上诉人（原审原告）仙桃市宏运名居小区业主委员会，住所地：湖北省仙桃市仙源大道X号。

代表人陈某某，该业主委员会主任。

委托代理人周光荣，湖北龙田（略）事务所（略）。

委托代理人杨锋，湖北龙田（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）仙桃市龙裕物业管理有限公司，住所地：湖北省仙桃市X路宏达小区X号。

法定代表人李某甲，该公司总经理。

委托代理人王兵年，该公司法律顾问。

被上诉人（原审被告）湖北宏运房地产开发有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区X街X路X号。

法定代表人李某乙，该公司总经理。

委托代理人彭某某，该公司经理。

委托代理人祁松涛，湖北诚智成（略）事务所（略）。

上诉人仙桃市宏运名居小区业主委员会（以下简称宏运业主委员会）因与被上诉人仙桃市龙裕物业管理有限公司（以下简称龙裕公司）、湖北宏运房地产开发有限公司（以下简称宏运公司）物业服务合同纠纷（原审案由为合同纠纷）一案，不服湖北省仙桃市人民法院（2010）仙民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2010年8月26日受理后，依法组成合议庭，于同年9月21日公开开庭进行了审理。上诉人宏运业主委员会的委托代理人周光荣、杨锋，被上诉人龙裕公司的委托代理人王兵年，被上诉人宏运公司的委托代理人彭某某、祁松涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审认定：2008年5月11日，宏运业主委员会与龙裕公司签订了一份《物业管理合同》，选聘龙裕公司为“宏运名居”小区的物业管理公司。同年5月20日，宏运业主委员会与龙裕公司、宏运公司签订了一份《物业管理移交合同》，约定：宏运公司尊重宏运业主委员会与龙裕公司所签订的《物业管理合同》，同意将“宏运名居”小区的物业移交给宏运业主委员会，并同意宏运业主委员会选聘龙裕公司为“宏运名居”小区的物业管理公司；宏运公司所移交的物业类型为X栋砖混多层住宅楼、X栋框架小高层住宅楼、地下水泵房及加压供水全套设备，占地面积为x.73平方米，建筑面积为x.38平方米；物业管理收费标准为多层住宅每平方米0.4元，高层、小高层每平方米0.5元，物业移交龙裕公司后，龙裕公司可根据有关政策与宏运业主协商调整收费标准，X号楼按照前期宏运公司承诺的收费标准，并遵照对住户免收二年物业管理费的承诺，未满期限（至2008年10月28日截止）的管理服务全权委托龙裕公司，房屋及配套设施的维修费用在国家规定保修期间内的项目由宏运公司负责，其他服务管理费及特约服务费由宏运业主委员会、龙裕公司双方协商拟定，龙裕公司按照国家有关政策收取物业管理、服务等费用，并按照有关政策的服务内容和管理标准提供管理、服务，盈余或亏损由龙裕公司享有和承担，与宏运公司、宏运业主委员会无关；物业的移交验收为宏运公司委托龙裕公司将已破坏的物业用房、监控设施、门、道路、路灯、绿化修复至业主入住时的标准，其所有费用采取包干的办法，后期依法追缴回的（业主）欠款归龙裕公司所有，其维修质量由宏运业主委员会验收，宏运公司不再承担其修复验收的责任；宏运公司向宏运业主委员会（后由宏运业主委员会向龙裕公司）移交竣工验收、技术、物业管理等所必需的相关资料及物业公用设施、设备，均以龙裕公司负责恢复至业主入住时的标准为准；物业相关费用的结算为宏运公司给付龙裕公司物业管理包干费5万元，宏运公司考虑龙裕公司包干费用略紧及后期物业管理开展，同意将前期业主所欠物业管理费x元及车库尾款6万元、曹巧芝欠款1780元，共计x元给予龙裕公司，并由龙裕公司自行收取，龙裕公司在收取费用期间如发生任何纠纷及争议，宏运公司不再承担任何责任；物业移交的责任划分为本合同自宏运公司、宏运业主委员会、龙裕公司三方签字盖章并报物业所鉴证备案生效后，该项目即由宏运业主委员会全权负责，宏运公司不再承担该项目的任何责任及移交。上述《物业管理移交合同》签订后，各方当事人于当日即报仙桃市物业管理所备案。此后，上述三方就合同所涉物业及其设施、设备等财产进行了移交，并办理了移交手续。其间，宏运公司向龙裕公司出具了二份承诺书，以书面形式明确承诺将其在“宏运名居”小区开发管理过程中业主所欠车库尾款6万元及曹巧芝欠款1780元作为物业移交后期补偿费交由龙裕公司自行收取使用。2008年5月23日，宏运公司按约将5万元物业包干费用支付给龙裕公司，龙裕公司向其出具了一份收据。后宏运业主委员会因“宏运名居”小区物业管理与龙裕公司发生纠纷，2008年7月12日，宏运业主委员会与仙桃市春秋物业管理有限公司（以下简称春秋公司）签订《宏运名居物业管理委托合同》一份，将“宏运名居”小区的物业管理委托给春秋公司，并交付了相关费用。2010年7月，宏运业主委员会以龙裕公司、宏运公司为共同被告诉至原审法院，认为龙裕公司未履行《物业管理移交合同》所约定的义务，请求解除该合同，并判令二被告共同支付宏运业主委员会因委托春秋公司进行房屋、道路、水管等维修及绿化补填所支付的费用x元，共同给付宏运业主委员会向春秋公司所支付的物业管理费x元。2009年12月，宏运业主委员会申请撤诉。原审法院裁定准许其撤诉。2010年1月11日，宏运业主委员会以同一事实和请求再次起诉，原审法院于同日以合同纠纷为立案案由受理本案。

