上诉人（原审被告）福建金海湾房地产开发有限公司，住所地福鼎市X路X号。

法定代表人林某某，董事长。

委托代理人檀木林，福建元一（略）事务所（略）。

委托代理人朱芳，福建元一（略）事务所（略）。

被上诉人（原审原告）福鼎市桐城明珠业主委员会。

负责人李某某，主任。

委托代理人李某旺，福建民哲（略）事务所（略）。

原审被告高某某，男，X年X月X日出生。

上诉人福建金海湾房地产开发有限公司（以下简称金海湾公司）因与被上诉人福鼎市桐城明珠业主委员会（以下简称桐城明珠业主委员会）、原审被告高某某买卖合同纠纷一案，不服福鼎市人民法院（2010）鼎民初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审判决认定：“福鼎市桐城明珠”工程由被告金海湾公司开发建设，工程经验收合格并取得商品房住宅和店面的预售许可证。2008年4月原告桐城明珠业主委员会经过福鼎市房地产管理所备案成立。2010年1月20日被告金海湾公司与不属于桐城明珠业主的被告高某某签订了《桐城明珠停车位销售协议》，将桐城明珠X幢X号停车位以x元的价格出售给被告高某某。该停车位属于架空层的停车位，其面积不参与分摊。被告金海湾公司至今未取得架空层停车位的所有权证和预售许可证。

2010年1月26日，原告以“停车位是小区内的配套设施，被告无权将该产权销售他人，为维护全体业主的合法权益”为由，向原审法院提起本案之诉，请求：判决二被告之间签订的《桐城明珠停车位销售协议》之买卖无效。

原审判决认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。依《中华人民共和国合同法》第一百三十二条第一款的规定，只有具备相应的产权，才能对相关财产进行处分，任何单位和个人均无权处分不属于自己的财产。本案被告金海湾公司对《桐城明珠停车位销售协议》中的出让物即桐城明珠X幢X号停车位至今尚未取得所有权，同时参照最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”被告金海湾公司未提供证据证明其在本案起诉前已取得商品房预售许可证明，因此可以认定该停车位销售协议明显违反了法律、行政法规的强制性规定，应当认定为无效。原告作为依法律规定和该小区业主团体的授权人，已经过有关职能部门登记备案，具备本案诉讼主体资格，其有权代表全体业主提起诉讼，故原告请求确认诉争协议无效，符合法律规定，予以支持。被告金海湾公司主张本案诉争车位系其所有，诉争协议有效，其辩解理由依据不足，不予采信。

原审依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第一百三十二条第一款、最高某民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《物业管理条例》第八条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第一百零八条、最高某民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：确认被告福建金海湾房地产开发有限公司与被告高某某之间于2010年1月20日签订的关于福鼎市桐城明珠X幢X号停车位的《桐城明珠停车位销售协议》无效。

宣判后，金海湾公司不服，向本院提出上诉称：1、架空层停车位属于上诉人所有，原审认定上诉人未取得诉争停车位所有权，显属错误；2、原审不对诉争停车位所有权归属作出认定，显属错误；3、原审以诉争停车位未取得商品房预售许可证为由，认定该停车位销售协议无效，显属错误；4、桐城明珠业主委员会未经业主大会授权，对本案没有起诉权，原审程序违法。综上，请求撤销原审判决，改判驳回桐城明珠业主委员会的起诉。

被上诉人桐城明珠业主委员会答辩称：1、架空层归住宅建筑全体业主所有,上诉人对此没有产权，一审判决正确；2、上诉人未取得架空层商品房预售许可证，诉争合同违反法律法规，一审确认买卖行为无效正确；3、答辩人为本案适格主体，有权提起诉讼。综上，请求驳回上诉，维持原判。

原审被告高某某未答辩。

本院经审查认为，《物业管理条例》第十五条规定：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”第十九条第一款规定：“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”本案原审原告系以全体业主共有权被侵犯为由提起确认合同无效之诉，该诉讼请求不属与物业管理有关的事项，超出了业主委员会的职责范围，其无权就此提起民事诉讼，该起诉应予驳回。上诉人对原审原告诉讼主体资格所提上诉有理，本院予以支持。原审法院对本案予以受理并作出实体判决不当，应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零八条第（一）项、《最高某民法院关于适用若干问题的意见》第一百八十六条之规定，裁定如下：

一、撤销福鼎市人民法院（2010）鼎民初字第X号民事判决；

二、驳回被上诉人福鼎市桐城明珠业主委员会在原审的起诉。

本裁定为终审裁定。

审判长余梓安

代理审判员林某

代理审判员赖昌铅

二○一○年十月十八日

书记员姜集锋