原告牛某某，男，X年X月X日生。
被告开封市中大房地产开发有限公司。
住所地：本市X路南段X号。
法定代表人苏某某，董事长。
原告牛某某诉被告开封市中大房地产开发有限公司（以下简称中大公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2009年3月3日向本院提起诉讼。本院于同日立案，依法组成合议庭。2009年3月3日依法向被告中大公司送达了起诉书副本、应诉通知书、举证通知书、风险告知书等诉讼文书。2009年5月21日公开开庭进行了审理。原告牛某某、被告中大公司的委托代理人王天行、赵千到庭参加诉讼。2009年7月6日，原告牛某某申请对本市X路“中大商贸城”西X号营业房所在地段同类房屋的租金标准进行评估，经开封市中级人民法院委托开封市价格认证中心评定，于2009年8月26日作出汴价鉴经字（2009）X号价格鉴定结论书。本案于2009年9月2日第二次公开开庭进行了审理，原告牛某某到庭参加诉讼，被告中大公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，依法缺席审判。本案现已审理终结。
原告牛某某诉称，2005年12月30日，其与被告签订了房屋拆迁安置补偿协议一份，协议约定，被告拆除原告19.82平方米砖混结构营业房一间，补偿金额x.24元，由被告给其安置中大商贸城从北向南西X号，建筑面积42平方米营业房一间。并对安置房屋的位置、面积、价款等具体内容均作了明确约定。协议签订后，其多次要求按约定支付购房款，被告拒收。现中大商贸城已完工，被告为其安置的营业房实际建筑面积为38.34平方米，但被告通知其按66.73平方米结算房款，其中有被告单方增加公摊面积28.39平方米。被告的行为违反了合同的约定。其不应承担公摊面积的费用。另，被告改变房屋结构且未按期交房已违约，应支付违约金并赔偿经济损失。故请求判令被告按合同约定向其交付中大商贸城从北向南西X号营业房、支付违约金并赔偿经济损失（每月按2000元计算）。
被告中大公司辩称，在其不具备交房的情况下，原告要求交房没有依据。双方约定交付的房屋建筑面积是42平方米，且在协议中约定了42平方米属暂定面积，最终面积由有关部门实际测定为准。现该房超出的面积，应由原告补差价。原告要求支付违约金并赔偿经济损失的请求，其已在房屋完工后通知了原告办理房屋的交接手续，因双方对该房的面积存在分歧，原告未到被告处办理相关手续，被告不存在违约。另原告至今未交购房款，已构成违约。故原告的该请求不能成立。
原告牛某某为支持其诉讼请求，提交如下证据：
证据1，2005年12月30日房屋拆迁安置补偿协议一份、2006年1月5日汴南证民字第X号公证书、汴国土拆（2005）X号裁决书。证明协议中对该房屋的面积及该房屋的门面宽度、深度及面积均有明确约定和界定，没有约定由其再承担公摊面积的内容，且对该房的价款及分期付款的具体数额均已定死。
证据2，2008年8月25日被告给其的催办函一份。证明房屋建筑面积66.73平方米中包含有28.39平方米的公摊面积，因协议中没有约定由其再承担公摊面积的内容，故其不再在承担28.39平方米公摊面积的价款。
证据3，原告给被告答复函两份、银行存单三份，证明其有能力并且按约定向被告缴纳首付购房款，但被告拒收。
经当庭质证，被告中大公司发表质辩意见如下：
对证据1、2的真实性无异议，但对证明的内容有异议。其认为，安置协议、公证书、裁决书均明确了该房的建筑面积为42平方米，建筑面积包含公摊面积，公摊面积不需单独计算，且42平方米是暂定面积，最终面积由有关部门测量为准。另，催办函中显示有关部门已界定的公摊面积为28.39平方米，原告应按66.73平方米进行决算。对证据3有异议，被告未接待过原告，也不存在原告来交钱被告不收的情况；银行存单只能证明资金存量，不能证明已付款的事实。
被告中大公司为支持其抗辩理由，提交证据如下：
开封市房地产权产籍监理处祥和测绘大队房产分户图。证明该房屋的实际建筑面积为66.73平方米，图中显示的2.70代表宽，14.20代表长，28.x代表公摊面积，将来办理产权证就是按66.73平方米来办的，按42平方米办不了产权证。
经当庭质证，原告牛某某发表质辩意见如下：
对该分户图无异议。但其认为，协议中对该房面积和总价款及分期付款的具体数额均已定死，协议中并未约定再承担公摊面积的条款，现该营业房实际套内建筑面积为38.34平方米。所以其不应再承担协议约定以外的28.39平方米公摊面积的价款。
根据原、被告陈述、举证、质证及本院审查，本院认证如下：
原告提交的房屋拆迁安置补偿协议、公证书、裁决书、催办函，经质证双方均无异议，本院予以确认。关于原告给被告的两份答复函及三份银行存单，证据之间相互印证，能够反映原告在交付房款过程中的情况，本院予以采信。被告提交的分户图，能够证明安置房屋的门面宽、径深、公摊面积和该房屋的套内实际建筑面积，其形式来源合法，客观真实，与本案有关联性，本院亦予以确认。
根据原、被告陈述、答辩、举证、质证及本院查证，本院确认以下案件事实：
