上诉人（原审原告）新乡市粮食局第二仓库，住所地新乡市宏力大道X号。

法定代表人崔某某，该公司经理。

委托代理人张荣现、刘某某，河南师大方正（略）事务所（略）。

被上诉人（原审被告）郭某某，女。

委托代理人王文祥，河南联盟（略）事务所（略）。

上诉人新乡市粮食局第二仓库（以下简称粮食二库）因与被上诉人郭某某租赁合同纠纷一案，不服新乡市牧野区人民法院（2010）牧民二初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2010年8月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院查明：1995年8月10日，国营新乡面粉厂与杨胜利签订房屋租赁契约1份；1997年9月1日，国营新乡面粉厂与杨利家签订东方照相馆承包经营合同书1份；2003年1月1日，新乡面粉厂与杨胜利签订1份租赁契约；2005年3月1日，粮食二库与新乡市大东方婚纱摄影部签订1份租赁协议，上述4份租赁合同租赁房间数及租赁期限分别为：5间2年、8间3年、8间1年、8间3年；租赁物均系现新乡市宏力大道面粉厂家属楼一层门面房。其中2005年3月1日所签订的租赁协议约定：租期3年，自2005年3月1日至2008年2月28日，月租金3840元，按月结算，每月5日前必须结算；粮食二库收取承租方2000元押金，合同期满如无纠纷，押金退还；合同并对双方其他权利、义务作出明确约定。2006年9月24日，粮食二库与郭某某在2005年3月1日所签租赁合同履行期限未到期的情况下，重新签订1份租赁协议。该协议载明：粮食二库房产位于新乡市宏力大道面粉厂家属院临街楼房X楼，占用场地面积113左右，用途为婚纱摄影及办公用；郭某某不得任意改变该房产用途；租赁期限1年，自2006年10月1日至2007年9月30日止。租赁费用支付自2006年10月1日起为租赁费用支付起始日；郭某某负责除粮食二库原有的设施外的水暖安装；自行负责室内装饰工程；在执行本合同的情况下，粮食二库不得干涉其经营；租赁期满，在同等条件下郭某某有优先租赁权；粮食二库保证郭某某水电设施的正常使用，郭某某有按时交水电费的义务。郭某某应于本合同生效之日向粮食二库支付单月租赁费用3840元，押金2000元，租赁期满后粮食二库验收房屋后退还押金。租赁费用每月结算一次(期初付款)，郭某某应在租金费用到期提前一个月内一次性支付下一租赁期的租赁费用，否则粮食二库有权终止租赁合同；因郭某某管理使用不善造成房屋及其相连设备损失和维修费用，由郭某某承担，并负责赔偿损失；该房产租赁期间，由于经营所产生的费用由郭某某承担，包括水、电、税费等，并承担延期付款的违约责任；租赁期满后，本合同即终止，届时郭某某须将该房产退还粮食二库，其装修部分无偿归粮食二库所有，如郭某某要继续租赁，则须提前二个月书面向粮食二库提出，如粮食二库同意则续签租赁合同；协议并对双方的其他权利义务做了明确约定。截止2007年9月30日，双方当事人未发生纠纷，也未重新签订新的租赁合同。双方继续依2006年9月24日约定的租赁数额3840元执行。2009年4月6日，新乡面粉厂向大东方摄影送达1份限期搬迁通知书。该通知载明：你处租赁我公司位于新乡市宏力大道西段一处临街门面房，因我公司另有用途，限你处接到本通知后于三日内(即2009年4月9日前)交接搬迁。为避免交接期间资产流失，我公司将于本通知送达之日起对该处物业采取水电管制，希望你处配合工作，否则，本公司将采取相关措施强制收回，并向你处要求赔偿因此而造成的损失。郭某某收到该通知后未搬迁，并向粮食二库交纳2009年5、6月份的租赁费。2009年6月15日，新乡面粉厂又向大东方照相馆送达1份搬迁通知。该通知载明：房屋租赁已到期，我单位已不再对外租赁，现再次通知贵相馆在2009年6月30日前搬迁。郭某某于2009年12月26日将其在租赁房屋内的摄影设备及其他物品运走，未向粮食二库办理交接房屋手续。2010年3月18日，粮食二库申请人民法院对涉案租赁房屋及屋内财物被郭某某损坏的情况及财产损失以及修复损坏房屋所需要的费用进行鉴定，原审法院进行释明，需提供必须的检材做为参照物方能鉴定，粮食二库直至庭审结束未提供。

