原告上海甲物业管理有限公司，住所地上海市长宁区。

法定代表人涂某某，总经理。

委托代理人郑某某，该公司工作人员。

委托代理人裘某某，该公司工作人员。

被告缪某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告李某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人缪某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

原告上海甲物业管理有限公司诉被告缪某、李某物业服务合同纠纷一案，本院于2009年11月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张莉独任审判，并本案于2009年12月10日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑某某、裘某某，被告缪某同时作为被告李某的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告上海甲物业管理有限公司诉称：原告系上海市松江区X镇X路某弄的物业管理企业，被告系上海市松江区X路某弄某室业主，但被告自2007年1月起未向原告缴纳物业管理费，原告多次催讨，并于2008年11月15日发律师函催讨，被告一直未予支付，故原告提起诉讼请求被告支付自2007年1月至2009年9月的物业管理费人民币（以下币种同）7,898.72元，并承担逾期付款的滞纳金12,085.29元（按所拖欠费用费用的日0.3%计算至2009年9月30日），案件受理费由被告承担。

被告缪某、李某辩称：原告的确系被告所在小区的物业管理企业，被告也确实从2007年1月开始未缴纳过物业管理费。但不缴纳物业费是有原因的，主要原因如下：1、2007年3月15日被告房屋发生漏水，开发商看过现场后确认并非房屋质量问题，系楼上管道堵塞，当时原告有楼上的钥匙，但却一直不肯帮助联系楼上业主解决问题，楼上漏水还导致被告的房屋天花板凹凸不平、西墙发生霉变、墙体存在裂缝及地板潮湿；2、保安不尽职，车辆出入没有人管，夏天小区内主干道上经常有鸡在走影响交通，保安也不予管理；3、防盗系统没有效果。综上，不同意原告的诉讼请求。

被告为证明自己的主张提供了如下证据：

证据一、开发商的工作人员出具的情况说明一份，证明经现场勘查开发商工作人员确认2007年3月15日被告房屋漏水的原因并非房屋质量问题，应系楼上管道堵塞造成，当时原告方也派人在场；

证据二、中国法院网摘录的案例一份，证明有关法院曾判决物业在房屋漏水中承担责任；

证据三、新民晚报报道一份，证明报道前日有大型挖掘机开进小区，保安未予阻拦管理不力；

证据四、照片5张、装修清单1份、地板发票1张，证明2007年3月15日漏水的房屋状况及具体损失；

证据五、房屋漏水的照片一张，证明房屋存在漏水的质量问题。

原告质证认为：1、对于开发商出具的情况说明的真实性没有异议；2、案例与本案情况不一致，本案中原告并不存在管理不善；3、对于新闻报道的真实性没有异议，挖掘机突然闯入保安措手不及，之后物业马上联系了相关部门并予以了解决；4、对于地板发票真实性没有异议，对于装潢情况无法确认；5、对于6张照片无法确认。同时原告质辩认为：2007年3月15日被告房屋发生漏水时原告并没有被告楼上房屋的钥匙，因为钥匙已经于2003年10月30日交给了被告楼上业主了。

原告为证明自己的质辩意见向本庭提供了业主入住登记表、业主入住登记表、要是交接确认单各一份，证明2003年10月30日原告已将被告楼上的房屋及钥匙交于案外人。

被告对原告提供的上述证据未提出异议。

经审理查明：2003年10月12日，原告与上海乙置业有限公司（以下简称乙公司）签订了《沿海（二期）物业管理全权委托合同》，合同约定：乙公司委托原告对小区进行物业管理，管理期限为二年，自本物业经市政府有关部门验收合格后，正式入伙之日起计，本物业入伙时间为2003年10月30日之前；物业管理费按照物价局审核的标准暂定每月每平方米1.80元（非住宅用途之用房收费标准另行商定）；业主和物业使用人逾期缴纳的从逾期之日按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。2005年9月30日乙公司与原告又签订了《一、二期物业管理全权委托补充协议》一份，协议约定：延长一、二期合同履行期限，时间由2005年10月1日起至2006年9月30日止。上述二份合同均约定合同执行期间，小区物业管理管理委员会成立，以与业委会签订的物业委托管理合同为有效合同，本合同自然终止。2007年7月19日上海市松江区小区业主委员会与原告签订了《物业服务合同》，合同约定：上海市松江区业主委员会委托原告对“”小区进行物业管理，管理期限为二年；物业管理费按照每月每平方米1.50元（含班车运行费）收取。

另查明：2002年9月23日经松江区物价局确定该小区的收费标准为每月每平方米2.00元，

还查明，本案被告系松江区X镇X路某弄（二期）某室业主，被告于2004年1月31日被松江区房地产登记处核准登记为该房屋的权利人，该房屋类型为公寓，建筑面积为159.57平方米。被告未能缴纳自2007年1月至2009年9月物业管理费，原告催讨未果，遂涉讼。

以上事实，由原告提供的物业管理全权委托合同、补充协议及物业服务合同、上海市房地产登记册、统一发票、律师函及投递邮件清单、当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为：物业管理是一种服务行为，是物业管理公司依合同为业主提供的包括环境卫生、绿化管理、公共秩序、安全防范、交通消防等项目的有偿服务行为。前期物业管理，是指住宅出售后至业主委员会成立前的物业管理。本案所涉的物业管理部分属前期物业管理，原告作为开发商选聘的前期物业管理企业，为该小区提供前期物业管理服务；部分为该小区业委会成立后，原告与业委会签订物业管理合同，原告为小区提供物业管理服务。原告作为开发商和小区业委会选聘的物业管理企业，为该小区提供了物业管理服务，故原告有权收取物业管理费。在两份合同约定的管理期间以外，因原告实际为小区提供了物业管理服务，按照公平原则，原告也有权收取该期间的物业管理费。被告作为的业主，在原告为被告所在小区履行了物业管理服务后，被告应当依据诚实信用的原则，向原告履行支付物业管理费的义务，故原告要求被告支付自2007年1月至2009年9月的物业管理费合计7,898.72元（1.50元/月平方米×159.57平方米×33个月）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。

关于被告的抗辩：一、关于被告房屋漏水，根据被告提供的情况说明，虽然开发商证明漏水系楼上南阳台地漏堵塞造成，但其并未确定造成地漏堵塞的原因，而被告也未提供证据证明原告对此存在过错，故被告不能以此作为拒付物业费的理由；二、被告认为保安未尽到管理职责、防盗系统没有效果，但根据被告现提供的证据尚难以证明其主张，故本院对此不予采信。

此外，周到的物业管理服务是每个小区业主的共同希望，物业管理公司应在合同明确约定的权利义务的基础上，进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通，作为小区的业主也应当从大局出发，共同维护小区的利益，并依法及时主张自己的权利。对于被告迟延支付物业管理费，作为原告理应从自身的服务意识、服务质量多加考虑，故原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院难以支持。

据此，依照国务院《物业管理条例》第四十二条第一款的规定，判决如下：

一、被告缪某、李某于本判决生效后十日内支付原告上海甲物业管理有限公司自2007年1月至2009年9月的物业管理费7,898.72元；

二、驳回原告上海甲物业管理有限公司的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费300元，减半收取150元，由原告上海甲物业管理有限公司负担125元（已付），被告缪某、李某负担25元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员张莉

书记员张英杰