原告朱某。
委托代理人唐某，上海市某律师事务所律师。
委托代理人杨某，上海市某律师事务所律师。
被告马某。
委托代理人吕某。
原告朱某诉被告马某民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙欣尉独任审判，公开开庭进行了审理。原告朱某的委托代理人唐某、杨某，被告马某的委托代理人吕某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱某诉称，2007年12月13日，原、被告签订房地产抵押借贷合同，约定被告向原告借款人民币（以下币种均为人民币）400,000元，借款期限为二个月,月利率为1.8%；如被告逾期还款，除偿还本息外，还需支付原告违约金20,000元及原告在催讨本金、执行期间实际发生的律师费等相关费用。为担保该债务的履行，被告以其名下的本市X路X弄X号X室房屋作为抵押，并于同日办理了房屋抵押登记手续。原告则当场向被告交付现金400,000元。但被告至今仅支付利息90,000元（以现金方式支付60,000元，以银行转帐方式支付30,000元）。故要求被告偿还原告借款本金400,000元，并按月利率1.8%支付自2007年12月13日起至本判决生效之日止的利息(上述利息中应扣除被告已支付的利息90,000元)；要求被告支付约定的违约金20,000元及原告为本案支出的律师费25,000元；若被告不履行上述付款义务，则原告有权就本市X路X弄X号X室房产的拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿；本案诉讼费由被告承担。
原告为支持自己的诉讼请求，提供如下证据：(1)房地产抵押借贷合同，旨在证明借款事实的存在;（2）收条一份，旨在证明原告已于2007年12月13日向被告交付了借款400,000元；（3）承诺书一份，旨在证明正是基于原、被告间存在借贷关系，被告及家人才承诺在短期内将所有户籍从抵押的房产中迁出；（4）房地产他项权利（抵押）登记证明，旨在证明正是基于原、被告间存在借贷关系，才办理了本市X路X弄X号X室房屋抵押登记；（5）上海市公安局案件接报回执单，旨在证明被告2009年5月25日在向公安机关报案时曾确认借款事实；（6）聘请律师合同及律师费发票，旨在证明因被告的违约行为，原告在催讨过程中花用律师费25,000元。
对于原告的证据，被告发表质证意见如下：对证据1中被告签名的真实性无异议，但已无法记清被告在合同文本上签名时，违约金一栏中“轰万元正”是否已经填写，此外该证据无法证实原告当场交付现金的事实；对证据2的真实性无异议，但原告是基于民间借贷关系起诉，而收条显示的是房屋买卖关系，且原、被告间从未签订过房屋买卖协议，两者非同一法律关系，故无法证实原告主张的2007年12月13日在房地产交易中心交付给被告现金400,000元作为借款。退一步讲，即使被告在当天确实收到400,000元，根据报警记录显示，那也是指被告收到陈某（龚某丈夫）通过银行转账划入被告儿媳张某账户内的328,000元；对证据3中被告签名的真实性无异议，但该承诺书中空白处所有需要填写的部分至今仍是空白，其形式要件欠缺，故对该承诺书的内容不予认可；对证据4的真实性、合法性无异议，但证据仅证明被告将其名下房屋抵押给了原告，却无法证明交付借款的事实；对证据5的真实性无异议，由于被告在2010年1月19日被法院询问前一直误认为陈某（龚某丈夫）于2007年12月13日通过银行转账划入被告儿媳张某名下的328,000元即为陈某、龚某夫妇受原告之托交付给被告的借款，故在报案单上明确表示“通过中介人龚某，向朱某借款人民币40万元”，审理中原告称上述钱款与原、被告间的系争借款无关，故被告现在也不再认为上述钱款系原告委托他人交付给被告的借款，而是被告与案外人之间发生的民间借贷关系。综上，该证据不能证实原告在2007年12月13日向被告交付现金400,000元；对证据6的真实性无异议，但与本案无关。
被告马某辩称，因被告儿媳张某经商缺少资金，通过上网搜索到一投资公司，进而联系到龚某，此后相关借款事项均是张某与龚某协商。2007年12月13日，原、被告经龚某介绍才在上海市卢湾区房地产交易中心首次见面，在龚某的要求下，被告与原告签订了“房地产抵押借贷合同”，并办理了其名下本市X路X弄X号X室房屋的抵押登记手续。当时除原、被外，尚有陈某、龚某、被告妻子郭某、被告儿媳张某在场。因在此之前被告儿媳张某一直是与龚某协商借款事宜，故一直认为借款合同应与龚某签订，但鉴于被告儿媳当时急需用钱，被告才同意与朱某签订抵押借贷合同并办理了抵押手续。同日陈某通过银行转账方式分八笔转到被告儿媳张某名下共计328,000元，被告也一直误以为该钱款系陈某、龚某夫妇受原告之托交付给被告的借款，只是预先扣除了利息72,000元。此后，被告通过儿媳张某、儿子马某2的银行账户转到龚某、陈某及原告的银行账户内共计734,000元，另还交给龚某现金140,000元。但龚某仍要求被告继续还款，并以拍卖被告房屋为胁迫，被告迫于无奈只能报警。现原告以曾在卢湾区房地产交易中心向被告交付借款（现金）400,000元向法院起诉，系原告的诈骗行为。而且原告也否认陈某向张某账户内转入的328,000元是其委托陈某、龚某所汇款项。所以被告认为原告未向被告过任何款项，原、被告签订的借款合同未成立，要求法院驳回原告的全部诉请。
