原告黄某乙。

委托代理人杜某，上海市卢湾区某法律服务所（略）。

委托代理人顾某，上海市卢湾区某法律服务所（略）。

被告许某。

委托代理人谢某。

委托代理人束某。

原告黄某乙诉被告许某其他用益物权纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员黄某独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄某乙及其委托代理人杜某、顾某到庭参加诉讼，被告许某经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄某乙诉称：上海市X路某号底层房屋原是单位集体宿舍，由原、被告共同承租，被告假冒原告图章及签名，擅自将该房屋以不合理的低价转租给他人至2013年3月，并自2005年10月起侵吞所收取的租金收益，侵害原告同住人权益，故起诉要求被告按房屋租赁市场价格的一半支付原告2005年10月至2010年9月租金收益合计人民币180,000元（2005年10月到2006年9月房屋租金价格按每月人民币4,000元计，2006年10月到2007年9月房屋租金价格按每月人民币5,000元计,2007年10月到2008年9月的房屋租金价格按每月人民币6,000元计，2008年10月到2009年9月的房屋租金价格按每月人民币7,000元计，2009年10月到2010年9月的房屋租金价格按每月人民币8,000元计），若被告对租金标准有异议，可申请评估，以评估价格作为计算依据。

原告黄某乙为支持其诉请提供以下证据：

1、《租用公房凭证》、《户籍资料》，证明原告对上海市X路某号底层房屋享有居住使用权；

2、2008年3月28日签订的《租房协议》、司鉴中心[2010]技鉴字第X号司法鉴定意见书，证明被告假冒原告图章及签名签订了协议，原告并不知情。

被告许某辩称：原告长期不在上海市X路某号底层房屋内实际居住，每次将房屋出租前都与原告协商并取得同意，对出租所得亦曾进行过分配，原告实际也获得了相应租金收益；房屋出租是从2002年就开始的，当时租金价格为每月人民币1,500元，高于市场价格，2005年续签房屋租赁合同时亦曾提出增加租金，但承租方不同意，故合同租金仍维持每月人民币1,500元不变，但因由承租方向公房管理部门缴纳公房租金，实际房屋租金是有增加的，2008年再次续签房屋租赁合同，因当时经济危机之故租金未再提高，并不存在以不合理的低价转租给他人的情况；不认可原告提出的租金标准，亦不同意进行评估，但愿意按每月人民币1,500元的标准在2005年10月到2008年3月期间依照《关于某路某号租金结算情况》之约定给予原告每月房屋租金收益的三分之一，自2008年3月起愿意给予原告每月房屋租金收益的二分之一。

被告许某对原告黄某乙提供的证据无异议。

被告许某为支持其辩称意见提供以下证据：

1、《租用公房凭证》、《改变房屋用途通知单》，证明被告是上海市X路某号底层房屋承租人，有权将房屋出租给他人；

2、韩某、杨某证言，证明原告不在上海市X路某号底层房屋居住；

3、《房屋租金帐单》，证明上海市X路某号底层的租金一直是被告在支付；

4、《关于某路某号租金结算情况》，证明原告实际上收取了部分租金；

5、2003年4月4日、2005年3月29日及2008年3月28日签订的三份《租房协议》，证明原告同意出租房屋，后两份协议系前一份协议的延续；

6、银行存款单，证明被告收取租金的情况；

7、（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决书，证明房屋出租事宜已有生效判决。

原告黄某乙对被告许某提供的证据的质证意见为：

对证据1的真实性无异议，但不同意其证明内容；对证据2则表示因证人未到庭作证故不予认可；对证据3认为与本案无关联，且实际是由转租的承租方向公房管理部门缴纳公房租金的；对证据4的真实性无异议，但表示仅确认2005年之前的房屋出租情况，但不同意2005年以后仍以原租金价格继续出租；对证据5表示不清楚，合同上原告的签名及盖章均是被告假冒的；对证据6表示不清楚，并表示不同意2005年以后房屋仍以原租金价格继续出租；对证据7则表示被告并未参与房屋租赁合同的签订，不了解房屋租赁合同签订情况，除此而外的（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决书所查明的事实均认可。

本院根据当事人举证情况及质证意见，依法认证如下：

被告许某提供的韩某、杨某证言因证人未到庭作证并接受双方当事人质证，在证据形式上存在瑕疵，且其要证明的内容与本案无直接关联性，故对于本案事实不具证明效力；双方提供的其余证据对于本案事实具有证明力。

