上诉人（原审原告）朱某某，男，33岁。

上诉人（原审原告）徐某某，女，34岁。

两上诉人的委托代理人黄某飞，福建理顺律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）许某某，男，49岁。

被上诉人（原审被告）林某某，女，48岁。

上诉人朱某某、徐某某与被上诉人许某某、林某某房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院（2009）仙民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院查明，原告朱某某之母许某连与被告许某某系姐弟关系，许某义系许某某与前妻所生的儿子。座落于仙游县鲤城龙吟亭X号的房屋系被告许某某与林某某共同购买的，房屋所有权证仙政房权LC字第x号（房屋所有权人许某某），房屋共有证为仙政房权LC共字第x号（共有权人林某某），国有土地使用权证仙国用（2002）字第x号，该房屋为二层结构，建筑面积141.36平方米。2008年11月11日，被告许某某、林某某共同到厦门市鹭江公证处办理委托许某义转让该房屋的公证手续，代理权限为代为选定买方并与其商定房产交易价格、房款支付方式、房屋交付等合同的各项条款，代为签署房地产买卖合同，代为办理房屋所有权及国有土地使用权的过户手续，代为与买方办理房屋交接等事宜，代为办理房地产转让的其他相关手续，代为收取房款、缴纳相关税费等。2008年11月17日，许某义代被告许某某、林某某与原告朱某某、徐某某签订《房屋买卖契约》，约定该房屋以人民币12万元出卖给原告朱某某、徐某萍。2008年11月20日，原告朱某某、徐某某与许某义到仙游县房地产管理中心办理房屋过户手续，原告朱某某、徐某某按仙游县房地产管理中心核定的评估价x元缴纳契税等。2008年11月25日，许某义将被告许某某、林某某的房屋所有权证、共有证、国有土地使用权证、完税凭证等材料交给仙游县房地产管理中心，但仙游县房地产管理中心尚未将该房屋的产权人予以变更过户。2008年11月24日，被告林某某以许某义的代理行为不符合其本人意愿为由经厦门市鹭江公证处公证作出终止委托声明书。2008年11月21日本院执行庭根据已生效的（2008）仙民初字第X号民事判决书向被告许某某发出执行令，责令被告许某某限期内履行该判决确定的还款义务，并于二○○八年十一月二十五日作出（2008）仙执字第X号民事裁定书，裁定查封被告许某某的龙吟亭X号房屋。原告朱某某、徐某某以该房屋已断卖给他们为由提出异议，要求撤销对该房屋的查封，本院于二○○九年一月五日作出（2008）仙执字第2164-BX号民事裁定书，裁定驳回原告朱某某、徐某某的执行异议。为此，原告朱某某、徐某某向本院提起诉讼。上述事实，当事人除对原、被告之间的房屋买卖合同是否有效有异议外，对其他事实没有异议，本院对当事人没有异议的事实予以确认。

原审判决认为，坐落于仙游县鲤城龙吟亭X号的房屋系被告许某某、林某某的夫妻共同财产，对夫妻共同财产的处分，应由夫妻双方平等协商取得一致意见。原告提供的2006年7月1日《房屋断卖协议》上只有被告许某某签名，被告林某某作为房屋共有人未签名，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有财产未经其他共有人书面同意的，不得转让。”的规定，两原告与被告许某某于2006年7月1日签订的《房屋断卖协议》无效。之后，虽然被告许某某、林某某于2008年11月11日共同公证委托儿子许某义办理龙吟亭X号房屋的转让事宜，许某义作为代理人应当按照被代理人授权的权限内实施转让房屋的行为，不能超越权限或者与他人串通而损害被代理人的利益，但许某义明知该房屋市场价不只值12万元，仙游县房管中心评估价为x元，却与两原告串通，以明显低于市场价将该房屋转让给两原告，损害被代理人和其他债权人的利益，被告林某某在得知许某义只以12万元价格转让房屋后，当即通过公证解除了委托手续，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的。”所以许某义以被告许某某、林某某的名义与两原告签订的房屋买卖契约应认定为无效。

