上诉人（原审被告）鲁某某

被上诉人（原审原告）王某某（曾用名王X）。

上诉人鲁某某因房屋买卖合同一案，不服旬阳县人民法院（2010）旬民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人鲁某某、被上诉人王某某及其委托代理人王某重、蔡刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，鲁某某于2003年在旬阳县城桥沟潭建成房屋八层八套，同时以贴广告的形式对外出售。王某某购买鲁某某四楼房屋一套，签订房屋买卖协议书一份，约定鲁某某将单元住房四楼三室一厅、两厕一厨、室内地面砖、仿瓷墙壁、水电全部到位房屋出售给王某某，保修期五年，房屋价款7万元。合同签订之日王某某付款5万元，其余款项在鲁某某给予王某某提供办理房产证证明手续后，王某某付清剩余款2万元。王某某每月应向代收水电人员缴纳三元代办费。若有异议，可单独申请开户，费用自理。任何一方违约，应按售房总价40%付给对方违约金。合同签订后王某某给付鲁某某房款5万元，鲁某某出具收到5万元收条一张。王某某缴纳了房屋买卖契税，将水电安装到位居住至今。购房协议履行期间双方因缴纳房款、办理房产证、修建河堤等问题发生争议。2004年5月25日，旬阳县X镇鲁某台社区主持调解，双方达成补充协议。协议约定，本协议在原售房协议基础上成立，在甲方（鲁某某）配合办理房产手续的同时，乙方（朱仕宝、王某某等买房户）将所欠房款交于甲方。双方房产手续、购房款到位后，甲方必须保证乙方水电通路以及楼梯等公用设施畅通。房屋维修事宜按原协议办理，有争议按诉讼程序解决。补充协议签订后，王某某与鲁某某多次协商仍未能按照协议约定付清房款并办理房产手续。为此诉至法院。

原审认为，鲁某某与王某某于2003年1月23日签订的房屋买卖协议和2004年5月25日签订的补充协议书意思表示真实，内容不违反法律规定，双方应当按照协议内容履行。王某某请求确认房屋买卖协议有效、要求鲁某某履行房屋过户手续的请求合法，应予以支持。王某某请求鲁某某支付违约金，因双方在合同履行期间均存在违约行为，故不予支持。本案鲁某某将房屋卖给王某某至今已8年之久，王某某有理由相信房屋买卖的事实，为鲁某某夫妻双方共同意思表示。王某某购买房屋没有恶意并支付了对价，鲁某某实际交付房屋王某某占有居住至今。故王某某购买房屋依法属于善意取得。鲁某某之妻梁晓玲不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。鲁某某辩称无权处分夫妻共同财产，卖给王某某房子未经妻子梁晓玲同意，且未办理房屋产权证书，应认定合同无效的理由不当，应不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，第一百零七条之规定，原审判决：一、王某某与鲁某某于2003年1月23日签订房屋买卖协议及2004年5月25日签订的补充协议有效；二、王某某支付鲁某某购房款2万元，鲁某某协助王某某办理房屋过户登记手续。限本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由鲁某某承担。

鲁某某提出上诉，认为被上诉人王某某与上诉人签订房屋买卖协议后，经上诉人多次催要，且经城关镇政府多次协调，一直不愿缴纳所欠余款，上诉人无法为其办理过户手续。其次，签订协议时上诉人的爱人毫不知情，上诉人无权处分共有财产。被上诉人在长达七八年的时间里没有采取相应的措施取得共有权人的认可。故请求二审依法改判。

被上诉人王某某答辩认为原判认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。

经二审审理查明的事实与一审认定的基本事实一致。

本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行自己的义务。2003年1月23日上诉人鲁某某与被上诉人王某某签订了房屋买卖协议，2004年5月25日在社区的主持下又达成补充协议，其意思表示真实，内容合法，均为有效的民事法律行为。因此原审判令王某某支付鲁某某购房款2万元、鲁某某协助王某某办理房屋过户登记手续，双方当事人继续履行合同义务，其判决结果并无不当。对于鲁某某上诉认为签订协议时其爱人毫不知情，自己无权处分共有财产，故协议无效的问题。查明2003年1月23日鲁某某将房屋卖给王某某后，王某某居住至今，期间双方因发生争议又经社区调解并达成协议，加之上诉人之妻并未主张权利，所以鲁某某以协议未经共有人同意而无效的理由依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费各一百元，由鲁某某负担。

本判决为最终判决。

审判长刘新建

审判员刘芳

审判员周红梅

二0一0年十一月二十二日

书记员李伟