经审理查明，上海市X路某号底层房屋系公有房屋，承租人为许某，房屋内登记户籍为许某、黄某乙。黄某乙自1992年退休后搬至其儿子处居住至今。2003年4月4日，许某（全权委托谢某）与张某签订《租房协议》，约定将上海市X路某号底层房屋出租于张某（案外人）营业使用，每月租金人民币1,500元,租赁期限自2003年4月1日起至2005年3月31日止。2005年3月29日许某（全权委托谢某）与张某续签《租房协议》，约定将上海市X路某号底层房屋出租于张某营业使用，每月租金人民币1,500元,租赁期限自2005年4月1日起至2008年3月31日止。2005年11月，黄某乙与许某在《关于某路某号租金结算情况》中明确：从2002年12月30日至2005年10月6日共计租金及利息人民币60,122.69元（含押金人民币1,500元），其中人民币60,000元由黄某乙、许某、谢某三人平分，黄某乙签字确认并收取了人民币20,000元。2008年3月28日许某（全权委托谢某）与张某续签《租房协议》，约定将上海市X路某号底层房屋租给张某营业使用，每月租金人民币1,500元,租赁期限自2008年4月1日起至2013年3月31日止。嗣后，黄某乙以许某假冒其图章及签名擅自低价出租房屋侵害其权益为由诉至本院，要求确认2008年3月28日许某与张某签订的《租房协议》无效，并要求张某迁出上海市X路某号底层房屋。审理中，本院依法委托司法部司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心对2008年3月28日签订的《租房协议》进行鉴定，司鉴中心[2010]技鉴字第X号司法鉴定意见书的鉴定结论为：检材2008年3月28日签订的《租房协议》，需检的“黄某乙”签名不是黄某乙所写，而是谢某所写。2010年5月24日，本院作出（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决，判决驳回原告黄某乙的诉讼请求，黄某乙曾不服判决提起上诉，后因未按规定缴纳上诉费而按自动撤诉处理，（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决现已生效。

许某、黄某乙均确认目前由张某向公房管理部门缴纳公房租金。

本院认为，根据《上海市房屋租赁管理条例》的规定，公有房屋承租人可以将承租房屋转租，（2009）卢民四（民）初字第X号民事判决本着尊重现状，维持合同稳定性的原则，已确认2008年3月28日许某与张某签订的《租房协议》合法有效，该判决现已生效。从实际情况来看，许某转租房屋并未影响黄某乙的居住，且黄某乙亦曾收取过部分租金收益，故对于黄某乙要求与许某分割2005年10月至2010年9月租金收益的诉讼请求，本院予以支持，又因原约定黄某乙获取租金收益三分之一的《关于某路某号租金结算情况》对2005年10月及以后的租金收益分割事宜并不具有约束某，故2005年10月至2010年9月租金收益应按房屋居住及户籍情况由许某、黄某乙各半享有。

许某与张某签订的三份《租房协议》中维持不变的每月人民币1,500元租金标准，虽与当前房屋租赁市场价格有差距，但因三份《租房协议》系与同一承租人签订，后两份《租房协议》实际是第一份《租房协议》的续签，有一定的连续性和特殊性，三份《租房协议》签订之时的市场情况与当前市场情况亦存在较大的变化，且2008年3月28日许某与张某签订的《租房协议》已经法院确认为有效合同，合同约定的租金价格亦为有效价格，在该《租房协议》约定的履行期限内只能由签订协议的双方当事人通过协商予以变更，故并不能单凭合同约定价格与市场价格存在差距就简单认定许某以不合理的低价转租侵害黄某乙的合法权益，对黄某乙要求按房屋租赁市场价格计算房屋租金或另行评估之意见，本院难予采纳，在《租房协议》履行期限内的租金收益标准仍应以该协约约定的每月人民币1,500元为准。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，判决如下：

许某于本判决生效之日起十日内按每月人民币750元的标准支付黄某乙自2005年10月起至2010年9月止的房屋租金收益合计人民币45,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币3,900元，减半收取为人民币1,950元，由黄某乙负担人民币1,462.50元，由许某负担人民币487.50元，退还黄某乙人民币1,950元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员黄某

书记员薛文辉