原告倪某，女，X年X月X日生，汉族，住（略）。

委托代理人徐某，男，X年X月X日生，汉族，住（略）。

被告上海某宾馆有限公司，住所地（略）。

法定代表人唐某，经理。

原告倪某诉被告上海某宾馆有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年1月13日受理后，依法由审判员俞贵荣独任审判，于2010年2月24日公开开庭进行了审理。原告倪某的委托代理人徐某到庭参加诉讼，被告上海某宾馆有限公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告倪某诉称：2005年11月1日原告将其名下的位于松江区某商业用房出租给原告，租期十年，年租金194,532元，自2007年1月1日起，在第一年基础上每年递增8％。租金自2006年1月1日起算，每三个月支付一次租金，被告须在每期首月前五天内支付租金。若一方违约，一方应向对方按月租金的10倍支付违约金。此后，被告已经付清2009年6月底前的租金，对此后的租金，至今未付，原告多次催讨均未果。据此，原告为维护自己的合法权益，诉请判令：一、被告支付2009年7月至2009年12月期间的租金122,527元；二、被告支付违约金204,210元；三、解除原、被告间的租赁合同。

被告上海某宾馆有限公司未作答辩。

经审理查明：2005年11月1日，原、被告签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定由原告将位于（略）某房屋出租给被告使用，建筑面积313.51平方米。租期十年，自本协议生效之日起至2015年12月31日止。自2006年1月1日起算租金，日租金为每平方米1.70元，年租金为194,532元，自第二年起在第一年租金基础上每年递增8％。租金采用先付后用方式，每三个月支付一次，被告须在每期首月起始日前五天内付清。合同第九条第二款第（七）项约定，被告逾期迟延支付租金超过二十天的，原告有权解除合同，被告应按月租金10倍的标准向原告支付违约金，违约金不足赔偿原告损失的，被告还应赔偿差额部分的损失。该合同另对租赁用途、房屋交付日期、装潢免租期、保证金的交付、房屋使用要求和维修责任、房屋转租、违约责任等相关租赁事宜均作了约定。

合同签订后，原告即按约交付租赁房屋，被告用于开办宾馆经营至今。合同履行过程中，因被告迟延支付租金，原告曾经于2009年向本院提起过诉讼，经本院主持调解后，双方达成了调解协议。后经本院强制执行，被告按照调解协议的规定付清了截至2009年6月30日前的租金。但此后，被告仍迟延支付自2009年7月1日起的租金，原告催讨未果，遂向本院提起本次诉讼。

审理中，原告申请变更第二项诉请，要求被告按三个月的租金标准支付违约金61,263元。

以上事实，由《上海市房屋租赁合同》、本院（2009）松民三（民）初字第X号民事调解书及当事人陈述等证据证明，本院予以确认。

本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本院原、被告间签订的租赁合同，依法成立且有效，具有法律约束力，双方均应恪守。被告在合同履行过程中，多次出现迟延支付租金的违约行为，现迟延支付2009年7月1日起的租金已达半年以上，已超出迟延支付租金日期二十天之合同解除条件。经原告催讨，被告至今未履行付款义务，故原告要求解除合同，本院予以支持。鉴于没有证据证明原告在起诉之前已向被告发出解除租赁合同的书面通知之事实，故本院确认本案起诉状副本送达被告之日，即2010年1月16日为合同解除日。合同解除后，被告应当向原告返还租赁物、支付拖欠的租金并承担违约责任，即按约向原告支付违约金。故原告的诉请，符合合同约定，且于法有据，本院予以支持。

关于原告主张的2009年7月1日起至2009年12月的租金122,527元，符合合同约定的租金计算标准，本院予以支持。

关于原告主张的违约金数额。审理中，原告自愿降低合同约定的违约金计算标准，要求被告按三个月租金数额支付违约金61,263元，系原告自行处分民事权利的行为，且于法不悖，本院予以准许。

被告上海某宾馆有限公司经本院合法传唤，拒不到庭应诉，视为其自动放弃抗辩、举证等民事权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：

一、原告倪某与被告上海某宾馆有限公司于2005年11月1日签订的《上海市房屋租赁合同》于2010年1月16日解除；

二、被告上海某宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪某自2009年7月1日至2009年12月31日期间的房屋租金122,527元；

三、被告上海某宾馆有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告倪某违约金61,263元；

如果被告上海某宾馆有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍向原告倪某支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费6,281元，减半收取3,140.50元，由原告倪某负担1,152.50元，被告上海某宾馆有限公司负担1,988元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员俞贵荣

书记员顾伟琴