原审另认定，宏运公司在履行“宏运名居”小区物业管理过程中，按《物业管理移交合同》的约定，收取了“宏运名居”小区业主车库尾款x元。

原审认为：宏运业主委员会与龙裕公司、宏运公司三方所签《物业管理移交合同》依法成立且合法有效。宏运公司在宏运业主委员会与龙裕公司签订《物业管理合同》之后，将其所开发承建的“宏运名居”小区的物业管理、财产、设施、设备移交给宏运业主委员会和龙裕公司，三方据此签订《物业管理移交合同》并按合同约定各自履行了义务，《物业管理移交合同》已实际履行完毕，且合同目的已实现。宏运业主委员会请求解除三方所签《物业管理移交合同》的理由不成立，且无法定解除事由，于法无据，依法不予支持。宏运业主委员会认为《物业管理移交合同》的性质属于委托合同的理由不能成立，其诉讼请求属于物业服务纠纷范畴，与本案无关，且宏运业主委员会在诉讼中，既不提供其与龙裕公司所签订的《物业管理合同》，也不提供解除其与龙裕公司所签《物业管理合同》的相关证据，而是坚持要求龙裕公司与宏运公司承担物业服务关系中的相关民事责任，于法无据，故其诉讼请求亦不予支持。遂判决：驳回宏运业主委员会的诉讼请求。案件受理费1889元，由宏运业主委员会负担。

宏运业主委员会上诉称：一、原审认定事实不清，本案诉争的《物业管理移交合同》并未实际履行完毕。X号楼按照前期宏运公司承诺的收费标准，并遵照对住户免收二年物业管理费的承诺，未满期限（至2008年10月28日截止）的物业管理服务全权委托给了龙裕公司，但龙裕公司在“宏运名居”小区从事物业管理仅一个月，于2008年6月12日左右从该小区撤走，未履行截至2008年10月28日免费从事物业管理的义务；合同约定宏运公司委托龙裕公司将已破坏的物业用房、监控设施、门、道路、路灯、绿化修复至业主入住时的标准，其维修质量由宏运业主委员会验收，但龙裕公司未尽该维修义务，既不能提供上述修理项目的费用支出明细，又不能提供修理后交付宏运业主委员会验收合格的相关证据，宏运业主委员会只得另行委托春秋公司予以修缮，花去费用x元。原审认为“《物业管理移交合同》已实际履行完毕”缺乏事实依据。二、原审认为龙裕公司与宏运公司之间的权利义务关系不属于委托合同关系，与《物业管理移交合同》的内容相违背。三、本案诉争的《物业管理移交合同》对上述三方当事人的权利义务均有明确约定，是一份独立的合同，并非宏运业主委员会与龙裕公司所签《物业管理合同》的附合同，本案诉争的主要焦点是《物业管理移交合同》中约定的两项义务龙裕公司与宏运公司是否已履行，这与《物业管理合同》无任何关联，《物业管理合同》不属于本案审理的范畴。原审认为宏运业主委员会不提供解除《物业管理合同》的相关证据，从而驳回宏运业主委员会的诉讼请求没有事实和法律依据。请求二审法院撤销原判，依法改判。

龙裕公司在法定期间内未提交答辩状，庭审中辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

宏运公司在法定期间内未提交答辩状，庭审中辩称：宏运公司已履行了《物业管理移交合同》中约定的义务，不应承担本案的民事责任。宏运业主委员会如果认为龙裕公司没有履行物业管理义务，可以直接诉请龙裕公司承担相关违约责任，不应请求解除《物业管理移交合同》。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