被告为支持其答辩意见，提供了如下证据：（1）被告儿媳张某名下银行账户交易清单，旨在证明龚某、陈某于2007年12月13日通过银行转帐方式转入张某帐户内328,000元。在本次诉讼前，被告一直认为上述钱款就是原告提供给被告的，是400,000元经预先扣除利息后形成的，但诉讼中原告一再否认委托他人向被告提供钱款的事实，而坚持认为是在卢湾区房地产交易中心提供现金，所以被告现在认为2007年12月13日签订合同后至今没有向被告提供过钱款；（2）2009年5、6月间，被告及儿媳向公安机关报警时的询问笔录，旨在证明被告一直认为陈某于2007年12月13日通过银行转帐的钱款是代原告向被告提供的，笔录内容同时否定了原告向被告交付现金400,000元的事实。
对于被告的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但该证据仅显示陈某与张某之间的经济往来，结合被告陈述2008年9月其拟向龚某借款250,000元一事，认为该交易清单与本案无关。另外被告认为在提供借款时已预扣利息72,000元，这与房地产抵押借贷合同约定的借款利率不符；对证据2的真实性无异议，但笔录内容仅是被告及其儿媳张某单方面的陈述，不能作为本案的定案证据，但笔录内容已印证被告确认向朱某借款400,000元，原告始终确认只收到利息90,000元。
根据原、被告的举证、质证意见，本院依法确认如下法律事实：2007年12月13日，原、被告在上海市卢湾区房地产交易中心签订房地产抵押借贷合同，约定借款金额为400,000元，借款期限自2007年12月13日至2008年2月12日，借款的月利率为1.8%，如被告违约逾期还款，除应向原告归还本金外，还应支付利息、违约金20,000元、逾期利息及原告在催讨本金及执行期间实际发生的劳务费及差旅费、律师费、评估费，公证费、拍卖费等相关费用。为向上述债务提供担保，被告将其名下的本市X路X弄X号X室房屋作为抵押，并于同日向上海市卢湾区房地产交易中心递交了房屋抵押登记的相关材料，正式登记日为2007年12月19日，登记的债权数额为400,000元。原、被告签订上述房地产抵押借贷合同时，尚有案外人陈某、龚某及被告妻子郭某、儿媳张某在场。
2007年12月13日，被告及其妻子、儿媳三人共同出具收条一份，确认收到原告的“预付房款”计400,000元。同日，被告及其妻子立下承诺书一份，承诺至借款日止三日内将被抵押房屋内的所有户籍全部迁离，如逾期不迁离，自愿赔偿50,000元。
2007年12月13日，签订合同时的在场人陈某通过银行转帐的方式将328,000元划入被告儿媳张某名下银行账户。
2009年5月25日，被告以原告涉嫌合同诈骗为由报案，询问笔录记载：“我儿子、媳妇因急需资金做生意，通过中介人龚某，向一个叫朱某的人借款人民币40万元，为保证还款，用我的房子作为担保。……当时合同签定后，我们将产证交给交易中心。然后，写了借条，借款人为我们夫妻两及儿子，媳妇四人，是向朱某借人民币肆拾万元。……这样龚某带我媳妇张某去拿借钱了，我听张某讲，是从银行的自动取款机上分8次将32.8万元人民币转到张某的帐上，当场就把7.2万扣下了。……我即问儿子，媳妇，他们讲他们已先先后后还了人民币87.4万元，其中有两次将现金14万元还给龚某。另外通过银行的自动取款机将钱划到龚某的帐号上，龚的帐号要问我媳妇才知道。另外还通过取款机将2万元划到朱某的帐号上。……2009年5月中旬的一天，我见到朱某龚某等人，问他我们已把钱还了，为什么还要来讨钱，朱某讲他只收到9万元，其他的钱都没有收到。……我们的房产证现在被朱某拿走了。”
2009年12月20日，原告与上海市某律师事务所签订聘请律师合同，并于次月6日、11日共计支付律师费25,000元。
审理中，原告表示2007年12月13日陈某划入张某帐户内328,000元并非原告向被告交付的借款，该款与本案的系争借款无关，原告同时确认收到被告支付的利息90,000元。
