上诉人（原审原告）邢某某，男，1977年生。

上诉人（原审原告）栗某某，男，1961年生。

上述二上诉人委托代理人贺某生，杞县148法律服务中心（略）。代理权限：特别授权。

上诉人（原审被告）鲁某，女，1968年生。

委托代理人杨洪明，杞县X镇法律服务所（略）。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审被告）杞县工商行政管理局。

法定代表人孙某某，该局局长。

委托代理人贺某某，男，1969年生。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审被告）杞县工商行政管理局板木工商所。

负责人屈某，该所（略）。

委托代理人贺某某，男，1969年生。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审被告）杞县市场发展服务中心。

法定代表人陈某某，该中心主任。

委托代理人刘某某，杞县市场发展服务中心板木市场服务站站长。代理权限：特别授权。

被上诉人（原审被告）杞县市场发展服务中心板木市场服务站。

负责人刘某某，该站站长。

上诉人邢某某、栗某某、鲁某因与被上诉人杞县工商行政管理局（以下简称杞县工商局）、杞县工商行政管理局板木工商所（以下简称板木工商所）、杞县市场发展服务中心（以下简称服务中心）、杞县市场发展服务中心板木市场服务站（以下简称板木服务站）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省杞县人民法院（2009）杞民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。

原审法院经审理查明，杞县工商局在杞县X乡X村现有房屋十二间（房产证号x），该房屋属于杞县板木工商所办公用房。2004年6月1日，杞县板木服务站和杞县板木工商所与鲁某签订房屋租赁合同，约定将板木工商所楼下门面房两间（四至为东邻工商所院，西邻路，南邻工商所大门，北至刘某超住宅）租给鲁某使用，租赁期限为20年，租金为7000元。2008年7月15日杞县工商局将板木工商所房屋全部租赁给邢某某、栗某某使用，约定租期为20年，租金23万元。另查明，板木工商所其用地来源为国有划拨用地。杞县工商局局长办公会曾于2001年11月18日就各所门面房和租赁费作出专门规定，各所房产权属于工商局所有，租赁费由中心暂收五年，截止2006年12月31日。

原审法院认为，杞县板木工商所现办公用房系划拨土地上所建的房屋，其房屋对外出租必须依法进行。杞县板木工商所和杞县板木服务站在出租房屋的同时也出租了该房屋所依附的土地，因此，应当依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的内容，交付土地使用权出让金后，方能对外出租；另外根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，对外出租划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权的主体仅限于土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人，该房屋登记的产权人为杞县工商局，杞县板木工商所和杞县板木服务站作为杞县工商局和杞县市场发展服务中心的下属机构，在2004年6月1日和鲁某所签合同无论杞县工商局是否知情，其本身也无权对外出租，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条之规定，即违背了行政法规的强制性规定。所以，杞县板木工商所和杞县板木服务站同鲁某签订的合同应为无效合同。邢某某、栗某某虽同杞县工商局签订了房屋出租合同，但杞县工商局未将房屋交付给邢某某、栗某某使用，双方合同尚未履行，故邢某某、栗某某无权要求鲁某腾房。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，判决如下：一、杞县工商局板木工商所和杞县市场发展服务中心板木市场服务站与鲁某于2004年6月1日所签订的房屋租赁合同为无效合同。二、驳回邢某某、栗某某的其他诉讼请求。案件受理费100元，邢某某、栗某某负担50元，鲁某负担50元。

邢某某、栗某某上诉称：上诉人与杞县工商局于2008年7月15日签订的房屋租赁合同系有效合同。鲁某与板木工商所、板木服务站签订的协议被判决为无效合同，法院应依法判决把合同标的物归还合法拥有人杞县工商局，才能使杞县工商局与上诉人之间的房屋租赁合同全面履行。且杞县工商局与上诉人在签订协议时，已经授权上诉人对侵权人有抗辩和诉权。鲁某与板木工商所、板木服务站签订的无效合同侵占杞县工商局的合法房屋拥有权，给上诉人与杞县工商局之间的租赁合同有效履行构成侵权。请求二审法院维持一审判决第一项，改判第二项，支持上诉人的第二项诉讼请求。

鲁某上诉称，邢某某、栗某某不具备原告诉讼主体资格。一审判决内容和结果自相矛盾。鲁某与板木工商所、板木服务站签订的房屋租赁合同是合法有效的。鲁某所租的门面房是板木工商所、板木服务站占有使用的，鲁某有理由相信房屋是工商所的，在租赁门面房时，又经杞县工商局局长张开勤同意的，当时是为了解决工商局欠鲁某父亲款的问题。鲁某租赁6年来，工商局领导多次来检查工作，从未有人提出异议，该租赁门面房的协议不违反法律规定，是有效的合同。请求二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回邢某某、栗某某在一审的起诉。杞县工商局答辩称，一审判决正确，应予维持。

板木工商所的答辩意见与杞县工商局相同。

服务中心、板木服务站答辩称，板木工商所、板木服务站与鲁某签订的房屋租赁合同是经杞县工商局领导同意的，合法有效。

本院经审理查明的事实与原审判决认定的事实相同。

本院认为，涉案房屋所依附的土地系划拨土地，其对外出租不得违反有关划拨土地使用权出租的强制性规定。板木工商所、板木服务站与鲁某签订的房屋租赁合同，违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条之规定，原审判决确认该合同为无效合同并无不当。至于要求鲁某腾房的问题，因邢某某、栗某某不是房屋的所有权人，此项权利应由房屋产权人依法行使。综上，邢某某、栗某某与鲁某的上诉理由均不能成立。原审判决认定事实清楚，实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由邢某某、栗某某负担50元，鲁某负担50元。

本判决为终审判决。

审判长宋自学

审判员鲍焕英

审判员李妍

二○一○年十月二十五日

书记员周卫华