原告蒋某，女，1980年生。

委托代理人王某伟，荥阳市X路法律服务所法律工作者。

被告王某，女，1980年生。

原告蒋某诉被告王某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王某伟、被告王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称:2009年11月15日，原告与被告达成房屋转租协议，被告同意将其租赁的一处门面房转租给原告，原告先后付给被告定金共计x元。被告交付房屋后，原告花费2000元对门面房进行了装修。原告租用房屋期间，房主以被告私自转租为由，于2010年1月7日收回了门面房。原告要求被告退还定金x元并赔偿损失2000元。

被告辩称：被告的租赁合同到期前，房主提出续签租赁合同的条件是限期预交租金，原告当时已经实际使用门面房一个多月，被告多次通知原告预交下一年度的租金，然后由被告找房主变更承租人姓名，原告却拒不交纳。因原告未交租金，房主将收回房屋收回，被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明：被告曾承租位于荥阳市X街道办事处××路南段的一处门面房，经营商品销售，该房屋的房主为×××。其租赁合同相关内容有：租用期为一年，自2009年1月1日起至2009年12月31日止，年租金7830元，承租人擅自转租、转让他人使用时，房主有权终止合同，并限期搬出，一切损失和后果均由承租人负责，合同终止后，房屋的装修部分，应无代价归房主所有。

2009年11月15日，原告与被告签订房屋转租协议一份。被告在同意将其租赁的门面房转租给原告。其转租协议约定：1、转租协议以房主同意转租为生效要件；2、被告为转租方，原告为承租方；3、转让费共计x元，包括被告已向房主缴纳的自2008年12月25日至2009年12月25日的房屋租金8000元；4、原告在签订协议时向被告交付定金x元，被告承诺于2009年12月25日前解除与房主的租约并完全迁出房屋；5、被告承诺房主与原告签订房屋租赁协议，待上述事项办结后，原告向被告交付剩余转让费5000元，若房主不与原告签订租赁协议，被告退还转让费x元。转租协议签订前后，原告分两次付给被告现金共计x元。转租协议签订当日，被告将门面房交付原告占用，但未如约解除其租赁合同。原告对房屋门面等处进行装修、装饰后，开始经营商品零售。

2009年12月份，房主通知被告预付下一年度租金，被告遂通知原告向房主预交，原、被告均未预交租金。租赁合同到期后，被告未与房主续签有效的租赁合同。2010年1月7日，房主依其合同约定收回所租房屋并另行出租。因退款问题协商无果，原告于2010年1月11日向本院提起诉讼要求处理。

本院认为：原告与被告约定转租的同时，约定由被告解除其租赁合同并承诺由房主与原告签订租赁合同，说明双方的转租协议包括转让租赁权。本案房屋转租和租赁权的转让均以房主许可为生效要件，协议达成后，被告负有征得房主认可其转租和转让行为的义务，被告向原告交付房屋后，房主不与原告签订租赁合同并收回了房屋，说明房主对被告的转租和转让行为不予认可，因此，双方签订的转租协议不生效。转租协议不发生法律效力，依据转租协议取得的财产或利益缺乏法律依据，属不当得利，应当返还。

被告收取原告的现金x元，虽然名称为定金，但未约定为担保性质，实质为空转费，被告应予返还。原告实际使用了被告所租房屋，应当向被告支付使用费。自原告于2009年11月15日占用房屋之日起，至被告的租期于2009年12月31日届满，参照租赁合同约定的租金标准计算原告占用房屋期间的使用费为965元。从原告已付现金x元中扣除该使用费后剩余的x元，被告应给付原告。

原告就其装修、装饰物与房屋的附合情况及相应损失未提供有效证据，要求被告赔偿损失的主张，证据不足，本院不予支持。转租协议签订后，原告未与房主签订租赁合同，没有向房主交纳租金的义务，被告关于房主收回房屋系因原告未交租金的辩解，本院不予采纳。依据《中华人民共和国民法通则》第九十一条、第九十二条，《中华人民共和国合同法》第八十九条、第二百二十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告王某于本判决生效之日起十日内向原告蒋某返还现金三万四千零三十五元。

二、驳回原告蒋某其他诉讼请求。

案件受理费725元，由原告负担74元，被告负担651元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

审判长任丙申

审判员刘拴成

审判员张万青

二○一○年三月二十日

书记员赵霞（代）