原告上海某房地产经纪有限公司。

委托代理人乐某，上海某律师事务所律师。

被告夏某。

委托代理人澹某，北京市某律师事务所上海分所律师。

委托代理人吕某，北京市某律师事务所上海分所律师。

原告上海某房地产经纪有限公司诉被告夏某居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员朱强独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人乐某及被告委托代理人吕某、澹某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海某房地产经纪有限公司诉称：2009年9月25日原、被告签订《出售房屋委托书》，被告夏某委托原告出售位于上海市X路X弄X号X室房屋，经原告居间介绍被告于2009年10月9日签订了《房地产居间合同》。现被告在签收定金后反悔不再出售房屋，根据约定,出售方与中介谈妥交易后拒绝签订《房屋买卖合同》，应支付中介方总房价1%的违约金，故起诉要求判令：一、被告支付违约金人民币27,280元整；二、本案诉讼费由被告承担。

原告提供以下证据：1、《出售房屋委托书》，证明被告书面委托原告出售系争房屋；2.《房地产居间合同》，证明原告介绍买方，并且就买卖事宜达成一致意见，签订了《房地产居间合同》。

被告夏某辩称：被告没有违约行为。系争房屋委托出售的价格是人民币2,800,000元，《房地产居间合同》约定的房屋价款是人民币2,728,000元。原告作为中介方故意作低房价为人民币2,430,000元的行为，违反了国家相关税收法规，故双方签订的《房地产居间合同》无效。即便是违约，合同约定的违约金过高，要求予以调整。

被告对原告提供的证据1、2真实性予以确认，同时该证据证明《房地产居间合同》约定的房屋价款是人民币2,728,000元，原告故意作低房价的行为违反了国家相关税收法规。

被告提供以下证据：1、被告夏某《病历卡》，证明被告视力较差；2、上海某房地产经纪有限公司某路分公司于2010年1月7日出具之《情况说明》，以证明原告向法庭提供虚假陈述，在签订《房地产居间合同》时只有被告一人在场。

原告对被告提供的证据1、2真实性予以确认，但认为与本案无关。

本院对原告提供证据依法认证如下：对原告证据1、2，因被告对其真实性无异议，故本院依法予以确认。并依法认定，被告委托原告居间介绍出售系争房屋，经原告居间介绍，案外人肖某及原、被告就系争房屋《房地产居间合同》已实际达成合意。

对被告提供证据依法认证如下：对被告证据1、2，因原告对其真实性无异议，故本院依法予以确认，但证据1《病历卡》与本案无关，证据2《情况说明》无法证明被告主张的《房地产居间合同》无效的事实。

经质证，本院查明如下事实：2009年9月25日，原、被告签订《出售房屋委托书》一份。双方约定，被告委托原告出售上海市X路X弄X号X室房屋，委托出售价格为人民币2,800,000元；有下列情形之一，被告应当依照所委托出售房屋价格1%支付服务报酬或违约金；1、委托期内，除甲方（被告）自行委托他人将不动产出售外，甲方拒绝与乙方（原告）谈妥之交易对象订立成交合同；……5、甲方已经签认乙方介绍之交易对象购买意向书（或居间合同）后反悔不卖，以至于买卖合同无法签订或履行。2009年10月9日，原告、被告及案外人肖某签订《房地产居间合同》一份，约定原告居间介绍案外人肖某以人民币2,728,000元的成交价格向被告购买系争房屋；特别约定事项中注明：购买方案外人肖某作低房价为人民币2,430,000元，差额人民币298,000元于签订合同当日支付。

又查明，被告夏某在上述《房地产居间合同》的出售方签认书中明确表示，所有产权人知晓并同意以此价格出售，并已收取定金人民币20,000元整，出售方同意签订本确认书后，上列意向金转为定金……若出售方已同意依上列买方购买总价出售后，反悔不卖或其他行为致无法签订《买卖合同》的，除向中介方赔偿服务费外，还须向买方双倍返还定金。