2005年12月30日，原告牛某某与被告中大公司签订房屋拆迁安置补偿协议一份，协议中约定：拆除原告位于禹王台区（原南关区）二道胡同街XX号砖混结构临街底层营业房一间，建筑面积19.82平方米，货币补偿金额为x.24元和其他补偿费、补助费x.6元。被告为原告安置营业房在开封市X路中大商贸城从北向南西X号（临中山路），砖混结构，建筑面积42平方米，安置房价款为x元。双方结清产权调换差价后，安置房产权归原告所有；原告被拆迁房屋货币金额及各种补偿冲减后，原告实际支付给被告x.06元。结算价为6000元/平方米，期房42平方米属暂定面积，最终面积由有关部门实际测定为准（房屋面宽2.7米，径深15.56米），房屋首付款x.06元，在2006年1月30日之前付清，剩余x元整，待房屋交付使用时全部付清。过渡期为24个月，即2005年12月30日至2007年12月31日。被告实际提供的安置房建筑面积与本协议载明的建筑面积有误差的，按照建设部《商品房销售管理办法》的相关规定执行；被告不得擅自变更安置房的规划、设计内容、否则按照安置房价格的3‰支付违约金等。
协议签订后，原、被告双方在原开封市南关区公证处进行了公证。2008年8月25日，被告发给原告催办函一份，通知原告认购的XXXX号商铺经房管测绘部门测量（分户图XXX号），该房建筑面积66.73平方米（其中公摊面积28.39平方米），单价6000元/平方米；总价x元。原告接此通知后，于2008年8月31日、9月6日两次给被告答复，该房屋价款已约定死，应按约定对该房实际套内建筑面积进行结算。要求被告按双方签订的协议履行义务，交付约定的房屋，不同意支付协议约定以外公摊面积（28.39平方米）的价款。
另查明，开封市房地产权产籍监理处祥和测绘大队房产分户图中的XXX号与协议书中的“中大商贸城”从北向南西X号和催办函中的XXXX号商铺，是本案争议的同一标的物。双方在协议中已明确约定房屋的门面宽2.7米，径深15.56米，即房屋的套内建筑面积为42平方米。现分户图中显示，所争议房屋的门面宽2.7米，径深14.20米，实际套内建筑面积为38.34平方米。按每平方米6000元结算，38.34平方米房屋的总价款应为x元。原告已支付x.84元，应再支付给被告x.16元。
本案在审理过程中，原告申请对其房屋同地段同类房屋的月租金进行价格鉴定，经开封市中级人民法院委托开封市价格认证中心进行评定，结论为中大商贸城西X号营业房每平方米的月租金为40元/㎡。原告牛某某支付了该鉴定费900元。
本院认为，原、被告签订的房屋拆迁补偿安置协议，是双方意思的真实表示，不违反法律规定，系有效协议，应受法律保护。在双方签订的协议中，对为原告安置的房屋已作了明确约定，即中大商贸城从北向南西X号商铺面积42平方米，价款为x元。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的意见》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同面积不符，合同有约定的，按照约定处理”。原、被告双方对房屋的面积及价款均有明确的约定，故应按约定交付房屋。所交付房屋的面积有误差的，该条第二项规定：“面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”。本案中原、被告双方所争议的房屋套内建筑面积为38.34平方米，故应以该面积结算房价款。38.34平方米按每平方米6000元计算，房价款应为x元。被告要求原告承担38.34平方米面积以外的28.39平方米公摊面积的费用，在双方所签订的房屋拆迁补偿安置协议中，没有该项内容的约定。故本院对被告的抗辩理由，不予采信。
关于原告未按协议交纳房款违约的问题，因被告已实际冲减了拆除原告房的补偿款及其它补助款，且原告提交的证据也证明了其要求支付价款的行为，故对被告的抗辩理由，本院亦不采信。
关于原告牛某某要求的逾期交房违约金，因协议中未对延期交房的违约责任进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十七条第三款：“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。经鉴定中大商贸城西X号营业房每平方米的月租金为40元/㎡，该房屋面积为38.34平方米，月租金应为1533.6元。该项违约金的计算时间应从过渡期满的次日即2008年1月1日起至该房实际交付给原告之日止。
关于原告请求被告赔偿损失（每月2000元）的请求，因原告未提出相关证据证明，本院不予支持。对原告要求被告支付因改变房屋结构的违约金，本院认为，该房屋只是在径深和面积方面减少，对该房屋的结构未发生改变，故对原告的该请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、第十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百三十条的规定，判决如下：
一、被告开封市中大房地产开发有限公司向原告牛某某交付开封市X路中大商贸城从北向南西X号（X号商铺）营业房一间。
二、原告牛某某向被告开封市中大房地产开发有限公司支付房款x.16元。
三、被告开封市中大房地产开发有限公司自2008年1月1日至房屋交付给原告牛某某之日止，按每月1533.6元支付给原告牛某某逾期交房违约金。
四、被告开封市中大房地产开发有限公司付给原告牛某某鉴定费900元。
五、驳回原告牛某某的其他诉讼请求。
以上判决一、二、三、四项，于本判决生效后十日内履行完毕。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费4750元，原告牛某某负担100元，被告开封市中大房地产开发有限公司负担4650元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。
审判长孙黎霞
审判员李柏青
审判员李宏伟
二○○九年九月二十五日
代书记员赵晶晶