各方当事人均未向本院提交新的证据。

二审查明：2008年5月11日，宏运业主委员会与龙裕公司签订了一份《物业管理合同》，选聘龙裕公司为“宏运名居”小区的物业管理公司。同年5月20日，宏运业主委员会与龙裕公司、宏运公司签订了一份《物业管理移交合同》，约定：宏运公司尊重宏运业主委员会与龙裕公司所签订的《物业管理合同》，同意将“宏运名居”小区的物业移交给宏运业主委员会，并同意宏运业主委员会选聘龙裕公司为“宏运名居”小区的物业管理公司；宏运公司所移交的物业类型为X栋砖混多层住宅楼、X栋框架小高层住宅楼、地下水泵房及加压供水全套设备，占地面积为x.73平方米，建筑面积为x.38平方米；物业管理收费标准为多层住宅每平方米0.4元，高层、小高层每平方米0.5元，物业移交龙裕公司后，龙裕公司可根据有关政策与宏运业主协商调整收费标准，X号楼按照前期宏运公司承诺的收费标准，并遵照对住户免收二年物业管理费的承诺，未满期限（至2008年10月28日截止）的管理服务全权委托龙裕公司，房屋及配套设施的维修费用在国家规定保修期间内的项目由宏运公司负责，其他服务管理费及特约服务费由宏运业主委员会、龙裕公司双方协商拟定，龙裕公司按照国家有关政策收取物业管理、服务等费用，并按照有关政策的服务内容和管理标准提供管理、服务，盈余或亏损由龙裕公司享有和承担，与宏运公司、宏运业主委员会无关；物业的移交验收为宏运公司委托龙裕公司将已破坏的物业用房、监控设施、门、道路、路灯、绿化修复至业主入住时的标准，其所有费用采取包干的办法，后期依法追缴回的（业主）欠款归龙裕公司所有，其维修质量由宏运业主委员会验收，宏运公司不再承担其修复验收的责任；宏运公司向宏运业主委员会（后由宏运业主委员会向龙裕公司）移交竣工验收、技术、物业管理等所必需的相关资料及物业公用设施、设备，均以龙裕公司负责恢复至业主入住时的标准为准；物业相关费用的结算为宏运公司给付龙裕公司物业管理（包括上述项目的修复）包干费5万元，宏运公司考虑龙裕公司包干费用略紧及后期物业管理开展，同意将前期业主所欠物业管理费x元及车库尾款6万元、曹巧芝欠款1780元，共计x元给予龙裕公司，并由龙裕公司自行收取，龙裕公司在收取费用期间如发生任何纠纷及争议，宏运公司不再承担任何责任；物业移交的责任划分为本合同自宏运公司、宏运业主委员会、龙裕公司三方签订盖章并报物业所鉴证备案生效后，该项目即由宏运业主委员会全权负责，宏运公司不再承担该项目的任何责任及移交。上述《物业管理移交合同》签订后，各方当事人于当日即报仙桃市物业管理所鉴证备案。此后，上述三方就合同所涉物业及其设施、设备等财产进行了移交，并办理了移交手续。其间，宏运公司向龙裕公司出具了二份承诺书，以书面形式明确承诺将其在“宏运名居”小区开发管理过程中业主所欠车库尾款6万元及曹巧芝欠款1780元作为物业移交后期补偿费交由龙裕公司自行收取使用。2008年5月23日，宏运公司按约将5万元物业包干费用支付给龙裕公司，龙裕公司向其出具了一份收据。龙裕公司还收取了“宏运名居”小区业主车库尾款x元，但龙裕公司未履行《物业管理移交合同》所约定的对已破坏的物业用房、监控设施、门、道路、路灯、绿化等的修复义务。同年6月，龙裕公司因“宏运名居”小区物业管理与宏运业主委员会发生纠纷，龙裕公司从小区内撤出。同年7月12日，宏运业主委员会与春秋公司签订《宏运名居物业管理委托合同》一份，将“宏运名居”小区的物业管理委托给春秋公司，并交付2008年6月12日至2008年10月28日期间的物业管理费x元（其中X号楼一单元有住户55户，合计交纳物业管理费x元；X号楼二单元有住户55户，合计交纳物业管理费x元。春秋公司系按照仙桃市物价局、仙桃市房地产管理局仙价房服[2008]X号文件的有关规定收取物业管理费）。宏运业主委员会另行委托春秋公司对《物业管理移交合同》所约定的已破坏的物业用房、监控设施、门、道路、路灯、绿化等项目予以修缮，其中程控门换件费用6580元，监控设施维修费用4760元，绿化植补费3600元，其他有关项目维修材料款6660元，共计x元。2009年7月，宏运业主委员会以龙裕公司、宏运公司为共同被告诉至法院，认为龙裕公司未履行《物业管理移交合同》所约定的义务，请求解除该合同，并判令二被告共同支付宏运业主委员会因委托春秋公司进行房屋、道路、水管等维修及绿化补填所支付的费用x元，共同给付宏运业主委员会向春秋公司所支付的物业管理费x元。2009年12月，宏运业主委员会申请撤诉，原审法院裁定准许其撤诉。2010年1月11日，宏运业主委员会以同一事实和请求再次起诉，原审法院于同日以合同纠纷为立案案由受理本案。

