原告上海XX有限公司，住所地上海市XX。
法定代表人XX，执行董事。
委托代理人XX，上海XX律师事务所律师。
被告上海XX有限公司，住所地上海市XX。
法定代表人XX，董事长。
委托代理人XX，上海市XX律师事务所律师。
委托代理人XX，北京市XX律师事务所上海分所律师。
原告上海XX有限公司诉被告上海XX有限公司居间合同纠纷一案，本院于2010年5月10日受理后，依法适用简易程序，由审判员XX独任审判，并于2010年6月28日、2010年7月12日先后两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人XX、被告委托代理人XX、XX均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告上海XX有限公司诉称，2009年5月20日，原、被告签订《物业代理招商服务委托合同》，被告就位于XX公路XX号4,000平方米左右的厂房及土某（约定售价人民币950万元、以下币种相同），特委托原告寻找第三方并代理整体转让等服务。该合同约定，原告的代理权限为代为发布消息、介绍寻找客户，以及代为谈判、协助签约、办理相关手续等；服务费支付方法约定如成功帮助转让第三方，则应按约定售价的1%支付原告服务费。如以超出约定售价帮助被告完成转让的，须另外支付超出部分的全额作为对原告奖励。该合同还约定了双方义务、违约条款等。签约后，原告积极履行合同义务，发布了相关信息，且经原告大量工作，帮助被告实现了转让，与案外人XX签订了房屋买卖合同，但被告未按约支付服务费。另据原告了解，XX与被告发生纠纷而诉至本院，在本院主持下达成调解协议，被告最终以1,055万元的价格将某某转让给XX，且XX履行了全部付款义务。原告向被告催讨服务费无果，故诉讼来院，请求判令被告支付中介服务费1,145,000元。
原告上海XX有限公司为证明其诉称的事实，向法庭提交了如下证据：
1、物业代理招商服务委托合同，证明双方之间的居间合同关系，合同第二条第二项约定，原告帮助被告转让房产超过950万元的部分作为对原告的奖励。
2、看房确认单，证明原告已经履行了相应合同义务。
被告上海XX有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告不具备从事房地产中介的资格，其与被告签订的合同是无效的。原告也未履行合同义务，未按合同约定向被告通报客户情况，未告知被告XX是其介绍的客户；未代被告与XX谈判，协助双方签约；未协助被告办理相关手续等，故原告不应享有房屋售价950万元1%的服务费。另外，调解书确认的厂房交易价格是670万元，该价格低于约定售价950万元，XX所支付的价款中有200万元是税款，因此不存在超过950万元的差价奖励问题。而且，原告将某价变通为奖励是违法行为。
被告上海XX有限公司针对其辩称向法庭提交了如下证据：
1、原告工商注册档案机读材料、备案证书各一份，证明原告经营范围没有房地产中介。
2、被告与XX签订的买卖协议书一份、补充协议书三份，证明被告与XX在谈判、交易中，原告均未参加，原告没有根据合同履行相关义务。
3、被告与XX、上海市XX律师事务所签订的委托监管协议书一份，证明被告、XX因原告未按合同履行义务而委托上海市XX律师事务所提供中介服务。
4、调解书一份，证明被告与XX的房产交易价格为670万元，该房产的交易并不是在原告的协助下完成交易的，原告没有按照合同约定为被告、XX办理房产过户手续。
经当庭质证，原、被告对相对方提供的证据发表了各自的质证意见。对于原告提供的证据，被告对证据1的真实性无异议；对证据2有异议，认为看房确认单上的最后一句话反映出是看房之后才制作的，有事后制作的嫌疑。对于被告提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为原告经营范围包含企业投资咨询等，原告针对的不是个人房屋买卖而是企业厂房，不需要房地产经纪资格，即使超经营范围也不一定是无效的行为；对证据2的真实性无异议，原告协助被告达成了交易，购房协议中“案外人虞荣华出资1,100万元购买被告厂房”证明双方的交易价格为1,100万元；对证据3的真实性无异议；对证据4的真实性无异议，但被告没有根据合同约定支付原告服务费。本院依法对双方提供的证据的真实性均予以认定。
基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：2009年5月20日，原、被告签订《物业代理招商服务委托合同》，约定被告就其4,000平方米左右的厂房及土某，委托原告寻找第三方并代理整体转让等服务，该土某位于XX公路XX号，售价950万元。合同约定，原告的代理权限为：代为发布消息、介绍寻找客户，代为谈判、协助签约、办理相关手续等；代理服务费为：现原告介绍第三方整体受让该物业，如成功帮助被告与第三方签订转让合同，则被告须按约定售价的1%作为代理服务费支付给原告。如原告以超出约定售价帮助被告完成转让的，则被告须另外支付超出部分的全额作为对原告奖励。支付时间：被告与原告介绍的第三方客户签订转让合同并收到款项之后五个工作日内，按第三方支付给被告的款项比例支付佣金给原告。合同还约定了双方义务、违约条款等。合同签订后，原告于2009年6月12日介绍案外人XX考察了被告厂房。同年6月15日，被告与XX签订房地产买卖确认书，约定总房价为950万元，后双方先后三次签订补充协议，并于同年9月22日与上海市XX律师事务所三方签订委托监管协议书，最终确定XX共出资1,100万元购买被告所有的XX公路XX号房屋、土某，XX将1,055万元（不包括已支付的定金45万元）委托上海市XX律师事务所监管。后因发生纠纷，XX将某告诉至本院，在本院主持下双方达成调解协议，被告将某某、土某等交付XX，XX以上海市XX律师事务所监管资金1,055万元支付被告，计税的实际交易价格超过670万元且被告名下完税超过200万元的，就超过部分按实由XX承担60%，被告承担40%。该调解协议双方已履行。
本院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就原、被告签订的《物业代理招商服务委托合同》名称而言，双方之间是委托合同关系。但就合同实际内容而言，被告是委托原告寻找第三方并代理整体转让等服务，具体服务内容为被告代为发布消息、介绍寻找客户，还要代为谈判、协助签约、办理相关手续等，因此，双方之间同时存在居间合同关系和委托合同关系。原告的经营范围虽不包括从事居间活动，但原、被告签订居间合同并不违反法律、行政法规的强制性规定，故该合同属合法有效。居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。原告按约为被告寻找了客户XX，且XX与被告签订了买卖合同，原告已完成居间义务，因此，被告理应向原告支付约定售价950万元的1%即95,000元的报酬。至于超出约定售价部分的奖励，由于原告没有证据证明其履行了代为原告进行谈判、协助签约并办理相关手续等义务，以达到帮助被告以超出约定售价完成转让的目的，因此，无论被告最终售价是否超出约定售价，原告都不能要求被告支付相应的报酬。故本院对于原告诉讼请求中的95,000元依法予以支持，其余部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第三百九十六条、第四百零五条、第四百二十四条、第四百二十六条之规定，判决如下：
被告上海XX有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告上海XX有限公司报酬人民币95,000元。
如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费人民币15,105元，减半收取，财产保全费人民币5,000元，合计人民币12,552.50元，由原告上海XX有限公司负担人民币11,511元，被告上海XX有限公司负担人民币1,041.50元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员XX
书记员XX