原审法院认为：粮食二库与郭某某于2006年9月24日签订的租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是有效合同，依法予以保护。虽然该合同履行期限已于2007年9月30日届满，但郭某某继续使用该租赁房屋，并按时交纳租金至2009年4月份，粮食二库对此没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原租赁合同对双方当事人均具有法律约束力。郭某某收到新乡面粉厂搬迁通知仍交纳2009年5、6月份的租金，构不成违约。2009年7月至2009年12月26日期间，郭某某实际使用和占有该租赁房屋，其应当按原租赁协议约定的租金数额及交纳期限足额交纳租赁费。郭某某已于2009年12月26日将租赁房屋腾空，虽未按合同约定办理交接房屋手续，但郭某某此时已不实际占有和使用该房屋，故郭某某应支付粮食二库5个月又26天的租金x元。粮食二库请求郭某某支付违约金，由于双方当事人对违约金没有明确约定，且粮食二库没有明确违约金数额及计算标准，故依法不予支持。粮食二库请求解除其与郭某某之间的租赁协议，于法有据，依法予以支持。粮食二库申请对租赁房屋及屋内财物被郭某某损坏的情况及财产损失以及修复损坏房屋所需要的费用进行司法鉴定，因其不能提供屋内财产明细、租赁物受损前的原始状况作参照物(检材)，致使无法委托鉴定机构对其财产损失进行鉴定，粮食二库应承担举证不能的法律后果。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第(五)项、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除粮食二库与郭某某2006年9月24日签订的租赁协议；二、郭某某于本判决生效后十日内支付粮食二库租金x元。三、驳回粮食二库的其他诉讼请求。本案受理费380元，由郭某某负担。

粮食二库上诉称：1、郭某某至今没有与粮食二库交接房屋，其应当按原租金标准向粮食二库支付租金至返还房屋之日止；2、当事人对违约金的数额虽无明确约定，人民法院可依职权予以确定，原审不支持粮食二库提出的支付违约金的请求错误；3、依据租赁协议第九条的约定，郭某某交还房屋时，其装修部分无偿归粮食二库所有，粮食二库已向原审法院提出对租赁物的现状及损失进行鉴定的申请，原审法院未委托鉴定机构进行鉴定也未到现场进行勘验，违反法定程序。请求维持原判第一项，撤销第二项、第三项，并依法改判。

郭某某辩称：1、郭某某与新乡面粉厂自1995年8月即开始建立房屋租赁关系，截至2006年10月1日，双方先后签订了5份租赁协议。2007年9月30日租赁期限到期后，尽管双方未再签订书面租赁合同，但一直持续到2009年3月，郭某某仍按每月3840元的租金标准向粮食二库支付租金，双方在此期间未发生任何争议。2009年4月，因双方就涉案房屋买卖事宜未协商一致，粮食二库便提出终止租赁关系，并于2009年4月6日向郭某某送达限期搬迁通知。郭某某希望继续租赁该房屋，仍按约定向粮食二库支付了4月和5月份的租金。2009年6月15日，粮食二库再次通知郭某某搬迁，并采取其他措施，影响正常经营，郭某某无奈于2009年12月26日将物品搬出，粮食二库以双方未交接为由要求郭某某支付搬出之后的租金，没有法律依据；2、涉案租赁协议中未约定违约金条款，粮食二库在诉讼中也未提出具体的数额和计算方法，原审驳回其要求支付违约金的诉讼请求正确；3、原审判决程序合法。请求驳回上诉，维持原判。

本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实相同。

本院认为：郭某某与粮食二库约定的租赁期间于2007年9月30日届满，郭某某继续使用租赁物，粮食二库没有提出异议，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。粮食二库于2009年6月15日通知郭某某解除合同，要求郭某某在2009年6月30日搬迁，粮食二库行使解除权不违反法律规定，双方的租赁合同应于2009年6月30日解除。郭某某在2009年7月1日至2009年12月26日仍继续占有、使用租赁物，故其应当按原租金标准支付该期间房屋占有使用费；郭某某已于2009年12月26日搬迁，粮食二库要求郭某某支付2009年12月27日之后房屋占有使用费缺乏法律依据，本院不予支持。关于粮食二库所诉违约金问题，因当事人在合同中没有约定违约金的数额，粮食二库的该项请求也不明确、具体，原审判决不予支持于法有据，粮食二库该上诉理由不成立，本院不予支持。粮食二库要求郭某某赔偿因拆除装饰装修物所造成的财产损失，证据不足，本院亦不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费380元，由上诉人新乡市粮食局第二仓库负担。

本判决为终审判决。

审判长杜伟强

审判员蒋雪梅

审判员梁国兴

二○一○年十一月四日

书记员刘某飞