本院认为：宏运业主委员会与龙裕公司、宏运公司所签订的《物业管理移交合同》体现了各方当事人的真实意思，且已报仙桃市物业所鉴证备案，其内容亦未违反我国法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，各方当事人应遵照执行。本案争议焦点为：一、本案性质如何确定；二、宏运公司应否承担本案民事责任；三、宏运业主委员会要求解除《物业管理移交合同》及龙裕公司承担民事责任的诉讼请求应否支持。

关于焦点一，即本案性质的确定问题。从《物业管理移交合同》的主要内容来看，宏运公司将应由自己向宏运业主委员会履行的部分物业管理服务义务委托龙裕公司履行，两者之间的关系虽表述为“委托”，但结合该合同的其他内容，如“其维修质量由宏运业主委员会验收，宏运公司不再承担其修复验收的责任”，“该项目即由宏运业主委员会全权负责，宏运公司不再承担该项目的任何责任及移交”，以及宏运公司以给付物业管理包干费5万元、转让债权x元作为龙裕公司履行合同义务的对价等分析，宏运公司与龙裕公司之间实质上系合同权利义务转让关系，即宏运公司将应由自己向宏运业主委员会履行的部分物业管理服务义务及相关债权有偿转让给龙裕公司，宏运业主委员会予以认可并以三方协议的形式确认。本案系因龙裕公司不履行该物业服务转让合同所约定的义务而产生的纠纷，故本案性质属于物业服务转让合同纠纷。按照最高人民法院民事案件案由的有关规定，本案案由应归类于物业服务合同纠纷。原审将本案案由确定为合同纠纷不准确。

关于焦点二，即宏运公司应否承担本案民事责任问题。宏运公司将应由自己向宏运业主委员会履行的部分物业管理服务义务有偿转让给龙裕公司，宏运业主委员会接受了龙裕公司为相关权利义务主体，则依《物业管理移交合同》和有关法律规定，宏运公司不应承担本案民事责任。

关于焦点三，即宏运业主委员会要求解除《物业管理移交合同》及龙裕公司承担民事责任的诉讼请求应否支持的问题。龙裕公司在合理期限内未履行合同约定的物业修缮义务，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，宏运业主委员会有权解除合同。事实上，龙裕公司从小区内撤出，宏运业主委员会另行委托春秋公司完成了《物业管理移交合同》中本应由龙裕公司履行的义务，双方以行为解除了《物业管理移交合同》中宏运业主委员会与龙裕公司之间关于物业服务权利义务关系方面的条款。宏运业主委员会可起诉要求确认上述行为的效力，其诉请解除合同已无必要。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，龙裕公司根据《物业管理移交合同》的有关约定应向宏运业主委员会承担的义务终止履行，宏运业主委员会可要求龙裕公司赔偿损失。宏运业主委员会另行委托春秋公司完成《物业管理移交合同》中本应由龙裕公司履行的义务所花去的费用，包括房屋、道路、水管等维修及绿化补填所支付的费用x元和2008年6月12日至2008年10月28日期间的物业管理费x元，共计x元，此款应由龙裕公司承担。

综上，宏运业主委员会的主要上诉理由成立，对其相关上诉请求应予支持。原审认定的部分案件事实不清和错误，定性不准，适用法律错误，依法应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：

一、撤销湖北省仙桃市人民法院（2010）仙民二初字第X号民事判决；

二、仙桃市龙裕物业管理有限公司赔偿仙桃市宏运名居小区业主委员会经济损失x元；

三、驳回仙桃市宏运名居小区业主委员会的其他诉讼请求。

上述具有给付内容的款项，于本判决生效之日起10日内履行。逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费1889元，由仙桃市龙裕物业管理有限公司负担1800元，仙桃市宏运名居小区业主委员会负担89元；二审案件受理费1889元，由仙桃市龙裕物业管理有限公司负担1800元，仙桃市宏运名居小区业主委员会负担89元。

本判决为终审判决。

审判长肖淑云

审判员肖志祥

代理审判员张云山

二O一O年十一月九日

书记员胡煜婷