被告亦表示鉴于原告的上述表态，现在被告亦认为陈某划入张某帐户内328,000元并非原告向被告交付的借款，而是被告与陈某、龚某之间的借贷关系，即该款与本案的系争借款无关，原告未向被告交付过任何款项，双方签订的房地产抵押借贷合同未生效。被告并表示与其与陈某、龚某之间尚有其他经济往来。
另原、被告均表示双方间除本案的系争借款外，无其他经济往来。
本院认为，在民间借贷纠纷案件中，审查借贷合同的真实有效性是前提，现双方对房地产抵押借贷合同的真实性均表示无异议，本院依法予以确认。但由于民间借贷合同还具有实践性，故还应当审查履行情况。特别是对于大额借款，仅凭借贷合同还不足以证明交付钱款的事实。在本案中，原、被告的争议焦点在于原告是否向被告交付了借款400,000元。首先，被告及其家人在签订合同的当天即立下收条，确认收到了400,000元，虽然被告方在收条中将该款冠以“预付房款”的名义，但被告在审理中表示原、被告间从未签订过房屋买卖协议且双方之间除本案的系争借款外，无其他经济往来；其次，为担保债务的履行，被告将其名下的房屋办理了房地产抵押的登记，登记的债权数额为400,000元；第三、被告在向公安机关报案时自认通过中介人龚某向原告借款400,000元,且在已偿还的款项中有20,000元是通过银行转账的方式划到原告的银行帐号上。根据上述三份证据，无论在时间顺序上还是在数额上均具有一致性、连贯性。同时被告对这三份证据的真实性均表示确认，虽然被告称其与原告之间仅存在签订借贷合同的事实，并无实际借贷合同履行的事实，但在本案审理过程中，被告未提供相应的证据来推翻上述证据所证明的事实。另被告称在诉讼前一直以为签订合同当日陈某划入张某帐户内328,000元（借款400,000元预先扣除利息72,000元）即为原告向被告交付的借款，所以才向公安机关称通过中介人龚某向原告借款400,000元。为此被告未能提供证据证实该款系原告委托他人向被告交付的借款，加之被告在审理中也确认其与陈某、龚某之间尚有其他经济往来，且被告所称预先扣除的利息72,000元也与合同中约定的利率不符，故本院对被告的抗辩意见不予采信，本院依法认定原、被告之间存在借款400,000元的事实。被告称已共计归还原告874,000元，但未提供证据予以佐证，本院不予采信。故对原告要求被告偿还借款本金、并按约定的借款利率支付借期内利息的诉讼请求，本院予以支持。对于逾期利息，双方虽在合同中提及，但对具体的利率未作约定，考虑到双方已约定了借款利率，且该利率高于银行同类贷款利率，可视为当事人对系争借款的可得利益标准计算已有明确的预见，故原告要求被告按约定的借款利率计付逾期利息的诉讼请求，本院予以支持，因原告确认被告已支付利息90,000元，故该款应在被告应支付的全部利息中予以扣除。另，因合同中明确约定，若被告违约逾期还款，需由被告支付违约金20,000元，原告为实现债权而发生的费用亦由被告承担，其中包括律师费，故原告要求被告支付违约金20,000元及要求被告偿付其因提起本案诉讼而造成的律师费损失25,000元的诉讼请求，合理有据，本院予以支持。
在系争的借款合同法律关系中，被告作为主债务人将其拥有的本市X路X弄X号X室房产抵押给原告，且办理了合法有效的抵押登记手续，故原告作为抵押权人可依法以该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿，故对原告要求对所涉抵押房屋依法行使抵押权的诉讼请求，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条的规定，判决如下：
一、马某于本判决生效之日起三十日内偿还朱某人民币400,000元，并按月利率1.8%支付自2007年12月13日起至本判决生效之日止的利息（上述利息中应扣除马某已支付的利息人民币90,000元）；
二、马某于本判决生效之日起三十日内支付朱某违约金人民币20,000元；
三、马某于本判决生效之日起三十日内偿付朱某律师费损失人民币25,000元；
四、若马某届期未履行上述付款义务，朱某可以与马某协议，以马某所有的座落于上海市X路X弄X号X室的房产折价，或者申请以拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归马某所有，不足部分由马某清偿。
马某如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，向朱某加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费人民币9,540元（已由朱某预付），由朱某负担人民币231元，马某负担人民币4,539元,退还朱某人民币4,770元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员孙欣尉
书记员马某君