综上所述，原审法院认为，两原告与被告许某某于2006年7月1日签订的《房屋断卖协议》未经共有人林某某的书面同意而无效。之后，虽然被告许某某、林某某共同委托许某义转让龙吟亭X号房屋，但许某义与两原告串通以明显低于市场价格转让该房屋，损害被代理人和第三人利益，所以许某义以被告许某某、林某某的名义与两原告签订的房屋买卖契约也无效。两原告请求确认其向被告许某某、林某某购买鲤城街道龙吟亭X号房屋买卖合同有效及要求被告许某某、林某某协助办理上述房屋过户手续的诉讼请求于法无据，不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（二）项、《中华人民共和国民法通则》第七十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第一款第（四）项之规定，判决如下：驳回原告朱某某、徐某某的诉讼请求。案件受理费2700元，由原告朱某某、徐某某负担

宣判后，上诉人朱某某、徐某某不服，向本院提起上诉称：1、将位于鲤城龙吟亭X号的房屋转让给上诉人的行为是被上诉人许某某、林某某的共同意思表示；2、原审错误认定许某义与上诉人恶意串通进行房屋交易。请求：1、撤销原判；2、改判确认上诉人向被上诉人购买的位于鲤城龙吟亭X号的房屋买卖合同有效；3、判令被上诉人履行合同义务，协助上诉人办理房产过户手续。

被上诉人许某某二审辩称：1、本案讼争房屋虽然以许某某的名义进行登记，但事实被上诉人的母亲许某连也是共有人;2、将本案讼争的房屋转让给上诉人朱某某、徐某某是许某某与妻子林某某的共同意思表示。请求依法判决。

经审理查明，上诉人朱某某、徐某某对原审判决查明“座落于仙游县鲤城龙吟亭X号的房屋系被告许某某与林某某共同购买的”有异议，认为这是错误的，实际上该处房屋是被上诉人许某某与上诉人朱某某母亲许某连于1995年共同购买的；对原审判决查明的其他事实没有异议。被上诉人许某某对原审判决查明的事实有异议。异议的内容是：1、原审判决查明“座落于仙游县鲤城龙吟亭X号的房屋系被告许某某与林某某共同购买的”是错误的，实际上该处房屋是被上诉人许某某与上诉人朱某某的母亲许某连于1995年共同购买的；2、对原审查明“2008年11月24日，被告林某某以许某义的代理行为不符合其本人意愿为由经厦门市鹭江公证处公证作出终止委托声明书”有异议，认为2008年11月11日被上诉人许某某和林某某共同到厦门市鹭江公证处办理委托许某义转让该房屋的公证手续，是符合其本人意愿的。对原审判决查明的其他事实没有异议。对双方当事人均无异议的事实本院予以确认。

另查明，2008年11月11日许某某、林某某夫妇在厦门公证委托许某义将座落于仙游县X镇X街X路X号房屋代为出售；同月14日又在厦门公证委托许某义将该房屋作为抵押物向案外人林某借款。

本院认为，讼争的座落于仙游县X镇龙吟亭X号的房屋系被上诉人许某某、林某某夫妻关系存续期间许某某向案外人林某雄购买的，属于夫妻共同财产。对夫妻共同财产的处分，夫妻双方均有平等的处分权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（四）项“共有财产未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定，因没有共有人林某某的签名，又不属于表见代理法定情形，所以，2006年7月1日上诉人朱某某、徐某某与被上诉人许某某签订的《房屋断卖协议》无效。2008年11月11日，许某某、林某某夫妻在厦门公证委托许某义将座落于仙游县X镇X街X路X号房屋代为出售；同月14日又在厦门公证委托许某义将该房屋作为抵押物向案外人林某借款。根据意思自治原则，被上诉人许某某、林某某已变更了对受托人许某义的委托权限。2008年11月17日上诉人朱某某、徐某某与许某义超越代理权（以被上诉人许某某、林某某的名义）就讼争的房屋所签订的《房屋买卖契约》也是无效的。上诉人朱某某、徐某某的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因《房屋买卖契约》系无效协议，所以原审判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案一、二审受理费人民币各100元均由上诉人朱某某、徐某某负担。

本判决为终审判决。

审判长陈利强

代理审判员吴荔生

代理审判员方珍寿

二○一○年六月十八日

书记员吴玲玲