上诉人（原审被告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人郑某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

被上诉人（原审原告）宋某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

委托代理人边某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

原审被告苏某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。

上诉人张某某与被上诉人宋某某租赁合同纠纷一案，不服郑某市二七区人民法院（2009）二七民一初字第X号民事判决,向本院提起上诉,本院受理后依法组成合议庭,公开开庭进行了审理,上诉人张某某及委托代理人郑某某，被上诉人宋某某及委托代理人边某某，原审被告苏某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原审法院查明：2006年10月28日宋某某与张某某签订租房协议。该协议显示，房主为宋某某，租房人为张某某。房屋系冷库南边某房屋，前面约30平方左右，每月房租600元，押金600元整，从11月5日开始计算，一交三个月房租。租房时间到前面的房子统一拆为止。后面的房子约14平方，租金转让费，前面的房子拆过后，另行商量。

2006年11月5日宋某某与张某某就2006年10月28日租房协议中的租赁物另行签订房屋租赁合同，双方约定，租期一年，租金300元/月，每三个月交纳一次。双方实际履行该协议中，承租人张某某实际交纳的租金高于约定的租金，出租人宋某某予以接受。2007年8月—2007年10月承租人张某某向出租人宋某某交纳租金3900元。

租赁期限届满后，张某某未续约亦未交纳租金，2007年11月27日宋某某诉至法院，要求判令张某某搬出房屋，承担从2007年11月5日起至实际搬出房屋期间的租金损失1300元(暂计算至起诉日，以后发生的租金损失继续计算)。郑某市二七区人民法院(2008)二七民一初字第X号民事判决书、郑某市中级人民法院(2008)郑某二终字第X号民事判决书对宋某某的诉讼请求予以了支持。2008年8月15日张某某从租赁房屋搬出。宋某某认为张某某未给付2007年12月5日至2008年8月15日的房租，故诉至法院要求判令给付自2007年12月5日至2008年8月15日的房租x元，影响房屋出租违约金2000元，房屋转让费4666元，本案诉讼费用由张某某负担。

该院认为：公民、法人违反合同或不履行其他义务的，应当承担民事责任。该案中，宋某某同张某某签订了房屋租赁合同，合同约定每月租金300元。在协议实际履行过程中，张某某交纳的租金高于约定的租金，出租人宋某某予以接受，该行为即为对原租赁协议中租金的变更。租赁期限届满前三个月，张某某交纳租金为1300元/月。租赁期限届满后，双方未签订新的租赁合同，承租人张某某继续使用租赁房屋即应按照租赁期限届满前的每月租金1300元给付出租人宋某某。张某某未履行给付义务，对形成该案纠纷应承担相应的民事责任。宋某某要求张某某给付2007年12月5日至2008年8月15日租金的请求予以支持，超过部分，不予支持。宋某某要求张某某给付违约金及转让费的诉讼请求，证据不力，该院不予支持。宋某某要求张某某、苏某履行给付义务的诉讼请求，证据不力，该院不予支持。

张某某辩称及反诉请求不能成立，理由是：1、宋某某与张某某签订了书面的租赁协议，张某某实际使用了租赁房屋，双方在租赁前期均履行了各自义务且无纠纷；2、承租人张某某认为出租人宋某某不是实际权利人，未提交相应的证据予以证明。3、郑某市二七区人民法院(2008)二七民一初字第X号民事判决书、郑某市中级人民法院(2008)郑某二终字第X号民事判决书对宋某某的房屋出租权利已经予以确认。4、该案中宋某某主张给付租金的期间同(2008)二七民一初字第X号案件中的租金期间不同，故张某某认为宋某某在该案中的诉讼违反了一事不再理的原则不能成立。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下:张某某于判决生效之日起十日内给付宋某某人民币x元;逾期履行，加倍支付迟延履行期间的债务利息；驳回宋某某的其他诉讼请求；驳回张某某的反诉请求；案件受理费293元，张某某负担212元，宋某某负担81元。(该费用宋某某己经垫付，张某某负担部分应连同判决主文确定的给付义务一并支付给宋某某)；反诉费用50元，由张某某负担。

张某某不服原判决，上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1、张某某与宋某某之间的租赁合同纠纷，二七区人民法院已作出（2008）二七民一初字第X号判决书，判决生效后，张某某履行了自己的义务，已与宋某某无任何法律关系。2、张某某与宋某某之间的租赁合同期限届满后，双方的租赁合同已经解除，双方没有再签订房屋租赁协议。郑某某与宋某某之间的房屋租赁协议并没有约定宋某某有权转租此房，张某某了解此事后，与实际所有人郑某某于2007年11月签订了新的房屋租赁协议，并将租金交给了郑某某。3、原审法院认为张某某与宋某某之间存在房屋租赁关系，从而导致适用法律错误，张某某与宋某某的租赁关系早已解除，张某某没有义务向其交纳租金。

宋某某答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回张某某的上诉请求，张某某未按合同及时搬出房屋，应支付房屋出租违约金2000元，快递邮件费48元及本案的上诉费由张某某承担。

本院经审理查明的事实与原审基本相同。

本院认为：张某某与宋某某之间的房屋租赁合同真实有效，租赁期限届满后，张某某继续使用房屋，但未向宋某某支付租金，一审法院判决张某某向宋某某支付租赁期限届满后继续使用房屋的租金并无不妥。张某某对其上诉理由，没有提交证据予以证明，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费293元，由上诉人张某某负担。

本判决为终审判决。

审判长李黎

审判员樊汴玲

代理审判员王胜利

二○一○年二月二日

书记员王世方