庭审中被告再次明确不再将系争房屋出售给案外人肖某。

本案的争议焦点是，涉案的《房地产居间合同》是否有效；被告的行为是否构成违约，约定的违约金是否应予调整。

本院认为:一、涉案《房地产居间合同》效力问题。《房地产居间合同》各方当事人自行约定的房屋成交价格为人民币2,728,000元，合同中约定的作低房价为人民币2,430,000元，差额人民币298,000元于签订合同当日支付的条款，系各方当事人为少缴税款、减少交易成本而作的特别约定，该条款有规避法律之嫌，依法应认定该条款无效。但纵观系争《房地产居间合同》，该特别约定并不产生否定涉案房屋成交价格为人民币2,728,000元的事实，合同中个别条款的无效，并不影响合同整体的法律效力，该合同符合法律规定合法有效。故被告以双方签订的《房地产居间合同》中个别条款违反国家相关法规为由，要求确认《房地产居间合同》无效之抗辩意见，本院不予采纳。二、被告的行为是否构成违约，本案所涉《出售房屋委托书》、《房地产居间合同》系签约各方当事人真实意思表示，具有法律效力，原、被告作为签约方均应恪守合同约定之权利和义务。被告在签约并收取定金后要求终止《房地产居间合同》，并拒绝签订《房屋买卖合同》，由此，本案中被告不履行《房地产居间合同》是因合同的部分条款违法，进而认为整个合同无效，对于《房地产居间合同》效力问题，本院认为中已有阐述，故被告拒不履行《房地产居间合同》，须有充分合法的理由,因此被告就《出售房屋委托书》及《房地产居间合同》的行为构成违约应承担违约责任。三、约定的违约金是否需要调整，诉讼过程中被告提出合同约定的违约金过高，希望予以调整。本案违约金是否需要调整，应当依照公平、诚实信用原则综合考量确定。首先，违约金数额的确定应结合原告已提供居间服务的内容来权衡，原、被告约定居间成功的服务报酬即原告的预期利益是出售系争房屋价格的1%，双方约定的违约金数额与居间服务报酬相同。庭审查明，原告作为居间人已向被告提供订立合同的媒介服务，正是被告以《房地产居间合同》中作低房屋价款的约定违返法律规定为由，拒签《房屋买卖合同》，致使原告作为居间人未能促成双方《房屋买卖合同》的成立。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付居间报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。但该规定并不排除居间人就《房地产居间合同》追究被告的违约责任。依据法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。因此，原告基于上述理由，要求被告承担违约责任的请求，合法有据，应予支持；其次，从违约后获得利益的情况衡量，生活的经验和房地产市场价格上升趋势表明，被告可以从中获得较大利益，而原告因被告违约行为，在提供居间服务工作后无法获得居间报酬。如果被告真实愿意履行《房地产居间合同》，完全可以通过修改个别条款的方式，弥补不足继续履行合同，但被告在庭审过程中仍然明确表示拒绝将系争房屋出售给案外人肖某，被告之言行明显缺乏履行《房地产居间合同》的诚意。再次，违约金数额应结合原、被告的过错程度来判定，被告作为房屋出卖人不仅签订《房地产居间合同》，而且收取了案外人肖某定金人民币20,000元整，并明确表示所有产权人知晓并同意以人民币2,728,000元价格出售系争房屋，后因被告以作低房价的约定违法为由不愿再出售房屋，拒绝签订《房地产居间合同》，致使原告作为居间人未能促成买卖双方合同的成立，对此被告在买卖双方未能签订《房屋买卖合同》上应承担主要过错责任。原告作为专业居间服务机构，为促成交易，制作规避法律的条款，该行为对纠纷形成有一定影响，应承担相应的过错责任。故本院根据公平原则、诚实信用原则对违约金酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第四百零五条、第五十二条、第一百一十四条之规定，判决如下：

被告夏某于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房地产经纪有限公司违约金人民币24,000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币482元，适用简易程序减半收取退还上海某房地产经纪有限公司人民币241元。由被告夏某负担人民币191元，由上海某房地产经纪有限公司负担人民币50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

代理审判员朱强

二Ｏ一Ｏ年四月二十日

书记员夏某

审判员朱强