海口国土资源所出售上述住宿楼给朱某某个体经营的仙桃市通海口信合家俱厂并由其处分的意思表示是清楚的，仙桃市通海口信合家俱厂和朱某某享有房屋的实际处分权，其将该住宿楼X、X号楼的第三、四层房屋实际出售给郑某甲，且已实际交付，故虽不完全符合合同关于1、X号楼整体出售的约定，但该出售行为应认定为有效。关于价款的确定问题，房屋买卖合同只确定了每号楼一至四层房屋的总价款为1.8万元，未单独明确约定每号楼三至四层的价款，鉴于每层房屋建筑面积相同，按本地实际交易习惯，可确定每号楼一至二层与三至四层的价款相同，均为9000元，则1、X号楼一至二层与三至四层的价款各为1.8万元。由于双方就1、X号楼的第一、二层房屋所达成的买卖协议无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，朱某某因该合同的无效内容部分所获得的价款，即1.8万元应予以返还，扣除郑某甲以欠条的形式尚未支付的价款6000元（此款扣减后朱某某应将欠条返还给郑某甲），朱某某还应给付郑某甲款1.2万元。本案系因合同之债引起的纠纷，应适用我国民法通则诉讼时效的有关规定，但郑某乙代郑某甲于2008年3月请求仙桃市X镇人民调解委员会保护其民事权利，应为引起诉讼时效中断的法定事由，郑某甲的起诉未超过诉讼时效期间。仙桃市通海口信合家俱厂系个体企业，在工商行政管理部门登记的经营者为朱某某，故朱某某是本案适格的诉讼主体和债务主体，郑某甲以朱某某为被告提起诉讼并无不当，其要求朱某某返还部分购房款的请求应予以支持。朱某某的上诉理由均不能成立。原审认定的主要事实清楚，虽适用法律不当，但实体处理正确。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第六十一条、第一百三十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由朱某某负担。

本判决为终审判决。

审判长戴同德

审判员肖志祥

代理审判员张云山

二O一O年十二月六日

书记员胡煜婷